评论/浙报传媒地产研究院院长、浙江在线-住在杭州网首席评论员 丁建刚
读懂中国楼市
今天，总理《政府工作报告》提“稳妥推进房地产税立法”。立法还要多久？其实“稳妥推进”就已经说明了立法之困难与复杂。自2003年提出“物业税”迄今已近15年，“房地产税立法”仍处在第一步起草阶段，且第一阶段还远远没有完成。
一年一度的全国两会，是观察中央政府宏观经济政策和房地产市场政策的重要窗口。
全中国，甚至全世界媒体，都在聚焦两会。
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。”
今天，总理《政府工作报告》在对房地产市场的表述上，充分肯定了房地产调控和去库存的成果，“因城施策分类指导，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制”。
对调控政策的表达，既没有加码，也没有放松。
更多的是强调了“培育住房租赁市场，发展共有产权住房，建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度”等长效机制。
在宏观经济政策方面，特别是金融货币政策上，仍然突出强调三大攻坚战之首，是要“防范和化解重大风险”。
唯独一点，就是在今年的《政府工作报告》中提出：“稳妥推进房地产税立法”。
昨天，全国人大新闻发言人张业遂，在记者会上也回答了关于“房地产税立法”的问题。
这位新闻发言人透露：
“加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。”
人们可能会想起去年的3月4日，资深美女新闻发言人傅莹的一句：“今年没有把房地产税草案提请全国人大常委会审议的安排”就轻松的给十二届全国人大关于“房地产税立法”的工作画上了句号。
由于今年《政府工作报告》和全国人大新闻发言人，都提到了“房地产税立法”。“房地产税”又将成为最近几天媒体和公众的热门话题。
大多数人的问题是：“稳妥推进”需要几年时间？
其实，《政府工作报告》没有用“加快”，也没有用“积极”，而是用了一个“稳妥”，已经说明了“房地产税立法”的难度和复杂。
全国人大新闻发言人详细描述了立法的实际进展，事实上，立法只是确定了起草单位，而其他工作都还处于“加快进行、争取完成”的阶段。
那么，按照《立法法》，一部法律立法要走完哪几步呢？
根据《立法法》，一部法律的立法要完成七个步骤。
（1）法律草案起草。
（2）公开征求意见。
（3）经国务院常务会议审议通过后，提交全国人大常务会。
（4）全国人大常委会三审。
（5）全国人大常委会一审、二审后公开征求意见。
（6）专家评审，通过后提交全国人大常委会或者全国人大表决。
（7）表决通过后公布。
那么“房地产税”的立法，现在走到了第几步呢？
仅处在第一步起草阶段，且第一阶段还远远没有走完。
“房地产税”立法为何如此困难和复杂？其实我们已经多次讨论过这个话题。
1.中国的土地不是私有的，而是国有的。
2.70年的土地出让金，实际上就具有土地使用税的性质。
在业主已经缴纳了高额土地出让金（看似开发商缴纳，实际上就是房价的成本，当然由业主买单）的基础上，再向业主征收房地产税，可能涉嫌“税上征税”及违反“法不溯及既往”的基本法学原则。
3.中国的房地产市场最基本的逻辑，即地方政府对土地财政的高度依赖。
如果仅对少数新房征收房地产税，远远不能解决地方政府的财政饥渴。
如果对所有存量房征收房地产税，又可能涉嫌违反“法不溯及既往”的基本法学原则，同时，整个社会也根本无法承受。
2017年，国有土地使用权出让收入高达5.2万亿元，涉及土地和房地产相关的整体税收总额，高达3万亿元。
这是房地产税不能承受之重。
因此，推出房地产税，将改变甚至颠覆整个中国房地产市场的基本制度和基本逻辑。
那么，“稳妥推进”需要多长时间呢？
从2003年提出“物业税”，迄今已经15年时间。自2013年十八届三中全文提出“房地产税立法”，也已近五年时间。可以说，“房地产税立法”仍没有任何实质性的进展。按此思路，5年内几乎没有可能完成，再过15年也未必能够完成。
房地产税推出一定不是短期的事情，对于普通公众来说，无需过度解读和关注。更重要的是要时时刻刻关注宏观经济形势的变化，金融货币政策的变化，租购同权以及建设用地指标跨省域调剂的土地政策所带来的市场变化。
