浙江在线-住在杭州网4月29日讯(浙江在线记者 盛哲徽)过去的一个月,归纳起来就一个关键词:摇号。从4月4日细则发布,到4月25日晚间首个摇号楼盘和家园开盘,杭州楼市用一个月的时间,为将要到来的“摇号时代”打了个样。

  伴随着摇号的出现,楼市出现了一些新的变化:供应锐减,新房成交同比去年大跌;二手房博弈氛围渐浓,买卖双方齐齐观望;商业地产和环杭区域的新房,因不用摇号,热度陡增。

  作为一个新事物,摇号的出现肯定会遭来质疑,然而这种关乎民生的政策本就不是一蹴而就的,它也需要摸索的过程。大幕已开,未来已来,不管怎样,积极适应总好过抱怨蹉跎。

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  “银四”凉凉

  一手房成交同比暴跌39%

  3月28日,杭州出台“公开摇号”买房政策,同时也暂停了新的预售证发放。受此影响,4月的杭州楼市,出现了长达十多天的住宅供应真空。本网数据显示,截至4月底杭州市区(不含富阳、临安,下同)新增的商品房总量仅为4523套,远低于3月的6561套。

  供应跟不上,期待中的“银四”也就“凉凉”了。据统计,4月杭州市区一共就卖了9138套房子,环比3月下降8.5%,同比去年4月更是暴跌了39%。其中,住宅成交仅为4494套,在总成交的占比还不到五成,刷新了近4年(2015-2018)4月住宅的最低成交纪录。

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  和新房一样,二手房市场同样能感受到来自摇号的影响。4月初,杭州二手房市场曾迎来了一波罕见的“8连涨”,自4月5日开始,至4月12日结束,成交逐渐走高。结合3月末二手房市场的翘尾行情看,在摇号细则落地之初,政策引发的“末班车”效应确实是存在的。

  数据显示,截至4月底,杭州市区二手房共计成交9854套,和去年同期基本持平。

  与此同时,买卖双方博弈的氛围渐浓。买方观望等待,卖方涨价惜售。有中介反应,相较于今年年初,最近两个月带看一次成交的情况越来越少,往往要回访三四次才能成交。

  由于摇号打破了旧有的游戏规则,商业地产和杭州周边市县的房地产市场,趁势而起。滨江区的某个酒店式公寓,看房人数激增,两天卖了40套房子,是以往周末成交量的四倍。而在和杭州接壤的海宁、柯桥、诸暨、德清,一大批投资客正在疯狂的买买买。

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  城东强势,临安遇冷

  土地市场两极分化

  受摇号新政的冲击,一些板块的预期发生变化,土拍市场呈现出严重的两极分化。

  4月12日,春节后主城区首次出让宅地:九堡、艮北和三堡各一宗。九堡地块率先成交,25720元/㎡的楼面价刷新板块新高;随后的三堡宅地更猛,43929元/㎡的成交楼面价,一举成为杭州史上单价第三贵的宅地;稍晚成交的艮北宅地,楼面价也高达28866元/㎡。

  和城东一样火爆的还有塘栖,在本月最后一个土拍日中,塘栖的两宗宅地表现突出,溢价率均在30%左右,其中富特带钢地块13308元/㎡的楼盘价,更是创下了塘栖镇的地价新高。

  相较于城东、塘栖,临安就冷情多了。五宗宅地,两宗流拍,青山湖租赁地底价成交,天目医药港单元宅地只加价100万就草草结束,仅有临安市区的锦北宅地溢价9%低价成交。

  作为一个潜在供应大,但本地市场消化能力弱的板块,投资客一直是临安楼市的重要支撑。有数据显示,去年一年,临安成交的新房中有6成以上是被外来投资客买走的。摇号之后,板块的不确定性增加,而环杭小城市的兴起又分流了大批投资客,这直接影响了房企的预期。

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  大江东旭辉宝龙东湖城登记现场


  新规效应仍需检验

  细则内容有待完善

  客观来说,从4月4日细则落地至今,摇号对于楼市还是起到了较为良性的导向。

  “炒号子”、“关系户”等楼市乱象不复存在,“无房家庭”倾斜条款的存在,为一些既不能支付全款,又没有关系的刚需购房者送上了希望。而从已经开盘的和家园·臻园、融创金成·未来海看,摇号也没有像南京、成都等城市一样,出现万人哄抢,中签率不到10%的情况。

  当然这些影响都还是暂时的,并不能保证未来不发生改变,事实上,摇号政策本身确实还存在许多不明朗的地方,比方说无房家庭的倾斜比例,从目前的情况看,绝大多数楼盘的倾斜比例为30%或40%,但是也有一些楼盘只有不到20%,这个比例是怎么确定的?

  再比方说,细则中未提及摇号购房的首付比例和付款方式问题,怎样保证杭州不会像其他城市那样,出现高额保证金、超短交款时间等开发商针对摇号的钻空子手段?

  另外要注意的是,无论是和家园还是未来海,严格来说它们都不算是刚需楼盘,因而以它们为样本来推导杭州不会出现低中签率,是非常勉强的。

  就在几天前,大江东的旭辉宝龙东湖城截止登记,近3000组报名。这意味着,东湖城此次推出的180套住宅(含3套限制房产),几乎要面临16个人抢一套的局面。因而不出意外,杭州的平均中签率将大幅下降。

  任何新生事物都不是一蹴而就的,对于摇号我们理应给予更多的宽容,但是也应该看到,摇号不是万能的,不能对它有过高的期待。不管怎样,游戏规则已经改变,对于置身其中的人们来说,要做的就是尽快去适应规则,寻找规则下的机会。