中赢建设集团副总裁 张金马
浙江在线-住在杭州网7月5日讯（浙江在线记者 王彬）7月5日下午2点，由浙江在线·住在杭州网主办的“论持‘酒’战，摇号时代，酒店式公寓的机会在哪？”价值研讨会，在浙江日报国际会议厅隆重启幕。中赢建设集团副总裁张金马出席论坛，并发表观点。
现在各个区域的酒店式公寓价格基本都和同区域的住宅价格齐平
从2015年到2018年，两年多的时间，我见证了酒店公寓这波量价齐升的爆发式行情，以前我们操盘酒店式公寓楼盘，保守点的定价参照周边住宅的7折，乐观点的定价参照住宅的8折，但是要9折甚至跟住宅持平是很少见的。
现在这波行情，每个酒店公寓项目都非常畅销，而且价格基本与住宅持平了。各个项目都想趁这波行情高价出货，那么在现在这样一个鸡犬升天，挑花眼的市场行情下，我们怎么来挑选酒店式公寓呢在此分享几点。
首先要看区域，区域要有产业和人口支撑。如果这个区域有产业支撑，尤其是有政策扶持的或者是政府重金打造的区域，同时要有源源不断的人口导入，那我觉得这个区域的大方向没有问题。例如杭州的滨江区和未来科技城。
因为土地本身就很稀缺，越是市中心的地方，行情好的时候价格越没有天花板，行情差的时候就越抗跌。
其次要看交通的便利性，现在好的酒店式公寓为什么卖得贵，和地铁到达性有很大的关系。往往地铁上盖，或者和地铁距离很近的酒店式公寓肯定是更畅销的，而且溢价率会比较高，租住酒店式公寓的人最看重的是交通的便利性，地铁无疑是最便捷的。
再次就是生活配套，这时候一些大型综合体里面的酒店式公寓就比较有优势。杭州比较典型的龙湖天街，不管是滨江天街还是西溪天街，它里面的酒店式公寓无论是溢价能力还是去化速度都优于同区域同类型的其他楼盘。
最后酒店式公寓还是要坚守投资回报率
不管怎么样，购买酒店式公寓，无论是投资，还是自住又或者是短期的阶段性过渡，都要算一下投资回报率。
以前好多老师都说高于投酒店式公寓高于4%的投资回报率就可以放心买。但是现在公寓价格价格基本翻倍了，租金上涨的幅度肯定没有销售价格上涨的幅度大，以前买的公寓可能会有6-8个点的回报，现在只要能有4个点左右的回报率，也是可以考虑下单的。最简单的方法就是买之前到周边的中介公司问下同类型的楼盘的租金，心里就有底了。
另外，物业管理很重要。公寓的住户和住宅很大的区别，公寓居住的人口流动性人口比较高，这时一个好的物业公司往往能为公寓交付以后的出租和增值带来加分。
