|
|
|
|
|
|
三个因素看懂“风向标”:湖墅地价跌了?上塘和之江为何涨?
来源: 浙江在线-住在杭州网   记者 罗兰  编辑: 叶露
 位于中心城区的湖墅单元没有自持,溢价仅24%,不如次中心的申花,意外吗?上塘的宅地不仅溢价封顶刷新区域单价且需自持,意外吗?之江宅地继德信的自持43%之后本次自持比例上升到了50%,意外吗?

  浙江在线-住在杭州网杭州1月8日讯(浙江在线记者 罗兰) 位于中心城区的湖墅单元没有自持,溢价仅24%,不如次中心的申花,意外吗?上塘的宅地不仅溢价封顶刷新区域单价且需自持,意外吗?之江宅地继德信的自持43%之后本次自持比例上升到了50%,意外吗?

  都不意外。然而说“地价大跌”的声音已经一片,感慨“之江疯狂”的声音又一大片。今天,被寄予“杭州2018土地风向标”的主城区首战结束后,可以说“一半海水一半火焰”。如何看懂这场出让,不外乎三个因素:地块属性和板块特征、市场供需、房企需求。

  1月8日主城五宗地块成交情况表

640.webp (3).jpg

  解读

  湖墅的中心“宝地”为什么便宜?

  ① 不利因素多:体量小(住宅部分仅2.5万方)、形状不方正、城市界面不优,虽在核心地段且为准地铁项目,但以上因素将导致豪宅客群接受度低,从而无法开发高溢价产品;

  ② 如果没有丰富成熟的产品体系、没有强烈的战略布局需求,该地很难成为盈利项目,也很难成为品牌落地项目,从而变成高成本“鸡肋”;

  ③ 相对同样有属性不利因素的申花地块,湖墅该地是杭州四年后重启“配建”的首批地块之一,项目自身体量已经很小,还需配建10%公共租赁用房,对产品设计、开发、后续运营都提出了高要求,是一个不小的挑战。

  上塘宅地为什么能刷新板块地价?

  ① 上塘自2017年开始就是主城区土地“升值”最快的板块之一,背后的推手是上塘板块的拆旧利好,拆旧带来的是购买人群和资金;

  ② 由于上塘板块的商品房市场不算成熟,历史供应小且供应点不集中,所以出现数次新建商品房断层,一直没有形成规模供应,当前已经出现比较严重的新房和二手房价格倒挂,而地块周围也没有新建竞品作为参照物,发展空间大,早落位可以享有更大话语权;

  ③ 虽然同湖墅商住地一样,大家的上塘宅地有10%配建,但该地块自身区位、属性,相较板块的历史标杆地块,更有优势:双地铁、形状方正,现已有发达的地面交通网络:上塘高架直通市中心。

  之江宅地竞争为什么最激烈?

  ① 之江宅地是今天唯一一宗不需要配建保障房的涉宅地,如果将上塘的配建进行简单这算,可知上塘宅地楼面价涨幅更大,而之江在溢价封顶压制下,从拿地金额成本上较此前德信的之江标杆价没有大的差别;

  ② 虽然祥生的之江宅地在地块属性上不如德信项目,在产品溢价能力上收到了容积率1.8和限低36米的制约,但参考之江当前的二手房价格,该地块仍存在账面上的盈利空间;

  ③ 6号线在2019年就将开通,该地块是标准地铁项目。而祥生在之江已经开发有云溪新语和云浦新语,此次是“三进宫”。该区域算得上是祥生的福地,此前两个项目都属于出业绩的楼盘。

  展望

  2017年杭州市八区(不含富阳、临安)土地成交金额近2000亿,主城区占了半壁江山。无论是单价还是总金额,主城区无疑能代表杭州土地的走向。

  本周五,杭州主城区还将有一场重量级的土地出让,其中有五宗涉宅地及两宗商地,五宗宅地分别位于桃源、大学城北、西兴、丁兰新城和申花板块。

  再下一场是2月1日,又是七宗土地出让……

  在关注楼面地价和出让金额的同时,或许更值得注意的是杭州土地供应的体量。因为供需关系才是影响地价、房价的核心因素。

  今天的主城区首战虽无意外,但也呈现了2017年没有的一个现象:地价有了分化——属性有劣势、区域有风险或者房企自身需求不强烈的地块,不会再盲目高热。但是优质的、有发展空间的土地,竞争必将持续激烈。


相关新闻
最近热点
版权和免责声明
    凡注有"住在杭州网"或电头为"浙江在线·住在杭州网"的稿件,均为住在杭州网独家版权所有,未经许可不得转载或镜像;授权转载必须注明来源为"浙江在线·住在杭州网",并保留"浙江在线·住在杭州网消息"的电头。

    本网未注明"来源:住在杭州网"的图文等稿件均为转载稿,本网转载出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。

    联系电话:0571-85399729

研究团队
Team
住在杭州网网首席评论员
高级研究员
高级研究员
研究员
研究员
研究员
研究员
研究员
研究员
研究员
最新报告
Report
浙报传媒地产研究会期待您的加入!详情请洽:0571-85311041
增值电信业务经营许可证:浙B2-20080242 | 广告经营许可证号:3300008000006
网站简介 | 网站合作 | 刊登广告 | 联系方式 | 主持人介绍 | 法律顾问
浙江在线新闻网站、杭州市建设委员会 联合主办  浙江在线新闻网站版权所有
常年法律顾问:浙江腾飞金鹰律师事务所