评论/浙报传媒地产研究院院长、浙江在线-住在杭州网首席评论员 丁建刚
读懂中国楼市
3月17日晚，丁建刚与全国知名地产公众号《兽楼处》的兽爷一道，在他的小报直播群里就中国房地产市场政策和市场走势等热门话题，做互动直播。
➤以下为直播精选，与大家分享。
兽爷：先请丁老师谈一下过去十多年来杭州楼市的走势和特征。
杭州楼市大致分为三个阶段：
➤第一个阶段，本世纪初至2010年之间。这个阶段，杭州房价一路走高，2010年之前，从房价来说，杭州就是一线城市。彼时杭州房价几乎逼近北京和上海的房价。其中一个重要的原因就是实际上杭州是温州炒房团攻下的第一个城市。我也曾在2011年初写文章辟谣杭州房价全国第一的新闻，但当时很多人相信是真的。
➤第二个阶段，2011年至2014年之间。2011年调控之后，杭州表现得非常敏感，房价在2011年到2014年的四年中，一直处于一个阴跌的过程。2014年12月国家统计局70个大中城市中，杭州房价同比跌幅第一，达10.3%。
➤第三个阶段，2014年下半年解除限购之后。杭州市场逐步恢复正常，这也是大跌之后市场逐渐修复过程，到2015年差不多做了一个比较完美的修复。如果说中国的价格基准线是北上深的价格的话，杭州从2010年比值为0.8-0.9倍，修正到了目前0.4-0.5倍左右，这比较符合杭州城市的性价比，市场较为健康。
由于2014年解除限购之后，杭州市场复苏行情是一个逐步修复的过程。一线城市由于一直没有解除限购，除深圳以外市场表现较为平稳，热点二线城市，尤其是“四小龙”——南京、苏州、厦门、合肥，上涨较为迅速。
至2016年“9·30”严肃、严厉的新一轮调控推出。一线城市与热点二线城市都出现降温行情之后，杭州热度不减，市场表现持续坚强。一手房持续一房难求，二手房价格倒挂。
无论是业界、媒体以及普通市民，近一两年都对杭州市场抱着极度乐观的预期。原因有二：其一，与各一线城市相比，杭州性价比更高；其二，和三线城市相比，由于三线城市价格也大幅上涨，杭州与三线城市的比值下降，全浙江人再次将目光聚集在杭州。
杭州市场持续热销，库存下降很快，但供应跟不上来，库存出现较大危机。主要原因为：
第一，罪魁祸首就是限价政策。很多开发商领不出预售证，或者不愿接受价格限定而有意不领预售证，影响市场供应。
第二，2017年杭州土地市场出了要求现房销售的出让规则，需现房销售的200多万方体量短期内无法形成供应。
2017年底至2018年初，市场恐慌情绪有所缓解，但是春节后市场复苏仍然较为迅速。但也有一点点忧虑，即大家都认为亚运会前是不会跌的，但我也认为，如果大家都锁定了某一个目标或者某一个明确的时间点，其实是有点危险的。
兽爷：杭州去年的楼市之所以会涨，主要是因为拆迁量特别大，很多拆迁户拿了钱要换房子，大概几万户都投入了楼市。同时很多投资客也是押宝奥体板块，觉得亚运会召开前杭州楼市不会跌。我想起来2008年北京奥运会，大家都觉得北京奥运会之前房价也不会跌的。但北京2008年年初开始降价，很多楼盘都降了30%以上。
丁建刚：首先，现在的杭州与2008年的北京，并没有完全的可比性。当年的北京的问题，主要是受到全球金融危机的影响。
第二，杭州与一线城市的比值，和浙江的其他三四线城市的比值，全国人民对杭州的认可程度，新经济，城市的资源禀赋，以及亚运会和未来几年的城市基础设施建设等方面，杭州确实有一定优势。
第三，仅仅从居住功能上说，杭州特别是你说到的奥体，未必好到了大家所认同的那种程度，现阶段，特别是限价政策导致主要是投资的氛围。
第四，兽爷刚才说的对，杭州市场的高热其中有一个重要的原因和推手，就是所谓的城中村改造。城中村改造去年拆了大概三万多户，今年力度还不减，有四万户的计划。
过去几年大量的城中村改造，拆迁户都成为重要且迫切的市场需求，但是未来他们所拆出来的这些土地，实际上都是供给。
杭州现在已经是8003平方公里，比上海还大，是深圳的四倍，所以我认为未来杭州不会缺地的。
读者提问：杭州外地限购政策有没有可能松动？杭州以外的，该如何买杭州的房子？现在杭州的商住值得投资吗？
丁建刚：杭州外地限购政策有没有可能松动？我想现在至少还没有可能。但实际上是可以破解的。现在本科生杭州就业满一年就可以在杭州落户，研究生可直接落户杭州等等。
外地人来杭州买房子最正规的途径就是来交税或者交社保，交两年时间，但取决于等不等得起。如果等不起的话，后面的一个问题就是杭州现在商住房值得投资吗？商住房很热，去年杭州卖了3.8万套的酒店式公寓。酒店式公寓仍然是杭州投资热门的选项，我认为杭州这样的城市，地铁旁、年轻人比较多、城市移动一族，拉杆箱一族比较多、在白领的商务区的产品，而且产品又非常不错，户型不要太大，功能性较好的，比如loft户型，总价不太高的酒店式公寓，还存在投资价值，但要做好长期投放到租赁市场的准备。
还有一种酒店式公寓不太值得投资，但是值得自住，就是设计成类住宅的。如果仅仅是希望在杭州解决一个住的问题，那就买那种酒店式公寓。有较好户型的酒店式公寓，但价格是同地段住宅的60%左右，我觉得可以买来自住，替代住宅。
读者提问：杭州开完G20后，突然地位有大蹿升，很多上海的甚至北京的都移民到杭州去了，阿里巴巴的吸附能力实在是很强。杭州2016年常住人口增加17万，2017年增加28万，丁老师怎么看？这些人大部分是炒房落户的吗？
丁建刚：杭州最近几年人口净流入是比较明显的。据我所知，确实有一些从一线城市流入杭州的年轻人，因为在一线城市确实生活比较难，比如说北京、上海、深圳等等，房价比杭州高得多，有些人就选择到杭州来工作、来创业等等。这是一个值得关注的现象。
还有一些移民就是浙江省内的，前几年有买房落户政策的这些人，十多年来这些房子陆续交付了，近两年这些人落户杭州，使得杭州的常住人口增加得比较快，这也是一方面的原因。
当然，像阿里巴巴这样的企业，也吸引了很多年轻人到杭州来寻找工作和创业的机会。
还有一个问题是杭州的房子是什么时候可以入手，今年下半年还是明年？这个问题我可说不准，没法算命。但从理论上讲，现在关键是杭州房子你买不买得到。杭州现在差不多都是一房难求，比如最难买的是奥体板块和滨江板块。一房难求到什么地步？据说有些楼盘开发商比例是1：30，甚至更高。
至于什么时候入手，我是觉得看是一个什么目的。如果说是一个长期的资产配置，在全国城市比较来看，我觉得杭州是性价比是比较高的城市。如果说是做一个短期的投资，我觉得很难说，因为我们的政策恐怕不太会在短期内松动，也不太会允许再来一次像2016年到2017年的大涨。节奏是不是能掌握得准，亚运会会不会出现一个高点，亚运会后还会不会出现拐点等等，我认为都很难说。
我认为如果到杭州来投资的话，心态还是放平和一点。为了找一个好一点的城市居住，那没有问题，杭州这个城市优势还是比较多的。但是我也想实事求是的告诉大家，缺点也比较多。最严重的缺点就是气候，这儿的气候是夏天三个月热死人，冬天是又阴又冷又湿，我认为这是杭州一个比较大的劣势。
读者提问：丁老师，谈谈周边，除了绍兴、诸暨、德清等等，也谈谈富阳和临安。
丁建刚：所谓的周边，前面这位朋友说的富阳和临安，其实已经是杭州的第九区和第十区了。这两个地方有非常多的相似之处，首先环境都非常不错。第二，从市中心通往这两个方向的城市轻轨都已经在建设。
一定要把富阳和临安相比较的话，在杭州“拥江发展”的城市总规背景下，富阳区是钱塘江的上游部分，它的山水资源非常好，我认为在中国都难得。富阳本身就是一个非常富庶而且也有一定产业的小城市，现在作为杭州的一个区，又通城铁，现在的价格也是被限价，房价大概在1.6万-2万元/平方米左右，1.6万元/平方米已经能够选到富阳市区中不错的房子了。与杭州其他板块相比，我觉得得充分重视富阳区域，比临安性价比高。
另外，杭州周边还有绍兴、诸暨、德清。现在杭州向四个方向发射的中心城市城铁网已经开始建设了。刚才说的临安和富阳就是两条城铁，或者叫轻轨，到绍兴的柯桥，到周边的海宁，也已经在建设城铁了。当然也有通向诸暨，诸暨还没有动工，但是有规划，德清也有规划。这些城市我认为都值得关注，目前房价都还是比较合理。
更现实的还是海宁和柯桥。比如说海宁，本身就是一个杭嘉湖平原沪杭之间经济非常发达、文化底蕴非常深厚的小城市。加上现在有非常多的城市资源进入，特别是浙江大学国际联合学院这样的优质资源入驻。这所学校由浙江大学、帝国理工、爱丁堡大学和伊利诺伊大学厄巴纳香槟校区一起合办，未来招生可能达到八千人左右。所以海宁这样的地方还是值得关注的。
兽爷：好几个朋友都问过良渚，尤其是万科良渚文化村，我去过两次良渚，觉得环境挺好的。不知道丁老师怎么看这几个区域？
丁建刚：良渚分几个板块，万科良渚文化村是其中一个板块。地铁站进去大概一至两公里，类似于世外桃源的一个小镇。这个地方环境非常好，但是由于它离市区距离较远，同时不是整个城市发展的热点方向，所以大部分人都还是自住的，价格涨幅远不如市区的涨幅。
另一个板块实际上已经不是纯粹的良渚文化村的概念了。就是跟地铁2号线连接的地方，已经算是城区了。那个板块的涨幅还是比较可观的。所以如果自住，我建议根据自己的需求选择。如果是投资，可能还是得以地铁或者以市区的概念为主要的投资方向。
读者提问：怎么看拱墅区的智慧小镇周边，还有良渚南（勾庄）与崇贤。
丁建刚：从整个杭州的人口分布情况来看，北部的人口密度高，所以以上谈到的几个区域都还是有很多的市场需求的。特别是崇贤，崇贤现在的楼盘被限价，且处于杭州的北绕城以内。例如，祥生·群贤府，高层精装修才卖到1.7万-1.8万元/平方米，像这种无论是刚需还是投资都应该值得考虑。
如果是刚需购房群体，我觉得在杭州就应该选择像崇贤这样的板块，两万以下，在绕城以内。如果有一点前瞻性的话，我认为就应该选择富阳这样的板块，现在才1.6万元/平方米、1.7万元/平方米的价格，而且房子已经非常好了。无非感觉远一点，一旦轻轨通车之后，就一点问题都没有，本身它的生活配套也没有问题。我认为刚需不应该老在所谓的市中心打转，一定要买到离中心区域多近的地方，我认为可以前瞻性的选择和考虑。
兽爷：环京现在看是房价大降，大厂、潮白大概降到1.5万元/平方米，永清现在降到9500元/平方米，霸州8000元/平方米都能买到，比之前降了大概三四成。最近华夏幸福很多新闻，说环京项目都降价了，霸州项目降了五成。降了这么多，网签被停了，政府说它恶意降价，扰乱了市场秩序。现在整个楼市大涨不行，但大跌的话，政府也会着急的。
从2018年来看，整个新时代的到来，现在是稍稍的利空北京，但是特别利空的是环京。利空源于整个政策的预期，对北京来讲，2018年整个限购和供地的政策执行到位，预期会好一点点，有疏解功能的雄安预期向好概率在加大。
只是北京现在还能对冲，价格不会表现为大跌，因为现在跌也跌了将近两成了。环京的严重利空是因为有三年社保的要求，开发商如果不降价、不分期肯定扛不住。过去两个月，基本上环京都降了三四成以上，比如燕郊很多楼盘已经降了40%-50%。我现在对于环京的感觉来看基本已经见底，再往下下跌的空间10%左右，再跌也跌不下去了。
如果你想去环京投资，与其考虑买了以后值不值或者涨不涨得起。最重要的问题是，你买这些房子跑不跑得掉，流动性好不好。环京的话还是燕郊和廊坊偏北的北廊坊好一点点，大厂可能也还可以，其他地方现在流动性特别差。
丁建刚：刚才兽爷谈到了一个观点，就是流动性的问题。我觉得我们投资者第一就是应该关注流动性的问题。无论是上涨获利还是想止损的时候，一定要跑得掉。所以无论是城市、板块还是产品，你都得考虑这个问题。所以投资就不建议买那种特别大的、总价特别高的、接盘人不是很多的产品。
兽爷：关心北京2018年的涨跌，应该怎么去买房的。我觉得最重要的事情是在自己脑门上刻四个字“房住不炒”，想明白“房住不炒”这四个字，基本上所有决策都可以清晰了。一线调控基本上高压的态势是不变的，北京前前后后发了30多个调控的措施，密度创下了全国之最，刷新了多个历史纪录。强二线城市，比如“四小龙”现在也很难持续了。前后超过110个城市跟着新政走，发了250多个调控政策，范围广、手段多，基本上是超出一般人想象的。
目前整体来讲，现在北京房价都跌回了一年前了，上海房价跌了一些，广州开始降温，深圳横盘了两三年，南京很多地方都被套了。整个市场现在是强政策、严信贷的市场，不会支持单边上涨的行情。金融逻辑上看，现在投资的机会也不多，千万也别用高杠杆去炒房。所以要坚决理解“房住不炒”这四个字，但不要过激的以为所谓楼市调控政策就是不让涨，其实也有保护不下跌的意思。
最近也有很多人找过我，包括政府的人，基本传递的信息就是，让我少写点房价会大跌的东西。
2018年对于北京来讲，我觉得蛮有意义的就是今年是一个以旧换新的年份。核心是因为有很多优质的竞价地、限价房新盘入市，我是比较推荐很多刚需，尤其是要换房的人抓住这次机会。比如说、孙河这些地方，用五六百万就能买一个特别好的改善型地段的新盘三居，这种机会不能错过。
读者提问：杭州主城区现在买新房还是等城中村拆迁再买？凤起潮鸣两千万这个价格值得买吗？
丁建刚：先看你是什么目的。虽然杭州是一个性价比较高的城市，但是我也非常同意兽爷的判断，要理解政府的决心。如果说一线城市和其他二线城市都被卡住的话，杭州也不可能走出一个多么独立的行情。杭州人一直在非常乐观的说独立行情，如果说有独立行情，即有可能某些城市下跌了，杭州可能不跌。但是你要指望大涨，这种可能性也没有。
至于凤起潮鸣这是绿城现在市中心的一个最高端的楼盘，公寓价格大概在8万元/平方米多一点点，这个看谁买。让一个普通人买，你告诉他值得买或者不值得买，都没有意义，都买不起。但是让老板买，就是看你是什么样身价的老板。我认识一位绍兴的老板，估计身价大概是四五个亿，是一个非常小的开发商，到扬州去开发过。回杭州之后，我让他去看了下凤起潮鸣，过了一个小时打电话告诉我他买了两套，给儿子买一套，给女儿买一套，都是各两千万。他有这个能力，他就想以后在杭州留一套好房子，你说值不值？我认为是值得。
目前来看，那样的地段，特别是那样的产品，而且单价八万元/平方米左右，面积是300方不到，无论是自住还是传承都合适，对他们来说绝对应该买。还有一些是杭州的准豪宅或者过去的老豪宅想置换的人完全可以买，但这种豪宅重要的是自住和保值。总价这么高，投资流动性未必好。
关于宁波和温州市场
丁建刚：宁波处在沿海城市，但是前几年活力不够，同时全球金融危机之后，受影响比较大。所以走势跟杭州差不多，这一轮的复苏，无论是强度还是速度都非常快，也处在一个恢复性的上涨之中，但与杭州相比还不是处于同个数量级的。
温州比较特别，温州在上一轮中受到了巨大的打击，它的打击实际上是由于民间的高利贷借贷的崩盘导致房地产的崩盘。房地产市场大约跌了40%-50%，几乎拦腰折断。近几年一直处在一个疗伤式的复苏之中，价格远远还没有达到最高点。
作为一个长期投资来看，这三个城市相比，一定是杭州会更好一些。
读者提问：200万现金，在杭州市区买一个小面积的学区房，还是市郊100平米舒适型？
丁建刚：200万买一个小面积的学区房，基本上不能住的。我建议还是去买新兴板块的一些楼盘。比如杭州的之江板块，就是西湖区，教育资源也非常优质。
现在的西湖区教育资源正在集团化，所以我认为200万如果投资的话，还是兼顾舒适性，像崇贤或者富阳都可以。如果是200万首付的话，如果买学区房，可以买之江这个板块，90平方米，大概单价3.5万/平方米左右的楼盘，兼有学区和投资的属性。
我补充一点刚才兽爷回答的问题，三四线城市的投资还要看第一是不是在都市群范围之内，比如说在长三角、珠三角，我认为就比在京津冀要靠谱一些。第二是高铁、城铁能不能辐射到，现在的产业如何。第三是有没有大量的改善型需求与置业能力。
兽爷：丁老师，2017年你在杭州买房了吗？
丁建刚：哈哈哈，我换了一套房。其实我是“房住不炒”理念的践行者。
虽然在过去的20年中，也有一些投资受益，但实际上一直是不断改善，或者说有改善的备胎。比如，地段改善，品质改善等等。有的房子还是不满意，但价格上涨就卖掉了。去年卖掉了一套毛坯，换了一套精装。
但我不会买豪宅，一是买不起，二是我认为一个城市的山水资源是不可复制的，繁华可以再造。所以我买的板块不是热门板块，价格也不高，但我觉得非常好。
这个理念我也愿意和大家分享。如果有能力的话，应该不断的改善。或者说至少有改善的备胎。
但是家庭资产的配置不宜过高，现阶段更不应该用高杠杆。
