“地铁一响，黄金万两。”很形象地形容了地铁的价值，地铁开到哪里，好像繁华就会跟到哪里。这句话也是不少临地铁商业项目常用的广告语。
其实，地铁口商业的这桶黄金，并没有那么好赚。记者了解到，仍有大量地铁商铺无人问津。从事商铺交易多年的杭州雨龙实业投资总经理王平认为，目前的市场，地铁对商铺的带动仍较弱，并不建议投资者单纯冲着地铁去买商铺。
过路市民不感兴趣 地铁口商铺没人气
“我家楼下的这些商铺，已经大门紧闭很多年了。”家住枫华府第的钱先生告诉记者，他所居住的小区位于学院路和文二路交叉口，处于地铁二号线学院路站附近。“前两年因为地铁施工，还可以理解，现在地铁也开通了，晚上还是黑漆漆的一片。”
傍晚时分，记者来到了枫华府第小区，小区三面都有沿街商铺，分别位于华星路、学院路和文二路。
文二路沿线的商铺一共20间左右，亮灯数量超过一半，最亮眼的是靠近学院路头上的一家商铺，目前正在装修。装修工人说，以后这里会变成一家医疗美容机构。而其他商铺则多为教育机构和零售店。
现场虽然不像钱先生说的那样“黑漆漆一片”，但人气确实不旺。一些店里除了店员，几乎没有客人。记者观察了一下，枫华府第文二路侧虽然没有直接的地铁出口，但有一个公交车站，照道理说人气也不会太差。
商铺经营业态对过路市民没有吸引力，或许是人气不旺的主要原因。在随机采访中，大多数市民觉得商铺的经营业态与他没有多大关系，“没有我想要的”。一位女士说，“如果这里有个便利店或者奶茶店，路过的时候可能会考虑进去消费”。
租金每天超过20元/平方米 鲜有业态能支撑这么高租金
枫华府第商铺除了业态不符合市场需求外，租金也不便宜。
记者照某空置橱窗内的招租电话打过去，对方告知商铺年租金35万元，不可单租。按照招租广告上标识的建筑面积180平方米来算，这间商铺的平均租金约为每天5.33元/平方米。对比目前的人流量，这个租金并不便宜。
附近中介告诉记者，价格高居不下的原因是业主对投资回报率有要求，“前几年地铁施工时基本都空置，所以他们希望这两年租金能补回来一些。”
在王平看来，枫华府第租金偏高还有一个原因，是之前市场对城西的期望值太高。“从2013年开始，杭州的商铺租金就已经开始掉头向下走了，但是部分投资客仍希望5个点以上的回报率。”
不仅是枫华府第，其他地铁商铺的定价也存在偏高的问题。
例如定安路地铁站目前正在对外招租的负一层商铺，对外报价是15平方米的7万元/年、20平方米的12万元/年，10平方米的由于距离出入口最近，报价达到8.5万元/年。折算成日租金的话，三种商铺每平方米分别为12.78、16.43和23.28元。
负责招租的工作人员表示，出租的商铺包装修，可做餐饮，但经记者询问后，才说实际是“负责墙面地面等的普通包装，可做没有油烟的轻餐饮”，也就是面包小食一类的简单餐饮。这样一比，上述价格甚至已经超过了某些综合体的平均租金。
“这么高的价格租给谁？有什么业态能支撑？”王平认为，地铁站内除了定向招租的便利店，其余商铺都很难有长久的利润空间，租金自然也上不去。“汽车站、火车站其实也都差不多。”
交通条件对商铺带动作用有限 业主不如适当降低租金
“杭州的人口还没有达到一线城市的水平，地铁站的人流量跟北上广更是不能相提并论，所以交通的带动作用暂时还不能显现。”王平认为，交通枢纽承接的都是来去匆匆的人流，停下来消费的比例太低。再加上现在地铁、公交车都提倡“无饮食车厢”，一些餐饮商铺经营比以前艰难。
在王平看来，目前环境下，交通便利虽然能带来人流量，但对商铺的带动作用不能一概而论，他并不建议投资者单纯冲着“地铁”去买。
对于已经投资地铁口商业者，王平也根据自己多年的从业经验提供了几个招租方向：首推肯定是餐饮；如果不能做餐饮的话，牙科诊所、面包蛋糕店、水果店三种也可以选择。“但是，每个区域最好只有一两家，多了就会造成恶性竞争。”
在最触动业主敏感神经的租金问题上，王平建议一定不要死守单年的投资回报率，“我建议适当降低租金。”
他告诉记者，他曾有个下沙客户非要追求40万元/年的租金，但是当时这个商铺的市场租金至多是20万元/年，结果一空就是7年，到今年才以20万元/年的价格租了出去。“如果一开始就租出去了，总回报率比现在高多了。”
