随着杭州住宅的销售红火,酒店式公寓眼下也成了投资客的“香饽饽”。然而数据显示,目前市场上酒店式公寓可售套数并不多,优质酒店式公寓更是稀少,并且在二手房市场上,房东也开始惜售。那么,如果在现有市场下挑选可投资的酒店式公寓呢?时报记者为你支招。

  酒店式公寓库存告急

  据中原地产统计,至10月末,杭州市区(八区)范围内成交酒店式公寓34493套,超过另外两类投资产品商铺和写字楼成交量总和的2倍。作为更为纯粹的投资类产品,酒店式公寓的去化周期远远低于商业和办公类产品。其中,余杭区的酒店式公寓近两个月的去化周期相比主城区和萧山区更低。一房难求已不限于住宅范围,优质的酒店式公寓同样难求。

  短期来看,酒店式公寓的供应也不乐观。据杭州透明售房网数据统计,10月杭州各类物业供应量均下跌,办公下跌17%、住宅下跌39%、商业下跌44%,其中酒店式公寓下跌幅度最大,达到了49%。截至10月末,杭州八区内酒店式公寓的显性库存量约为83万㎡、13625套。

  二手市场房东“惜售”

  据中原地产统计,2016年杭州市区(八区)新建的酒店式公寓成交近4万套,截至今年11月中旬,成交约3.5万套,预计全年成交量与上年基本持平。目前有库存量的酒店式公寓项目有190个左右,但单盘库存量不超过10套的约有一半,超过百套的项目仅有34个,其中还有自持、抵押等无法出售的情况。

  在二手房市场,酒店式公寓的需求量也在增加,一些口碑较好的酒店式公寓项目一交付,即有投资客开始关注。如未来科技城的EFC,酒店式公寓在上个月交付后,“2.6万元卖不卖”的中介电话蜂拥而至,面对这样1.5倍(对比购置时)的变现诱惑,绝大多数业主却选择了将物业回租。据了解,目前澳美国际公寓给出的回租价格最高已达3500元/套/月。成为看好区域发展、看好租售并举后而“不舍得卖”的业主目前最佳的选择。

  这与过去几年,二手酒店式公寓不好卖的境况大相径庭,“从不好变现到不舍得卖”成为酒店式公寓市场开始分化的一个标志。今年上半年EFC推售的酒店服务公寓价格最高已达28000元/㎡,不少业主表示“即使以这个价格卖了,恐怕也不一定能买得到一套新的EFC了”。这是酒店式公寓市场开始分化的一个标志,也是优质酒店式公寓投资价值的凸显。

  租金回报率是投资关键

  那么,如何选择优质酒店式公寓作为长期投资项目呢?标准无疑就是租金回报率。而租金回报率可以从以下三个方面进行考量。

  首先是大方向向产业新城靠拢。以近两年的杭州租赁市场来看,酒店式公寓的租金回报率最高的两个区域,无疑是滨江和未来科技城,一般可达到5%-8%。两区域均属高新产业人口聚集区,有产业人口导入、且这些群体平均薪资水平较高、追求生活质量。在这样的区域,酒店式公寓无论是出租率还是租金水平都更有保障。

  其次,地铁、商业不可或缺。在地铁即将成网的杭州,乘坐地铁将是多数上班族未来首选的出行方式,沿地铁线买房、租房已成共识。而商业配套齐全的区域,不但空置率低,租金也更有底气。这也是成功投资酒店式公寓不可或缺的要素。

  最后要看租金回报率是否可持续成长。酒店式公寓所处位置的通达性良好、生活配套齐全,或许能满足当下的租金回报率,但设计领先是产品长久“保鲜”、确定未来保障的“硬实力”。一个楼盘能否跑赢大市,除了本身的品质之外,物业管理的水准极为重要,这是让你的房子始终有个“好卖相”的关键所在。酒店式公寓亦如此,人来人往数年之后,能否通过专业的管理保持一个“好卖相”是租金回报率维持在较高水平的“软实力”。如EFC万创国际,分别引进美国万豪国际集团旗下高端服务式公寓品牌——万豪行政公寓服务和澳美酒店公寓。这样一来,在满足区域内高端租客需求的同时,也很好地考虑到了业主的持有收益。这对于项目本身和区域都有极高的附加值增益,对于持有者本身而言,这或许就是给未来的保障。