记者日前从杭州市金融办获悉，杭州已经正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，这意味着保险版“以房养老”在杭州正式开闸。
简单地说，就是老人把自己名下的房产抵押给保险公司，在房屋使用权仍归老人所有的情况下，保险公司根据房产的价值，每月向老人支付养老金，直到老人去世为止。
房屋抵押后，每月能领多少钱？抵押期间，房价如果涨了，养老金能跟着涨吗？老人过世后，房产还能赎回吗？记者一一做了调查。
三年来全国179人尝试保险版“以房养老”
杭州目前尚未有人投保
2014年以来，北京、上海、广州、武汉、天津、南京、大连等城市先后试点保险版“以房养老”，而这一新型养老方式，年前正式落地杭州。
去年11月28日，杭州市人民政府金融工作办公室、市国土资源局、市司法局、市民政局、市住房保障和房产管理局印发《杭州市住房反向抵押养老保险试点工作方案》（以下简称《方案》）文件，在促进保险业进一步参与养老服务业的同时，为杭城老年人增添了一种以房养老的新选择。
这是一种将住房反向抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。
具体来说，拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
据预测，杭州市“十三五”期间人口老龄化快速发展，老年人口总量将急剧增加，独生子女父母将逐渐成为新增老年人群的主体。预计到2020年末，杭州市户籍60周岁以上老年人口将突破180万，老龄化比例将达24%以上，多元化养老服务需求更加迫切。
杭州市金融办银行保险处负责人告诉记者，杭州试点推行住房反向抵押保险，是为满足老年人希望居家养老、增加养老收入、长期终身领取养老金的三大核心养老需求。
目前，国内保险版“以房养老”的保险方由幸福人寿保险股份有限公司承接。幸福人寿杭州分公司总经理陆卫国透露说，截至2017年11月底，幸福人寿“房来宝”保险在全国七个试点城市共有179人（123户）投保，其中承保119人（84户）。杭州因为刚刚推行一个月，目前还没有人投保，但已经有老人前来咨询。
对于这种新型以房养老的模式，有网友评论，“年轻时用钱换房子，老了用房子换钱花，是个好创意”。
北京第一位投保人算了笔账
养老钱能从每月7000元上升到21000元
74岁的康锡雄，是北京市第一个尝试头口水的老人。
康锡雄夫妇多年前失去独生女，老两口除了一套房产外，并没有什么积蓄。夫妻俩的退休金加起来一个月有7000多元，看起来虽然不少，但身处北京，又年事已高，总是有莫名的危机感，因此有钱也不敢花。
如此战战兢兢的晚年生活并非康锡雄所愿，他开始关注各种理财产品，希望能找到解决办法，提高他和老伴的生活质量。
2014年，北京开始试点以房养老反向抵押，康锡雄第一个报了名。
按照市值估算，康锡雄的这套房子评估为305万元，在夫妻俩的有生之年，每个月可以在保险公司领取9100多元养老金，加上退休金，老两口的收入从7000元变成16000多元，可支配收入变多，生活也发生了质的变化。
老两口还算了一笔账，如果住进养老院，可以将这套房子租出去，每个月还有5000元左右的租金收入。这样加起来，每个月收入高达21000元，基本上足够支付养老院的费用。如此一来，晚年生活就没什么后顾之忧了。
这两年，康锡雄夫妇全世界到处旅游，去年去了德国，今年又花了六七万元游了北欧三国。他们还计划着明年前往美国和俄罗斯。
孤寡、失独等特殊群体老人
是目前投保主体
保险版“以房养老”在全国已经推行三年，反响如何？
幸福人寿浙江分公司总经理陆卫国说，从区域分布来看，投保人群相对集中在北京、上海、广州一线城市；去年参与试点的南京、苏州、大连等也陆续有老人投保。在领取养老保险金的家庭中，月领5000元至1万元的较多，最高的一户月领超过3万元。
同时，记者还了解到，目前办理保险版“以房养老”的老人绝大部分是孤寡、失独老人，有子女的家庭参与这项业务的，属于凤毛麟角。
“其实这款产品的主要定位就是面向孤寡、无子女、失独等特定老人群体，以他们的立场和角度研发设计，先满足这一小众老年群体以房养老需求，改善其晚年生活质量。我们实行三优先原则，优先孤寡失独老人、优先低收入家庭、优先高龄老年群体。”陆卫国说，按照预计，杭州未来短期内参与承保的老人主体，也会以孤寡、失独老人为主。
老人们很关心承保后如果房价涨了
养老金会跟着上调吗？
像康锡雄夫妇这样，一些退休收入并不高的孤寡、独居老人，参加保险版“以房养老”，把沉睡的房产盘活为日常的收入后，生活质量往往能得到质的飞跃，甚至还能解决未来入住养老院的资金难题。
自杭州印发《方案》以来，幸福人寿浙江分公司发现，前来了解咨询这一业务的老人，最关心的还是每个月能领到多少养老金。
陆卫国说：“每一单业务都需要经过房屋评估，不同地区、不同的房子都有各自的实际情况，所以每个客户领取的养老金也不尽相同。”
目前的操作方式为，由保险机构与投保人共同选择和委托一家具备国家一级资质的房地产评估机构进行房屋评估，并出具评估报告，以此保障老人的权益。投保人因承保管理需要承担的相关费用包括：50%比例的房屋评估、抵押、公证、律师等费用，每年每单1000元的保单管理费。
此外，也有老人在咨询中提出了自己的顾虑：“如果房子抵押以后，房价涨了，房子增值了，保险公司还是按照抵押时测算的养老金付钱吗？那我们不是亏了吗？”
对此，陆卫国解释说，目前的方式是——房产进行一次性评估，在合同期内养老金保持不变。也就是说，如果评估时房子价值100万，五年后房价涨到300万，但仍旧按照评估时计算出金额，来支付养老金。
“考虑到房价上涨因素，首先，我们在计算老年人可领取养老金金额时，已经适当考虑了房产增值率，让老年人提前享受到房屋增值的利益。当然，如果房价下跌，养老保险金金额也不会下降，保险公司承担房价下跌风险，会继续按照约定的金额给付养老金。”
老人去世后子女如想赎回房屋
偿还养老金及利息即可
据了解，参与保险版“以房养老”的家庭中，也有三世同堂的，这样的家庭，子女方普遍关注的有两个问题：一是该款保险产品的回报率如何；二是老人去世后，子女是否能赎回房产。
王女士在养老服务业从业多年，对于杭州的这项新政策，她表示：“如果父母提出想要通过住房反向抵押来养老，我们为人子女的肯定要仔细了解相关保险产品，做个大致测算，看看收益如何、回报率高不高，是不是值得投保。”
作为参考，曾有人做过计算，房产出售获得100万元，把这100万元用来理财，收益会怎样？全部存入银行，按当时基准利率计算，100万元存一年，利息是1.5万元。若投资于安全性和流动性都比较好的货币基金，一年大概可以收入2.4万元左右。当时收益相对较高的是银行稳健型理财产品，估计可以拿到4万元。根据“以房养老”产品的费率表计算，假设一套100万元的房子，从60岁开始投保，与理财相比，没有太大优势。但随着投保年龄的增加，每月获得的钱也会越多。
在退出机制方面，投保人可随时退保，赎回房屋，终止保险合同，但要承担一定的退保手续费和相关费用。也就是说，继承人如果想拿回房产，需要向保险公司偿还已经支付的养老金及利息，以此取消房产抵押，重获房屋所有权。根据保监会批复的合同显示，住房反向抵押“房来宝”产品的保单年度累积利率为年复利5.5%，也就是需要支付利息的部分。
此外，如果是夫妻两人一起投保，能享受“一房两保”，老两口中的一人去世，不影响另一人领取养老金。
至于房屋70年产权的问题，目前政府对此还没有明确规定。但是可以明确的是，保险公司一定会按照国家相应的法律法规来妥善解决。
60-85周岁
拥有完全住房产权的杭州老人可参保
对杭州老人来说，如果想参与保险版“以房养老”，需要哪些投保条件？
《方案》规定，承保对象的年龄范围为60周岁（含）至85周岁（含）之间。如夫妻双方共有房屋情况下投保，夫妻双方年龄均需同时满足投保年龄要求。承保对象的所有继承人应当知情投保相关事宜。用于抵押的住房，须为投保人拥有完全产权的自有房屋。
投保后，投保人每生存至养老保险金给付日零时，承保机构按照保险合同约定的基本养老保险金额给付一次养老保险金。
杭州市金融办银行保险处负责人表示，为推进住房反向抵押保险试点工作，市金融办将加强与市相关部门的沟通协调。市民政局配合承保机构，加大政策和业务宣传推介。市国土局为符合条件的老年人办理不动产抵押开通绿色通道。市司法局协调公证处提供优惠价格（按每户计算价格）和为行动不便的老人提供上门等优质服务。
据了解，住房反向抵押养老保险在杭州的试点期，将截至2018年6月30日。
父母的房子该拿去养老， 还是留给子女？
新型养老模式和中国式家庭观的冲突
保险版“以房养老”落户杭州，连同更多的新型养老模式一起浮出水面：以房养老、会员制养老、旅居度假养老、抱团养老、租赁式养老等等，越来越多的老人选择提高晚年生活品质，而这势必会触碰到一个敏感又核心的话题：父母的房子该拿去养老，还是留给子女？
在中国式家庭观中，房子被视为家的载体、安身立命的主要场所。“房子要留给子女”的观念，无论对于老人，还是子女辈，都根深蒂固。
保险版“以房养老”，在全国试点三年多来，承保只有百余人。而在武汉，有调查显示，甚至有98.67%的子女反对父母“以房养老”。
新型养老模式和中国式家庭观的冲突，短期内似乎难以避免。
保险版“以房养老”
直面“房子留给子女”的中国式家庭观
住房反向抵押养老保险在国外已实施几十年。实践证明，它能够把一些难以变现的房产，转化成老人稳定的经济收入，对于基本养老金不高、积蓄不多、自己有房的老人来说，有助于改善晚年生活的质量。
杭州市金融办银行保险处负责人说，相比于全国平均水平，杭州提前11年进入老龄化社会，构建多层次养老保障体系势在必行。落地住房反向抵押养老保险试点工作，是深入开展全国养老服务业综合改革、建设“老年友好型城市”的其中一项探索。
不过，保险版“以房养老”要具体落实推进，有个尖锐而敏感的问题直接摆在跟前——父母的房子要不要留给子女。
今年65岁的冯秀萍企退后，住在西湖区翠苑四区，平日里时常和街坊邻居关注谈论养老产品。她告诉记者，前两年住房反向抵押养老保险的说法刚出的时候，大家就热议纷纷，但基本态度一致，除非孩子特别不孝顺，房子终归还是留给子女的。
当面临是自己过好日子，还是让子女过好日子的博弈时，为人父母通常会选择后者，即便自己苦一点，也要把自己“最好的东西”留给孩子，而在“最好的东西”中，房产可以说是首当其冲。
有网友认为“不孝子这下更难过了吧，你再不对老人好点儿，什么也不留给你”；但也有网友觉得，“房子作为代际情感维系的重要载体，老人告知要以这种方式以房养老，子女一时间往往无法接受，反而可能让彼此心生间隙”。
以房养老，首先需要迈过的是“房子留给子女”的中国式亲情观。
武汉推行三年仅有3户签约以房养老
98.67%的子女不同意父母“以房养老”
事实上，因为传统观念的影响，以房养老工作的推行，并没有想象中顺利。
截至2017年11月底，幸福人寿“房来宝”保险在全国七个试点城市共有179人（123户）投保，其中承保119人（84户），数量并不多。
而武汉在试点三年后，仅有3户签约。有调查显示，甚至有98.67%的子女反对父母“以房养老”。
华中师范大学经济与工商管理、数学与统计学、社会学院曾联合组成“以房养老”模式课题研究团队，用三个月时间走访了武汉市7个城区的660位老人及其子女。数据显示，超过58%的老年人拥有完全自主房屋产权，其中十分之一的老人住房面积大于120平方米。在了解“以房养老”模式后，有35%的老人愿意尝试。
项目的发起人李芷菡给他们画了张“群像”：主要是高龄失独空巢老人选择以房养老，也适用于有子女的老人，健康状况越好，房屋价值越高，这种追求生活质量的老年人更倾向于以房养老。
不过，在调查中，李芷菡也听到了众多反对的声音，明确表示不接受“以房养老”的武汉老人占23%。相较于老年人，子女的反对意见更为强烈，高达98.67%的子女不同意父母“以房养老”。
李芷菡分析：一方面老人过世以后房产一般过继给子女，在很多人心里有伤利益之嫌；另外一方面，子女赡养这种传统养老观念在民间根深蒂固，往往会遭到舆论的强烈批判。
中国青年报社会调查中心在2013年进行的一项针对12万人的调查显示，85%的受访者选择把房子留给子女，仅8.8%的被受访者选择把房子抵押给金融机构。
无论在老人心里还是子女心里，房子留给子女，是一项深入人心的中国式亲情观。
上海有老人选择“折中办法”
房屋出售金三成养老七成留给子女
杭州亲和源是去年下半年入驻杭城的高端养老品牌。目前，亲和源·杭州老年公寓已经迎来了数十位会员，从目前了解的情况来看，大多是经济条件较好的杭州老人，通过出售房产入驻养老公寓的案例并没有出现。
不过，亲和源杭州项目营销总监季纯颖提到，在上海亲和源，拥有以房养老这样新型理念的老人还是有的，当然，也有老人选择了“折中办法”。
有一位叫朱国良的老人，希望能够住进养老公寓，但是养老金支付不了公寓的开支，于是与子女商量后，朱伯伯以260万元的价格，把上海市区两室一厅的房子卖掉，这260万元中，90万拿出来作为养老公寓会员费，剩余170万元作为大额存款存入银行，或者购买国债，利率在3.8%-4.22%，按利率4%计算，每年利息68000元，正好可以作为养老公寓的年费，两位老人的退休金作为生活费，日子过得有滋有味。余款170万元未来还可以留给子女。
朱国良老人的账算得十分明白：“170万还在，永远在，这里也解除了子女的一些想法。”
国外的“以房养老”怎么样
“以房养老”在国内是个新生的事物，但在英国早已经形成了较为成熟的制度。早前的英国媒体做的一份调查显示，超过1/3的英国人打算利用房产来筹集养老金，也有一成的退休者被迫出售房产或将较大的房子换为较小的房子来维持生计。
据《全球华语广播网》英国观察员侯颖介绍，目前在英国办理终生抵押的金融机构和协会有上百家，提供的金融品种多样灵活，各家金融机构在利率、申请人条件、还贷条件方面有所区别。总的来说，申请者的年龄下限在55到60岁之间，申请者的房屋价值要符合最低评估值，通常在7万英镑到10万英镑之间，另一种以房养老的方式是出售大房换购小房，用差价款养老。
在美国，由于美国的养老保险体系相对来说比较完善，以房养老只是一种补充的养老方式。2009年开始，美国国会制定的住房和经济复苏法中，对于老人购买新房时申请反向的抵押贷款作出新的规定，申请者只要有能力支付房价及贷款额之间的差价还有手续费，可以获得住房的反向抵押贷款。
在加拿大，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房产主权不变，老人可以一直居住，由后人处理房产时折还贷款。
