浙江在线-住在杭州网7月9日讯（浙江在线记者 盛哲徽）杭州摇号之后，商业地产的命运再度被改变，由于投资住宅的路径近乎被封死，大量的投资性需求开始向这里涌入。其中，表现最为突出的要属酒店式公寓，数据显示，今年以来，酒店式公寓的销售均价几乎呈每月递增的态势，尤其是在摇号开始后的4月，跳升最为明显。
从过往几年的经验看，每一个政策周期的到来，对于酒店式公寓而言，都是一次大变革，这一次同样不会例外。那么，摇号时代下，酒店式公寓的生态将会迎来怎样的改变？
7月5日下午，由住在杭州网承办的“论持酒战”2018酒店式公寓价值研讨会上演了一场思想盛宴。赢商机构总经理方芳，谢成龙商业地产机构总经理谢成龙，浙报传媒地产研究院院长、本网首席评论员丁建刚、本网总策划丁晓红，以及多家热门酒店式公寓项目的代表出席论坛，共话酒店式公寓这一产品在楼市新生态下的变革。
与会嘉宾合影
八年不涨一涨惊人，为何？
专家：对城市的预期不一样了
对于酒店式公寓，一直有这么一种论调，说这种产品好租不好卖。这种论调的依据是酒店式公寓在二手房市场的流通性差，且就升值速度而言，往往不如同区域的住宅。要在几年前，这话还不算错，但现在就有点不合时宜了。
根据杭州我爱我家的统计，2017年1—10月份，杭州总共成交二手房（含商业类地产）超过5万套，其中酒店式公寓的成交占比大约在16%左右，比前几年有较大提升。去年1-10月，杭州二手普通住宅的价格涨幅为38%，而二手酒店式公寓的这一涨幅数据也达到了32%，几乎已经快要追平住宅。
酒店式公寓为何如此强势？想必很多人的第一个反应就是“限购”。
没错，从过去十数年的历史看，在住宅热度因调控被强行摁下的伊始，酒店式公寓作为一种替代品，往往会呈现“此消彼长”的态势。
浙报传媒地产研究院院长
本网首席评论员丁建刚
在论坛上，浙报传媒地产研究院院长、本网首席评论员丁建刚出示了一张2011年-2018年杭州酒店式公寓成交套数占比的走势图。在这张图中，可以看到两次明显的高峰，一次是在2011年，另一次是在2016年，而这两年恰好都出台了针对住宅的限购政策。
“限购、限贷政策使得一些没有购房资格的群体，特别是省内其他城市购房者，为了在杭州占有一席之地，转而购买酒店式公寓，这个量增加得非常厉害。”丁建刚如是说道。
不过尽管都是高峰，但这两次后续的走向却完全不同。2011年的高峰只持续了短暂的一年，而2016年那次，到目前为止依然有在往上走的态势。
为什么会有这样的不同？在回答这个问题时，几乎所有的专家都提到了杭州城市地位的提高。丁建刚说：“酒店式公寓，购买和需求的人群，今非昔比，基数大了很多。随着杭州城市能级的提升，高校毕业生和年轻人更愿意留在这座城市，这种变化使得解决过渡性居住的需求人群大幅度上升。”
谢成龙商业地产机构总经理谢成龙指出，在限购的周期下，并不是所有城市的酒店式公寓都好卖的。随着城市级别越低，酒店式公寓卖得越差，很多非热门城市精装修酒店式公寓，压根没人买。
谢成龙商业地产总经理 谢成龙
“限购只是诱因，后续的发展还是因城而异的，杭州的酒店式公寓之所以受捧，说白了还是因为杭州的城市地位在提高，全国的投资客都看好这里，生怕吃不到杭州城市发展的红利。”
面积越做越小，凸显性价比
在家附近添置“一间房”需求增多
许多人可能疑惑，酒店式公寓过去相比住宅一个最大的优势就是价格，然而在过去的两年里，它的价格增速比住宅还快，这样的情况下还有性价比么？
住在杭州网总策划 丁晓红
本网总策划丁晓红认为，看酒店式公寓之于住宅是否有性价比，不应该看单价，而应该看总价，而从总价的角度看，尽管酒店式公寓的单价在过去涨了很多，但由于面积越做越小了，所以其总价反而可能下降了。
这一观点得到了谢成龙的认同，他说：“酒店式公寓的一个劣势，就是首付和利率都比住宅高，而这一点目前来看反而不是劣势。相比于住宅的总价和不断上浮的商业利率，这些都显得微不足道了。”
此外，住宅摇号也在一定程度上带动了酒店式公寓的成交。
中国铁建地产杭州事业部营销总监 程磊
中国铁建地产杭州事业部营销总监程磊在介绍中国铁建·国际汇时说，在规划这个项目时，曾经做过一份调研报告，而这份调研报告是针对隔壁国际城和国际公馆的客户做的，结果显示，所有业主中有15%是有改善需求的。
“我们研究了下，需求主要集中在以前买了小户型的业主中，这种集中的分布让我们了解到，业主们所谓的改善主要还是针对的产品的，他们想要更多的房间，来满足日益增多的家庭人口。”程磊说道。
国际汇的这份调研报告，反映了酒店式公寓的一个变化：密集的住宅区周边由于改善困难，或者不愿离开原有区域的居住者，增加一间房的需求明显增多。
丁建刚说：“随着调控的深入，置换的难度越来越大，然而二胎政策的放开又让人们对房间的需求变大，在短期内无法置换的情况下，以小户型为主的酒店式公寓需求自然就增大了。”
产品愈加精细化、个性化
未来或将直面长租公寓的挑战
那么酒店式公寓未来的走向如何呢？
丁建刚认为，酒店式公寓目前存在四种趋势：1、面积越做越小；2、产品更加精细，无论是空间利用还是精装，更加注意细节；3、更加注重租赁回报率的提升，双钥匙户型出现；4、大面积的酒店式公寓的替代功能越来越明显。
丁晓红则表示，酒店式公寓眼下的比拼，主要是拼价格，而接下来要比拼的将是空间和配套。“我们去看英国的酒店式公寓，配套完全不输住宅，甚至大多是比住宅还好的，恒温泳池、健身房都是标配，有的甚至还有书店。”
就这些趋势来说，参与了本次论坛的几个酒店式公寓项目是很具有代表性的。
滨江同协金座营销经理 胡鹏程
滨江·同协金座，项目本身在开发上就是照着武林壹号的标准来的。外立面为玻璃幕墙+铝板，内部设施上则含括会所、镜面泳池、恒温泳池等。
世茂天玑营销经理 徐金斌
世茂天玑承袭世茂高端物业打造理念，以围合式布局、开放式连廊、立体洄游动线，打造灵动空间。项目主推99-135㎡户型，无论是采光、收纳、精装都做了全面提升。
和昌杭州公司营销经理 骆佳燕
和昌·云潮，项目的LOFT成品公寓层高有4.75米与4.2米两种，户型面积段比较小，在32-50方之间。然而麻雀虽小、五脏俱全，38方的超小户型还能做到楼上两卧室。
中国铁建·国际汇，基于周边人群增加一间房的实际需求，主力打造30-40方的小户型。此外，项目从人性化的角度出发，把酒店式公寓的地下室和住宅的地下室进行了打通，方便了两者之间的联系。
杭州新天地集团营销中心副总经理 黄武青
杭州新天地，下半年将推55方和130方，坐拥城北超大综合体引擎，配套含括五星级酒店、购物中心，甚至还有加拿大的太阳马戏团。
赢商机构总经理 方芳
赢商机构的总经理方芳指出，尽管酒店式公寓目前非常火爆，但是仍要警惕潜在的一些威胁，比如长租公寓。“要重视长租公寓带来的竞争压力。全国前10的开发商基本上已经进入了长租公寓，碧桂园去年进来，他们在一个城市里一年长租公寓目标值就有近万间，万科这两年泊悦布局也很快。酒店式公寓无法保持个性化特征的话，很可能被长租公寓所取代，毕竟政府也在提倡租房子住。”
