浙江在线-住在杭州网10月30日讯（浙江在线记者 盛哲徽）“国庆上来，感觉就像换了个世界，市场冷却得太快了。”

　　几天前，在闲林某楼盘的售楼处，看着冷情的大厅，一位销售颇为无奈的和记者诉苦。

　　虽说只是楼市的一个剪影，却已足够概括这段时间的市场行情。如果说8、9月的行情我们还能称之为是“温吞水”的话，那10月的行情就只能算是“凉水”了。

　　数据很好的体现了这点。据浙报传媒地产研究院统计，2018年10月，杭州市区总计成交商品房7790套，为近20个月以来的成交新低，同时，也创下了近6年来的10月最差成绩。“银十”不仅不火爆，甚至比2月这样的淡季成交量还低，这样的情况实属反常。

　　行情的逆转颠覆了楼市的玩法，无论是买方还是卖方，都将迎来重新适应的窗口期。

　　杭州10月平均中签率逼近70%

　　不用摇号的时代快来了？

　　通过摇号数据的变化，我们能明显的感受到行情的急转直下。

　　（注：楼盘所属的月份以该楼盘领出预售证的时间为准，比如某个楼盘9月领出预售证，10月开盘，那该楼盘的数据将算在9月，而不是10月）

　　杭州摇号的前三个月，也就是4-6月，每月的中签率总体稳定，控制在20%-30%这个区间内。

　　分水岭出现在7月，36.6%的单月中签率环比6月一下子提高了约8%，尔后的8、9月，这个数据进一步上升，迈过了50%。

　　而刚刚过去的10月，杭州的平均中签率又创新高，达到了67%，环比9月上升约16%，是中签率变化幅度最大的一个月。

　　再来看下高中签率楼盘的数量变化。

　　4-7月，杭州摇号中签率超过50%的楼盘均没有超过15个；8月，这个数字首次突破20个；9月，进一步上升，达到了30个；10月继续保持在高位，为28个。

　　具体到各个板块，中签率都出现了不同程度的上升。

　　较为明显的有大江东和萧山新区，两者7月的中签率分别为4%和21.8%，而到了10月已分别上升到40.4%和30.8%。

　　4万+项目割肉求生

　　最后的红利楼盘成“香饽饽”

　　眼瞅着市场滑入下行通道，一些“求生欲”较强的开发商果断割肉求生。

　　10月12日，杭州两宗4万+地块——金隅中铁诺德·都会森林和绿城建发·沁园，几乎同时领出预售证。

　　出乎意料，两者的备案价均远低于预期。都会森林坊间一直流传7万+，沁园据说6万+，但实际却是一个均价58865元/㎡，一个均价49500元/㎡。

　　两宗4万+地块的低价入市，对于市场无疑是一个重要的信号，意味着高价地会导致高房价的逻辑闭环被打破，这对于地产商和购房者来说，都将产生一定的心理预期。

　　而以此为开端，低价入市的高价地项目可能会愈来愈多，高地价对房价的刺激作用将进一步削弱。

　　随着高价地项目的陆续入市，一些原本一二手房倒挂严重的板块，其套利的空间也在不断的收窄，相应的，这些板块中仅存的有倒挂福利的楼盘也就成了香饽饽。

　　最为典型的例子莫过于未来城二期。

　　未来城二期开盘现场

　　作为杭州又一个“万人摇”，项目本次开盘共推出4幢合计308套房源，结果吸引了10460组客户报名，中签率仅为2.9%。

　　推究未来城二期受捧的原因，价格无疑是最为关键的因素。2.5万元/㎡不到的均价，不仅远低于周边的在售新盘，同时也较未来城一期2.8万元/㎡的二手房挂牌价低。

　　部分板块地价止跌

　　土地市场“冰封”状态未解除

　　土地方面， 在经历了9月一整个月的涉宅用地空窗期后，10月这一情况终被打破。

　　崇贤板块2016年以来楼面价走势图(元/㎡)

　　在10月11日的土拍中，崇贤新城、径山的两宗宅地分别被上海惠建和北京天润置地以9940元/㎡和7000元/㎡的楼面价竞得。值得关注的是，这两个开发商均是首入杭州。

　　从出让的结果看，崇贤地价似乎已经止跌，多个指标均显示热度有所回升：

　　竞价轮次达到50次，溢价率达到14.7%(是自7月16号温州时代滨江项目之后，杭州市十区涉宅地溢价率新高)。更为直观的是，与地块紧邻的西房地块，同样是配建5%公租房，容积率等指标也基本一致，此次的上海惠建地块的楼面价上升了727元/㎡，涨幅8%。

　　径山方面，其上一次土地出让还要追溯到2012年，当时板块的楼面价还仅有1603元/㎡，相较之下，如今7000元/㎡的楼面价近乎是翻了4倍多，价格体系彻底被颠覆。

　　尽管出让结果似乎传递着积极的信号，但不得不面对的是，土地市场近乎“冰封”的状仍未解除。截至10月底，杭州市八区已经公布的将会在11月出让的涉宅用地仅有两宗。

　　市场压力转嫁开发商

　　高价地项目会继续低开吗？

　　成交下滑、高价地被困、土地冰封……

　　历经了两年多的疯狂，市场的压力终于又转给了开发商。

　　“趁楼市还未凉凉，赶紧走一波！”在这种思维的引领下，我们看到，11月的杭州楼市将继续保持高节奏的推盘，据本网初步统计，11月杭城预计开盘的项目将不少于20个。

　　其中，首次开盘的项目有12个，比较受关注的项目有首开·东城金茂府、世茂·钱塘天誉、融信·杭州世纪、金科碧桂园·博翠府、招商·武林郡等等。

　　尤其是东城金茂府和钱塘天誉两个高价地项目，在连续有高价地项目低开后，它们的抉择令人瞩目。

　　此外，由于包括绿城·杨柳郡、绿城·西溪云庐、融创·东麟府在内的一大波楼盘是在10月底领出预售证的，因而不出意外，它们都将在11月正式首开。它们的命运同样将是市场的观测点。

　　比方说杨柳郡，作为艮北新城当之无愧的“网红楼盘”，时隔一年多后再次入市，它能为渐显颓势的城东注入强心剂吗？会是又一个“万人摇”楼盘吗？

　　形势逆转，新的规则初露端倪，各位玩家，你们准备好了吗？