Part1

　　浙江在线-住在杭州网杭州8月3日讯（浙江在线记者 詹慧雯）最近，一同事在朋友圈中发出这样的抱怨：金色家园附近转来转去十几分钟，5、6个小区没找到一家包子店，难道钱江新城人民都在自己家里做早餐吗？

　　火速有同事回帖：入住率太低；因为都有保姆在家做早饭；看来去钱江新城开个巴比馒头生意会不错……

　　关于钱江新城没地方买早饭这个话题，我已经不止一次在朋友圈、在口水楼市中听到这样的抱怨。

　　究其缘由，很多人都认为是因为钱江新城入住率不够，社区商业规划得不到位，可事实真的如此吗？

　　“豪宅周边的社区商业其实很难生存。”一位商业地产大牛一语道破玄机。

　　举个例子，假使钱江新城的商铺卖7万一平，那么每月租金要开价多少多少才能收回投资回报？

　　你租给甘其食、巴比馒头，他们每月的销售额还不够交租金，所以只能租给微整形、牙科医院等高营收行业。

　　甘其食

　　这其实，也就侧面解释了为什么钱江新城没有早餐铺。

　　在社区商业领域，地价与商铺回报是不成正比的。

　　往往是，低总价才有高回报。

　　Part2

　　提出这个概念的商业地产大牛叫王平，人称杭州“行走的买铺秘笈”。

　　对于什么样的社区商铺值得投资？王平给出了这样的说法。

　　一，交通的通达性。

　　社区底商更多的是做周边人群的生意，交通越便利，带来的消费客群的越多。

　　比如，社区的门口，转角，路面不宽、方便步行的马路两侧社区商铺的价值比较高，而那种断头路两边的店铺往往只能做半仓库式的店。

　　二、周边集聚的人口数。

　　周边社区的消费能力越高，那么社区底商越容易做。

　　三、低总价才有高回报。

　　你很难想象，在2016年之前，下沙是杭州社区商铺投资回报率最高的区域，连滨江和城西都望而莫及。

　　在这一点上，王平带领的雨龙商业最有发言权。

　　十年前从下沙起步，横扫东部湾到大学城北，经雨龙商业售出和租出的底商，就有1500多套。

　　在此过程中，雨龙甚至培育出了一批商家品牌，风靡下沙的“阿斌野鱼馆”就是经典一例。

　　Part3

　　2013年，在下沙大学城北商业一片空白时，雨龙商业接手了东郡国际，并创造了近亿的销售业绩。

　　宋都东郡国际

　　一期、二期商铺，创下一周内卖到一套不剩的辉煌纪录。

　　如今，东郡国际的底商早已开满，至少也都有5%—6%的投资回报。不少当年100多万买来的铺子，能租出8%以上的回报。

　　雨龙商业的价值在于不仅负责卖，还负责帮客户盈利。

　　许多客户买商铺是为了投资，没有精力去管理解决一些繁琐的事情，雨龙商业就创造出了一种“售后托管”的模式。

　　比如，早年东郡国际的商铺，雨龙商业全部带租约销售，租赁协议6年起步，保证年收益5个点左右。

　　前3年，商铺最困难的时期，由雨龙垫资养铺；后3年，商铺成熟，与商家共同盈利。

　　托管的模式，让楼盘底商的业态可以得到整体筹划，提升租金水平，更健康地发展。

　　雨龙会限定一条街上只能开两家理发店，转角铺位租给联华超市，靠近大门的铺位不能开装潢店等等。

　　联华超市

　　而于买商铺的客户来说，就算商铺头几年不赚钱也没关系，这个风险雨龙帮你担了。

　　Part4

　　这样一个多赢的模式，让许多客户与商户尝到了甜头，培养了一大批雨龙的“忠粉”。

　　有些客户，10年来一路追随雨龙商业购置商铺。

　　有很多商家，雨龙商业发展到哪，他们就把品牌开到哪。

　　越来越多的开发商也愿意跟雨龙商业合作，其中不乏滨江、保利等房企大咖。

　　前阵子，雨龙商业与滨江集团合作，帮其独家代理金色黎明社区的底商，总货值有10多个亿。

　　滨江金色黎明

　　雨龙正以每周3000-5000万的速度快速去化，而随着住宅调控的深入，这一数字还在上升。

　　每进入一个新的区域，雨龙都会对该区域的人口基数、年龄结构、收入水平、消费习性、租金水准、业态需求等多个方面，做一次详尽调查。

　　根据租金水准，雨龙会倒推开发商的售价，从而保障购铺人的利益。

　　像金色黎明的商铺，定价2.3万-4.7万/㎡不等，在金色黎明二手住宅已经直奔4万+的时下，这样的商铺定价非常公道，投资回报率远超住宅。

　　金色黎明之外，雨龙商业今年还接手了杭州著名的地铁上盖豪宅保利中央公馆。

　　这个紧邻地铁口，靠近火车东站，交通方便、人流量大的好地段，可以预见，又将成为杭州社区商铺的一次经典案例。