杭州酒店式公寓库存告急？如何挑选优质酒店式公寓

　　随着杭州住宅的销售红火，酒店式公寓眼下也成了投资客的“香饽饽”。然而数据显示，目前市场上酒店式公寓可售套数并不多，优质酒店式公寓更是稀少，并且在二手房市场上，房东也开始惜售。那么，如果在现有市场下挑选可投资的酒店式公寓呢？记者为你支招。

　　酒店式公寓库存告急

　　据中原地产统计，至10月末，杭州市区（八区）范围内成交酒店式公寓34493套，超过另外两类投资产品商铺和写字楼成交量总和的2倍。作为更为纯粹的投资类产品，酒店式公寓的去化周期远远低于商业和办公类产品。其中，余杭区的酒店式公寓近两个月的去化周期相比主城区和萧山区更低。一房难求已不限于住宅范围,优质的酒店式公寓同样难求。

　　短期来看，酒店式公寓的供应也不乐观。据杭州透明售房网数据统计，10月杭州各类物业供应量均下跌，办公下跌17%、住宅下跌39%、商业下跌44%，其中酒店式公寓下跌幅度最大，达到了49%。截至10月末，杭州八区内酒店式公寓的显性库存量约为83万㎡、13625套。

　　二手市场房东“惜售”

　　据中原地产统计，2016年杭州市区（八区）新建的酒店式公寓成交近4万套，截至今年11月中旬，成交约3.5万套，预计全年成交量与上年基本持平。目前有库存量的酒店式公寓项目有190个左右，但单盘库存量不超过10套的约有一半，超过百套的项目仅有34个，其中还有自持、抵押等无法出售的情况。

　　在二手房市场，酒店式公寓的需求量也在增加，一些口碑较好的酒店式公寓项目一交付，即有投资客开始关注。如未来科技城的EFC，酒店式公寓在上个月交付后，“2.6万元卖不卖”的中介电话蜂拥而至，面对这样1.5倍（对比购置时）的变现诱惑，绝大多数业主却选择了将物业回租。据了解，目前澳美国际公寓给出的回租价格最高已达3500元/套/月。成为看好区域发展、看好租售并举后而“不舍得卖”的业主目前最佳的选择。

　　这与过去几年，二手酒店式公寓不好卖的境况大相径庭，“从不好变现到不舍得卖”成为酒店式公寓市场开始分化的一个标志。今年上半年EFC推售的酒店服务公寓价格最高已达28000元/㎡，不少业主表示“即使以这个价格卖了，恐怕也不一定能买得到一套新的EFC了”。这是酒店式公寓市场开始分化的一个标志，也是优质酒店式公寓投资价值的凸显。

　　租金回报率是投资关键

　　那么，如何选择优质酒店式公寓作为长期投资项目呢？标准无疑就是租金回报率。而租金回报率可以从以下三个方面进行考量。

　　首先是大方向向产业新城靠拢。以近两年的杭州租赁市场来看，酒店式公寓的租金回报率最高的两个区域，无疑是滨江和未来科技城，一般可达到5%-8%。两区域均属高新产业人口聚集区，有产业人口导入、且这些群体平均薪资水平较高、追求生活质量。在这样的区域，酒店式公寓无论是出租率还是租金水平都更有保障。

　　其次，地铁、商业不可或缺。在地铁即将成网的杭州，乘坐地铁将是多数上班族未来首选的出行方式，沿地铁线买房、租房已成共识。而商业配套齐全的区域，不但空置率低，租金也更有底气。这也是成功投资酒店式公寓不可或缺的要素。

　　最后要看租金回报率是否可持续成长。酒店式公寓所处位置的通达性良好、生活配套齐全，或许能满足当下的租金回报率，但设计领先是产品长久“保鲜”、确定未来保障的“硬实力”。一个楼盘能否跑赢大市，除了本身的品质之外，物业管理的水准极为重要，这是让你的房子始终有个“好卖相”的关键所在。酒店式公寓亦如此，人来人往数年之后，能否通过专业的管理保持一个“好卖相”是租金回报率维持在较高水平的“软实力”。如EFC万创国际，分别引进美国万豪国际集团旗下高端服务式公寓品牌——万豪行政公寓服务和澳美酒店公寓。这样一来，在满足区域内高端租客需求的同时，也很好地考虑到了业主的持有收益。这对于项目本身和区域都有极高的附加值增益，对于持有者本身而言，这或许就是给未来的保障。

　　（原标题《杭州酒店式公寓库存告急？如何挑选优质酒店式公寓》，原作者鄢琴。编辑张筱）