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为什么钱江新城没有早餐铺?这些社区商铺的秘密别人不会告诉你……
2017-08-03 09:53:45 浙江在线-住在杭州网
最近,一同事在朋友圈中发出这样的抱怨:金色家园附近转来转去十几分钟,5、6个小区没找到一家包子店,难道钱江新城人民都在自己家里做早餐吗?

  Part1

  浙江在线-住在杭州网杭州8月3日讯(浙江在线记者 詹慧雯)最近,一同事在朋友圈中发出这样的抱怨:金色家园附近转来转去十几分钟,5、6个小区没找到一家包子店,难道钱江新城人民都在自己家里做早餐吗?

  火速有同事回帖:入住率太低;因为都有保姆在家做早饭;看来去钱江新城开个巴比馒头生意会不错……

  关于钱江新城没地方买早饭这个话题,我已经不止一次在朋友圈、在口水楼市中听到这样的抱怨。

  究其缘由,很多人都认为是因为钱江新城入住率不够,社区商业规划得不到位,可事实真的如此吗?

  “豪宅周边的社区商业其实很难生存。”一位商业地产大牛一语道破玄机。

  举个例子,假使钱江新城的商铺卖7万一平,那么每月租金要开价多少多少才能收回投资回报?

  你租给甘其食、巴比馒头,他们每月的销售额还不够交租金,所以只能租给微整形、牙科医院等高营收行业。

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  甘其食

  这其实,也就侧面解释了为什么钱江新城没有早餐铺。

  在社区商业领域,地价与商铺回报是不成正比的。

  往往是,低总价才有高回报。

  Part2

  提出这个概念的商业地产大牛叫王平,人称杭州“行走的买铺秘笈”。

  对于什么样的社区商铺值得投资?王平给出了这样的说法。

  一,交通的通达性。

  社区底商更多的是做周边人群的生意,交通越便利,带来的消费客群的越多。

  比如,社区的门口,转角,路面不宽、方便步行的马路两侧社区商铺的价值比较高,而那种断头路两边的店铺往往只能做半仓库式的店。

  二、周边集聚的人口数。

  周边社区的消费能力越高,那么社区底商越容易做。

  三、低总价才有高回报。

  你很难想象,在2016年之前,下沙是杭州社区商铺投资回报率最高的区域,连滨江和城西都望而莫及。

  在这一点上,王平带领的雨龙商业最有发言权。

  十年前从下沙起步,横扫东部湾到大学城北,经雨龙商业售出和租出的底商,就有1500多套。

  在此过程中,雨龙甚至培育出了一批商家品牌,风靡下沙的“阿斌野鱼馆”就是经典一例。

  Part3

  2013年,在下沙大学城北商业一片空白时,雨龙商业接手了东郡国际,并创造了近亿的销售业绩。

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  宋都东郡国际

  一期、二期商铺,创下一周内卖到一套不剩的辉煌纪录。

  如今,东郡国际的底商早已开满,至少也都有5%—6%的投资回报。不少当年100多万买来的铺子,能租出8%以上的回报。

  雨龙商业的价值在于不仅负责卖,还负责帮客户盈利。

  许多客户买商铺是为了投资,没有精力去管理解决一些繁琐的事情,雨龙商业就创造出了一种“售后托管”的模式。

  比如,早年东郡国际的商铺,雨龙商业全部带租约销售,租赁协议6年起步,保证年收益5个点左右。

  前3年,商铺最困难的时期,由雨龙垫资养铺;后3年,商铺成熟,与商家共同盈利。

  托管的模式,让楼盘底商的业态可以得到整体筹划,提升租金水平,更健康地发展。

  雨龙会限定一条街上只能开两家理发店,转角铺位租给联华超市,靠近大门的铺位不能开装潢店等等。

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  联华超市

  而于买商铺的客户来说,就算商铺头几年不赚钱也没关系,这个风险雨龙帮你担了。

  Part4

  这样一个多赢的模式,让许多客户与商户尝到了甜头,培养了一大批雨龙的“忠粉”。

  有些客户,10年来一路追随雨龙商业购置商铺。

  有很多商家,雨龙商业发展到哪,他们就把品牌开到哪。

  越来越多的开发商也愿意跟雨龙商业合作,其中不乏滨江、保利等房企大咖。

  前阵子,雨龙商业与滨江集团合作,帮其独家代理金色黎明社区的底商,总货值有10多个亿。

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  滨江金色黎明

  雨龙正以每周3000-5000万的速度快速去化,而随着住宅调控的深入,这一数字还在上升。

  每进入一个新的区域,雨龙都会对该区域的人口基数、年龄结构、收入水平、消费习性、租金水准、业态需求等多个方面,做一次详尽调查。

  根据租金水准,雨龙会倒推开发商的售价,从而保障购铺人的利益。

  像金色黎明的商铺,定价2.3万-4.7万/㎡不等,在金色黎明二手住宅已经直奔4万+的时下,这样的商铺定价非常公道,投资回报率远超住宅。

  金色黎明之外,雨龙商业今年还接手了杭州著名的地铁上盖豪宅保利中央公馆。

  这个紧邻地铁口,靠近火车东站,交通方便、人流量大的好地段,可以预见,又将成为杭州社区商铺的一次经典案例。

来源: 浙江在线-住在杭州网  记者 詹慧雯   编辑:叶露
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