评论/浙报传媒地产研究院院长、浙江在线-住在杭州网首席评论员 丁建刚
读懂中国楼市
阳春三月，气温从严冬悄然进入了春天，新一年的工作和安排也从茶余饭后的闲谈正式落入了日程表。
2018年始，在官方透露出的各种纷繁复杂的信息背景下，我们尽可能的梳理一些可以确定的、确信的方向和趋势，作为2018要不要买房决定时的参考。
3月5日，总理作《政府工作报告》，其中透露出的市场调控政策既没有加码，也没有松动：
1. 将“防范化解重大风险”作为三大攻坚战之首。
2. 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
“加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。”“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。”
3. 支持居民自住性需求。
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”
4. 稳妥推进房地产税立法。
“深化财税体制改革。推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革，抓紧制定收入划分改革方案，完善转移支付制度。健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。全面实施绩效管理，使财政资金花得其所、用得安全。”
其中，关于房地产税的问题，本公众号在上期《关于“房地产税”，八问财政部副部长》一文中，作了深度讨论。文章引起了全国关注，阅读量已经超过百万，并有数十家媒体和公众号转载，超过2000读者留言讨论。
我们将在下一期汇总若干条读者共同关切的问题，一并作出回复和说明。
在《2018要不要买房（上）》中我们也提到，即使面对相同的市场判断，每个家庭、不同类型的购房者关于“要不要买房，该不该买房”的问题，仍然会有截然不同的答案。
1、哪些人该买
刚性需求购房者
首先，如果你所在的城市是经济社会比较发达、稳定，或者有较好的城市资源和天然禀赋。同时，你愿意留在这个城市长期居住和生活的，并且又有能力购房的，那么，你应择优、并量力而行购买。
其二，如果上述条件成立，但购房能力不足，或者是极为勉强，需要严重透支的，或者是大大降低其他方面的生活品质的，那么，你至少可以暂时不买。
暂时不买怎么办？租房。
最近一年，中央政府关于发展房地产市场“长效机制”的一个重要思路，就是培育和发展租赁市场，并建立租购同权的法律法规。
未来，在一些高房价的城市，都会有更多的人、更多的家庭选择租房。
同时，中国高铁网的建设，使得人们在选择工作和居住城市的变化和切换，都更加简单和便捷。
因此，未来中国城市中租房的比例，将比现在有大幅度的提高。
我的同事，本公众号的编辑之一，夫妇均为研究生学历，不愿为购房所累，就选择了租房。生活得照样不错，正在筹划出国旅游的事儿呢。
第三，如果第一个条件不成立，你所在的城市产业枯竭，人口净流出，环境较为恶劣（既包括自然环境，也包括社会人文环境），你不太愿意在这里长期居住和工作，那就不应该买。
改善型需求购房者
第一，如果你所在的城市和前面谈到的第一种刚需购房者的情况一样，应该断然改善。
第二，缺什么改什么。
比如：面积不够大，改善面积；功能不全，改善功能；房龄过老，以旧换新……
（融创宜和园示范区实景）
坚持一个原则：以劣换优。优，品质优更重要。
只要坚持这个原则，就既能改善居住条件，也能增强保值功能。
现在付出的差价，未来只会加大。
投资型需求购房者
不动产，可以作为家庭资产配置的一部分，但现阶段不宜过高。一般不超过家庭可投资资产比例的50%。
如果已经高于这个比例，尽量减持非优质部分。如果手中有较多非优质不动产，应尽快置换。
2、哪些人不该再买
1. 不动产占资产比例过高。甚至动用高杠杆，十个瓶子，五个盖子。
这一类人应该尽量减持。首先选择非优质的不动产减持。
2. 所在的城市，其产业和天然禀赋都较劣势、人口净流出，这样的城市只留一套住房即可。甚至一套不留，选择租房。
3、购房策略
1. 不论是哪种类型的购房者，尤其是投资性购房者，对城市空间和格局的发展需要有前瞻性的认识。
关注城市的规划、关注城市的发展方向、关注城市交通，特别是轨道交通的发展方向、关注城市天然禀赋的价值……
2. 在大城市和特大城市中，应重点关注新的市中心区域以及新兴板块，特别是成长型板块。
3. 在小城市和县级城市，由于差价不大，只要经济能够承受，就应该买绝对市中心和最高端的楼盘。
4. 应密切关注产品的更新迭代。
特别是新一代产品的空间设计、外立面、精装修、项目本身提供的配套和服务等等。
（西溪雲庐Trees Villa南立面实景）
李嘉诚老师“地段，地段，地段”的金科玉律，在城市格局发生较大变化的多核心大城市和特大城市，已经被颠覆，产品的功能和品质权重系数在上升。
未来的金科玉律是：
地段，地段，地段！
产品，产品，产品！
