评论/浙报传媒地产研究院院长、浙江在线-住在杭州网首席评论员 丁建刚
读懂中国楼市
谁会去买宅基地？会买哪里的宅基地？严禁城里人下乡建别墅，那么宅基地上能建什么房？
其实，只要符合规划，建别墅又有何妨？江浙地区农民自己造的房子不都和别墅一样吗？
从1982年改革开放之初开始，“中央一号文件”已经成为中共中央重视农村问题的专用名词。
刚刚发布的2018年中央一号文件是《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》。
农村问题和房地产有关系吗？
有。不仅有，而且关系越来越密切。
一个月以前，国土资源部部长姜大明的讲话，透露出的信息虽然当时还没有形成文件政策，但可以断定绝非是这位部长随意的说法。
我们在解读姜大明讲话的时候，就意识到将有相应的政策出台。
姜大明讲话中谈到了三种用地，即：
1. 我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。
2. 深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。
3. 我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。
三种用地中，中央一号文件涉及到了两种：农村集体经营性建设用地和农民宅基地。
原则是：“系统总结农村土地征收，集体经营性建设用地入市，宅基地制度改革试点经验，逐步扩大试点，加快土地管理法修改。”
其中关于农民宅基地，有较长的一段表述：
“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。”
这段表述，和一个月前国土资源部部长姜大明的表述基本一致。
既要适度放活宅基地和农民房屋使用权，又不得违规、违法买卖宅基地，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。
其中，有很多方面的问题需要厘清。
首先，哪些宅基地的使用权可能会被利用？
这个问题得从实际出发来讨论，先用排除法把不可能被利用的先排除。
交通不便捷、远离都市，且没有任何山水资源和天然禀赋的农村，显然是不可能被利用的。
可能被利用的宅基地：一是大城市中的城中村，二是大城市城乡结合部的宅基地，三是离大都市不很远、有优质的天然禀赋、有养老养生度假可能的农村宅基地。
其次，谁会去买这些闲置的农房（或者是宅基地的使用权）？
这里所谓的“买”，毫无疑问指的就是租，即使用权的租赁。
农民宅基地是集体用地，当然不可能办出土地使用权证。
城市住宅用地是国有土地，土地出让理论上也是一种租赁，70年使用权的租赁。
显然，在大城市的城中村和城乡结合部，毫无疑问价值最高，即人们常说的小产权房。这类宅基地或农房，虽然没有产权，但可以成为城市住宅的重要补充。
另一类是离城市更远一些，可能需要一两个小时的车程，但有非常良好的山水自然环境。
但是这一类的农房或宅基地，刚性需求者绝无可能购买。购买者的目的一定非常清晰和明确，就是养生度假养老。这类购买者更倾向于自己建造乡村别墅。
事实上，即使原来没有这样明确的政策，有些地方的农民已经这样做了。
文件中有一条红线，即：不得违规违法买卖宅基地，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。
不能建别墅大院，又要适度放活宅基地和农民房屋使用权，这项政策到底怎么执行？宅基地还能建什么呢？
（1）什么样的房子是别墅大院？农民自己造的房子是不是别墅大院？
（2）什么样的房子是私人会馆？
这需要给一个明确的界定。
没有明确的界定，执法空间过大。说你行，你就行，说不行，就不行。其实，只要符合规划，建别墅又有何妨？江浙地区农民自己造的房子不都和别墅一样吗？
那些离大都市一两个小时车程的农村宅基地，如果不允许建别墅，恐怕没什么城里人会去买。
另外，从全国来看，大部分农民的宅基地是很难作为城市住房的补充和替代的。
从土地的节约和集约利用的角度，更合理的制度是让那些已经进城购买商品房，已经完全闲置农村宅基地的农民，复耕宅基地，置换成用地指标，抵扣一部分在城市里购房的购房款。如果这个用地指标给了某个地方政府，也可以用于抵扣政府公租房的租金等等。
这对于很多苦于没有用地指标的城市来说，更实际，更能解决现实问题。
对全国的土地资源来说，也是更合理的利用和价值的最大化。
