最近两年，杭州酒店式公寓投资的热潮重新涌来。继去年杭州市区（包括主城区、余杭、萧山和大江东，下同）成交约4万套酒店式公寓后，2017年楼市热钱继续涌向酒店式公寓。中国指数研究院的数据显示，截至11月底，今年杭州市区已经成交36552套酒店式公寓房源，成交均价20317元/平方米，火热势头丝毫不减。

　　对于酒店式公寓投资，以往我们的认知都是：租售比决定了投资的成败，但在物业增值方面却差强人意。不过，最近市场上却出现了不少出售二手酒店式公寓而获利的例子，而且盈利可观。杭州我爱我家的研究数据也显示，今年1-10月份，杭州市区二手酒店式公寓的成交均价上涨了32%。

　　投资两年盈利近翻一番

　　酒店式公寓上演“小投入高回报”

　　上周，小陈卖掉了手头上的一套酒店式公寓：“原本是想买来自己用的，结果变成了投资，不过收益还算不错哦。”对于自己的这次成功的投资操作，小陈很满意。

　　小陈的这套酒店式公寓位于未来科技城板块，建筑面积61.2平方米，LOFT结构，2015年购入时，花了69万元。“当时手头上有点闲钱，正好需要一个办公场所，就买了这套房子，当时看中了它的层高，可以隔成两层，而且是民用水电，还通天然气。”小陈回忆道。

　　不过，房子交付后，他的办公计划却发生了改变，于是就把这套房子租了出去，毛坯租给了一个商家用来当仓库，月租金2500元。

　　最近，小陈投资了几个项目需要用钱，正好房价也涨了不少，他就决定把这套酒店式公寓卖掉。“一方面是要用钱，另一方面我觉得板块内新的酒店式公寓项目太多了，又是精装，又有阳台的，相比之下，我们小区优势并不大，我觉得上涨空间有限。”

　　小陈将房源在中介门店挂牌后，马上就有不少客户上门看房，投资客和自住客都有。最后，他以130万元的价格将房子卖给了一个自住客户，“这个年轻人在附近上班，住宅价格太高接受不了，本来就是租房子住，就觉得还不如先买一套酒店式公寓过渡。”小陈告诉记者。

　　从两年前以69万元购入，到现在以130万元的总价出手，再加上一年3万元的房租收益，在这套酒店式公寓上，小陈两年时间净赚了64万元，投资回报率接近100%。

　　小陈的例子并非个例。上个月，未来科技城的巨无霸项目欧美金融城EFC交付了酒店式公寓部分万创国际，业主们在收房后，就频繁接到房产中介的电话，开头一句就是“2万6卖不卖”。2015年万创国际开盘时，均价仅为1.2万元/平方米，两年时间过去，价格已然上涨了约117%。

　　“有业主以2.7万元/平方米的价格成交过，不过大多数人还是选择继续持有，并将物业回租，澳美国际公寓给出的回租价格最高已达3500元/套/月。”EFC项目负责人告诉记者。据她介绍，业主普遍看好区域的未来发展，认为以后还有很大的溢价空间。

　　酒店式公寓投资需谨慎

　　地段成选择首要因素

　　尽管酒店式公寓投资进入了“收获季”，目前杭州市场上各大项目也是销售火热。不过，需要注意的是，并不是所有的酒店式公寓都能得到让人满意的回报，只有在地段、资源、产品等方面具有明显优势的项目，才能在市场的风云变化中立于“不败之地”。

　　地段是酒店式公寓投资的核心要素，尤其是在新房稀缺、租赁需求强劲并且租金水平高的中心区域，高配置的酒店式公寓不论是投资还是自住，都广受欢迎。

　　市中心豪宅项目凤起潮鸣的产权式服务酒店-月映，近日正式亮相。作为杭州老十门内极为稀缺的高端酒店服务式公寓项目，月映吸引了大量购房者的关注。

　　据了解，月映由300套48-105平方米的产权式服务酒店和7套243平方米的空中跃墅组成，内部打造了专属的空中客厅，还设置有天际泳池、全景健身和高端餐厅。而且，月映由黄龙饭店提供托管服务，业主置业后，入住者可以享受到高星级酒店管家服务，业主可以获取稳定的收益。

　　据介绍，凤起潮鸣·月映的“入场券”为200万元起。

　　核心的地段决定了物业的高租售比，这也是酒店式公寓投资的重要指标之一。比如汇聚了阿里巴巴、网易、海康威视等高新企业的滨江区，拥有大量高收入的白领人群，对于租赁需求强烈，使得滨江的租金水平一直稳定在杭州前列。稳定的高租售比诱惑下，滨江的酒店式公寓一直是投资客的“心头好”。

　　以今年9月份首开的海威·新界为例，该项目位于滨江物联网产业园内，与海康威视、大华股份、吉利控股等高新企业一路之隔，有强大的产业支撑和租赁需求。首开以来，海威·新界一路热销，目前已经成交了500多套房源，接近清盘。据项目销售经理胡智涛介绍，成交客户中，投资型和自住型的占比接近6∶4。

　　自带“IP”的项目更受欢迎

　　酒店式公寓也要修炼“内功”

　　除了地段因素之外，今年杭州楼市还出现了不少自带“IP”的酒店式公寓项目，比如杭州大悦城的铂悦和龙湖滨江天街的郦城公馆。作为城市综合体和地铁线的“双上盖”物业，铂悦和郦城公馆拥有独一无二的资源优势，自然受到投资客的追捧。

　　作为杭州大悦城的组成部分，铂悦在今年6月份首次亮相后就广受关注，7月份，铂悦首开，短短一个月时间，就实现了清盘，500多套房源全部售罄。其中，投资客成为了购买的主力军。

　　滨江核心区的龙湖·郦城公馆在首开之后也迅速去化，目前仅剩22、23层房源未售。随着9月底龙湖滨江天街的开业，郦城公馆的价值迅速体现。郦城公馆户型为约50-64平方米，精装修LOFT，4.2米层高，双卫设计。高标精装，选用西门子、摩恩、TOTO等世界品牌。

　　此外，开发商还积极修炼“内功”，在产品打造上赋予了酒店式公寓更多的价值支撑点。目前的酒店式公寓市场，产品主要有平层和LOFT两种，相比之下，在同一地段，LOFT户型产品的租金回报率要更高一些。不过，近期杭州市场上出现了一个新的迭代，把LOFT公寓做成了“双入户”，即楼上楼下双钥匙入户，一套房子可以做成两套独立公寓，一套房子收取两份租金，做到了租售比的极致。

　　最先将“双入户”房型带进购房者视野的是祥生·云溪V墅，它是云溪新语的酒店式公寓组团，总共只有119套房源。云溪V墅的49方LOFT户型，做了楼上楼下双钥匙独立入户设计。走进公用的入户门后，楼上楼下还各自设计了一扇门，门内则是独立的卧室、厨房和卫生间。表面上看只是一套房子，实际上里面却暗藏着两套独立完整的公寓。

　　位于萧山火车南站旁的绿城·雄凯国际也提出了“双入户”LOFT的概念。这种户型将楼上楼下划分为两个独立空间，业主既可以选择一层自住，一层出租，也可以将两层一起出租，获取双份租金收益。对于投资客来说，这类新产品的吸引力确实不低。