浙江在线-住在杭州网1月11日讯(浙江在线记者 盛哲徽) 杭州土地市场到底是冷还是热？估计这两天不少人有些迷糊。在被认为是风向标的2018年杭州主城区土拍首战中，市场上竟出现了两种截然不同的论调。原因在于出让的几宗宅地迥然不同的命运：最靠近市中心的湖墅单元宅地遇冷，而相对边缘的之江宅地却受捧。
仅从成交的结果看，之江板块无疑是最大的赢家。祥生拿下的之江地块，楼面地价封顶不说，自持面积比例还拍到了高达50%。自持50%，是杭州主城区宅地竞拍的第二高。
离中心城区最远的之江板块，却是此番土拍中最受欢迎的，乍看之下，这或许有点“冷门”的意思。但如果你真的了解之江板块的现状，或许只会感慨一句“平平无奇”。
地价房价差悬殊
小户型不到350万已是稀罕货
楼面价19608元/平米，高吗？老实讲，这个价格委实不高。就在祥生地块的隔壁，德信4个多月前拿下的那宗住宅用地，楼面价就已达到19695元/平米，比祥生地块还要略高一些。
所以自持拍到50%，真的没啥可奇怪的，楼面价太低，只能靠高比例自持来补。
1月8日祥生拿下的之江宅地
半年之间，连续两块宅地楼面价迫近2万元/平米，自持比例都超过了40%。论风头之劲，恐怕杭州楼市找不出几个能和之江匹敌的。
之江的宅地为什么突然就火了？最直接的原因是这里有着较大的地价房价差。
在彩虹快速路以北，也就是我们传统认知中的之江板块，目前这里的二手房价格已普遍在33000-38000万元/平米这个区间内，好一点的房源单价甚至能达到4万，即使是受限价制约的新房，单价也接近3万。
据链家网数据，之江2017年12月的二手房成交均价为34041元/平米，这个价格已近乎和同期滨江的二手房价格持平（34376元/平米）。
之江某中介的二手房挂牌价
在绿城置换之江九里店，记者看到了一套挂牌的89方房源，精装总价为340万，折算成单价是38202元/平米。而据销售顾问介绍，这套房源由于楼层较低，还是最便宜的，小区内普通楼层的精装小户型，挂牌价起码在360万以上。
这么一对比，是不是就觉得2万不到的楼面价还可以了呢？
有业内人士做过计算，祥生之江项目算上50%的自持成本，如果要保本，预计高层毛坯的单价要超过3万元，即使再加上精装，和目前在售的二手房价相比，还要略低一些，存在着账面的盈利空间。
中介称挂牌不到50套
新房市场近乎断供
别看之江的房价还挺高，假使你预算充足，却也不一定买得到。
之江的上班族小金就是其中一位，一个月前好不容易说服了父母的他终于开启了人生首次看房之旅，结果没跑了一天，就高挂免战牌了。原因当然不是小金懒得看，而是没得选。
“二手房也就之江九里能挑挑，之江悦、云荷廷、之江诚品、云筑这些都没什么房子卖，沐桥好多是两本证，新房只有禹洲·滨之江，不过上一批高层我刚好错过了，得等下一批了。”
之江九里是之江核心区
少数有较多房源可选的二手房小区
我爱我家之江店的置业顾问小花告诉记者，目前在它们门店挂牌的总房源加在一起还不足40套，其中有超过一半还是来自于之江九里和沐桥两个小区的，如果说是要买小户型的话，那就只有之江九里有得选，不过数量也不到两位数。
“挂一套卖一套，非常好卖。”
二手房供应少，至少还有得选选，新房市场就真的是近乎断供的状态了。
据本网数据显示，整个之江（不包含双浦板块）目前的可售房源量为523套。
从绝对数值上看，这个量好像还挺充足，但要注意的是，这个数字的水分是很大的。
比方说嘉里·云荷廷，数据显示它还有143套的库存，但实际上云荷廷已经售罄了。再比如恒大水晶国际广场，显示的存量是39套，但如果你真去售楼处，销售会告诉你，现在只有商铺在卖。
禹洲·滨之江售楼处沙盘
后续供应比较充足的也就只有禹洲·滨之江，记者从项目销售处了解到，滨之江总共规划的户数是2000多户，目前大概卖出去了一半的量。
高自住率抗震荡
商业或是“阿喀琉斯之踵”
对于许多人来说，现在的这个之江或许有点陌生。因为在很多年以前，谈到之江转塘，和它放在一起比较的还是闻堰、祥符这些，而现在再看，至少在房价上，之江已经领先好几个身位了。
据我爱我家的数据，去年杭州涨幅最大的几个板块中就有之江，涨了39.08%。
之江板块的上升势头为何这么猛？
除了我们老生常谈的交通配套的改善、产业人口的导入、稀缺的库存之外，“拆迁户”的大量存在也是不可忽视的一个因素。
近两年转塘、之江的大规模拆迁，催生了一大波换房需求，而这些人的涌入，在很大程度上支撑了区域的房价。
像位于珊瑚沙路上的商业项目西湖公馆，据销售介绍，其80%的客户都来自于本地的拆迁户。
而与其他涨幅较快的板块所不同，记者在调查中发现，之江板块的自住率是非常高的，这也意味着，当楼市下行的时候，区域的房价不会出现投资客抛售而导致剧烈波动的情况。
云溪·V墅的Loft样板间
据区域二手房中介的说法，之江多数小区的入住率在八成以上，稀少的挂牌量也印证了这点。即便是像云溪·V墅这样的商业项目，自住的比例也很高。
“买我们项目的主要是之江本地人，许多人买房子主要是为了给父母过来照顾孩子的时候使用。”项目的销售如是说。
随着房价的跨越式跳涨，之江板块发展为主城区的又一个改善楼盘聚集区或许只是时间的问题。而以这个标准去看之江，问题就暴露出来了。
最明显的就是商业，在之江路以南、彩虹快速路以北、之浦路以西、绕城以东，这一住宅最为密集的区域内，仅有恒大水晶国际广场一个大型综合体，对于挑剔的改善群体来说，这样的商业环境显然是不能满足的。
记者手札
从最早的只有单一居住功能的高档别墅区，到后来的刚需价格洼地，再到承接城南、城西的溢出需求，之江板块的发展历程何尝不是这几年杭州近郊板块的一个缩影。
人们会惊讶于它们如今的身价，更多的原因是没有用发展的眼光看问题，或是对旧时光的一种眷恋。
明白了这一点，下次再听到某某近郊板块又出了高价地，或许你也会嘀咕一声：常规操作。
