浙江在线-住在杭州网7月7日讯（浙江在线记者 盛哲徽）7月5日下午2点，由浙江在线·住在杭州网主办的“论持‘酒’战，摇号时代，酒店式公寓的机会在哪？”价值研讨会，在浙江日报国际会议厅隆重启幕。赢商机总经理方芳出席论坛，并发表观点。
市区酒店式公寓，正成为富人个性化的选择
我们最近刚替一个全国前20的开发商做社区商业地产投拓模型，对于公寓和酒店式公寓的分配，投拓风险怎么控制，我们做了量化的测算。
总的来讲，可能在土地配建比例比较高的情况下，酒店式公寓还是变现过程中比较好的选择。目前在拿地比较有压力的情况下，酒店式公寓应该是产品转化里比较有张力的产品。许多开发商在规划设计研究方面，对于酒店式户型做了非常深的研究。一些纯投资的小户型，我甚至看过建筑面积只有17平米，实际套内10个平米左右的，也做得挺好的。
这两年随着房价高企，酒店式公寓产品变化也很多，其中主要原因就是客群在变化。城市核心区，特别是核心CBD区域，或者是商业区域酒店式公寓，它更多是有钱人个性化追求产品。可能我是一个高管，每天上班，希望在离公司很近的地方有非常舒适的酒店式公寓产品，供我平时五天的居住。
整个产品目标客群出现细分化，会更多彰显个性。针对目标人群，特别针对有产业特征的这部分人群，来打造适合他们的产品。杭州滨江这边就有类似这样的项目，一栋楼里都是网红，未来她们的租金承受能力都比较高。酒店式公寓更多会增加公共部分生活性互动，会有很多配置增加，甚至于有公共客厅等区域。
从投资角度来讲，酒店式公寓租金也呈现了分化，客群本身就在迭代，租金也是分化的。CBD区和商务区租金，和纯住宅区，或者是新区近郊酒店式公寓租金贡献完全不一样。CBD区和商务区，我们针对更多是高峰值，塔尖上那部分人群。纯住宅区，或者一些近郊板块酒店式公寓，更多租金是和政府大力在推的长租公寓，未来会形成租金上的竞争和挤压。
长租公寓或将是酒店式公寓的最大对手
未来，酒店式公寓有几点需要我们去警惕：
第一，要重视长租公寓带来的竞争压力。全国前10的开发商基本上已经进入了长租公寓，碧桂园去年进来，他们在一个城市里一年长租公寓目标值8千间，1万间，万科这两年泊悦布局也很快。
第二，酒店式公寓毕竟是在商业用地上的产品，随着政策的变化，未来交易门槛可能会受到限制。可能会出台一些类似企业购买的要求，未来转让的交易成本等，都应该会比住宅高一些，这是交易的门槛以及限制。
第三，使用成本和管理成本上要求在提高。现在土地贵了，买酒店式公寓的人自然希望租金高一点。而随着酒店式公寓租户客群分化，有些酒店式公寓租金承受能力并没有办法覆盖投资的要求。
第四，租户群体特征的改变，未来主要租房群体都是95后、00后。可能95后、00后的生活方式，和80后、90后有很大不一样。他们的生活方式会更轻松，没有那么多沉重的要求，更个性化一些，这部分群体对于租房住的观念接受度更高。
