2017年即将过去，用“冰封”来形容即将过去的一年似乎并不为过：截至12月24日，在还有7天的情况下，北京楼市成交量低迷已成为定局：合计住宅签约量只有26253套，预计全年只有2.65万套，这也是北京楼市网签以来的历史最低值，同比下调45%。

　　从成交金额看，1750亿的住宅市场签约额也是最近3年的最低值。库存数据只有5万套，也刷新了历史最低纪录。而在二手房市场上，将近90%的成交房源价格下跌。

　　然而，就在这样的淡市中，有买房人提出不同意见：“难道我遇到的楼市是‘假楼市’？为什么2017年我想买的几个楼盘根本买不到？”刚需人群买不到政策房中的限价保障房，改善人群买不到市场上的限价商品房。

　　确实如此，正如股票市场，熊市也会有牛股。2017年，楼市出现了诸如中国玺、中骏天宸、泰禾丽春湖院子、华润城、华侨城和园等一房难求的“神盘”。而他们热销的最重要的原因，无一例外是销售价格由于政策限价而远远低于他们周边楼盘价格。至于属于保障房范畴的限价房，则即将成为历史，自住商品房将成为它的替代者。

　　专家预测，2018年，楼市仍将延续2017年的态势，限购限贷政策仍然不会松动，市场依旧“冰封”，一房难求仍然会一房难求。

　　淡季里的热销房

　　今年北京楼市的销售冠军之争，虽然还有三天到年底，但冠军归属已经毫无悬念，招商地产中国玺将有望打破50亿元销售大关，成为继2013年和2016年之后第三个单盘一年超过50亿元的北京销冠军。

　　而排名第二的如果不出意外，将是昌平别墅项目泰禾丽春湖院子。而它也将成为另一个销冠：别墅市场。

　　这两个楼盘都跨越了930和317两大调控节点，并非房地产顺风顺水的市场周期，赢得了销售奇迹，除了战略与销售策略之外，价格是至关重要的因素。

　　中国玺为少见的二环边内城项目，2015年拿地的楼面价为5万元/平方米左右，周边二手房价格已经达到10万+，但是受到预售价格管控影响，开发商不得不大幅调低预期，以7.95万元/平方米的均价取得预售许可，在“8万元”红线之下擦网通过。从价格横向对比来看，周边的二手房都处在8万元/平方米左右，但无论是使用年限和产品品质都无法与中国玺相提并论。

　　这种楼盘就是目前被称为“市场限价房”的代表楼盘：一、楼面价高，市场价格期待高。二、当时政策限制，不能超过8万/平方米红线。三、周边竞争楼盘少，价值稀缺。

　　这样的楼盘自然受到追捧。已经经过十几年市场教化的买房人自然知道其中的价值所在，因此，中国玺两次低调的开盘，直接提前锁定2017年楼市销冠军。

　　据中国玺营销负责人介绍，被限制的价格，未来会在二手房上补涨。我们的客户都是高端改善人群，无论从自住还是从长期持有来看，它的价值远远大于它体现出的价格。

　　而另一个别墅领域的销冠丽春湖院子，价格一样“亲民”，将近3万元的楼面地价，5万多元的单价。一改别墅端着架子卖的传统风格，直接将别墅产品进行了高周转运营。

　　据泰禾集团营销部门负责人介绍，价格合理与客户定位的反逻辑是成就丽春湖院子的两大主因。

　　说到客户定位，相关负责人解释，别墅的价格从单价来说再“亲民”，总价还是摆在那里的，它的客户一定是要有实力的，因此，“我们选择的客户就是那些认为2500万不贵的人群”。经过充分调研和客源判断，他们认为海淀客户具有更强的购买动机和资金实力，其中最关键的机会在于，海淀已多年没有低密度产品的新增供应，存在大量而有效的潜在需求。最终，丽春湖院子超六成客户来自于海淀，后期朝阳客户又占据剩余大半。互联网新贵、科技精英、企业高管等高知高智客群成为丽春湖院子的核心业主构成。

　　2017年截至12月24日的北京销冠排行榜：从项目看，超过10亿网签金额的住宅合计有55个，其中有15个项目超过20亿，超过30亿的有6个，销售额最高的项目是中国玺，签约48.82亿。有望在2013年和2016年后，北京再次出现销冠超过50亿的签约。排名第二的是泰禾丽春湖院子，也是别墅项目的销冠，签约46.5亿。排名第三的是亦庄金茂府，签约40.06亿。第四是景粼原著，签约39.38亿。第五第六分别是泰禾昌平拾景园与首开华润城。

　　逆势将成为检验大企业的试金石

　　在两年前的上海，孙宏斌在谈到扩张时显得非常谨慎。当记者问起是否也要向千亿房企发起冲击时，他貌似低调地表示：饭要一口一口吃，扎扎扎实实做事，不去想千亿的事。言犹在耳，两年后的今天，孙宏斌的融创集团，已经一跃成为“碧恒万融”中的一员，千亿目标早已抛在身后。事实证明，市场越是低迷，越容易使一些企业做大。

　　在2017年，北京商品房市场中，2760亿的总销售额，是由472家房企创造的，龙头房企的市场占有率越来越高，尽管市场进入了冷静期，但市场集中度却不断提升。排名前20的项目成交额已占到商品住宅总成交额1/3，而同样的数字在2016年和2015年仅是1/4。其中，开发商集中度提升得更加明显，北京万科以在售30个项目，签约销售额307.5亿排名市场第一，市场占有率超过10%，整个市场前10名开发商合计市场占有率达到49%，而在2016年，排名前10的开发商合计市场占有率仅为35%，预计未来在调控不断升级的情况下，市场集中度仍将继续提高，优势开发商、优势项目将成为市场主力。

　　有31家企业发布了11月销售业绩，虽然调控持续出台，但房企销售依然处于历史的最高峰。从目前数据看，公布销售业绩的企业2017年刷新销售额历史最高纪录已成定局。11个月标杆房企已经全面完成年度任务，基本全部超过了2016年全年。

　　从这31家企业看，包括万科等多家企业已经突破4000亿大关，超过千亿的十几家。

　　标杆房企的销售业绩、利润上涨速度均超过行业平均水平，龙头房企的市场占有率上涨。2016年，具有品牌优势、布局优势、资源优势、开发能力优势的标杆企业通过兼并收购、买地产股来增加土地储备，并布局多元化投资。从部分热点城市看，虽然调控发力，市场明显萎缩，但部分龙头房企的市场占有率明显上涨。

　　2018年楼市三大买不到

　　大多数房地产研究人士都认为，2018年，楼市的整体格局将会延续2017年的态势，限购限贷政策仍然会坚决执行，二手房价格不会有太大浮动，新房市场仍然会存在两极分化：要么卖不动，要么买不到。

　　新房卖不动的原因有两种：

　　首先，以旧换新路径卡壳。

　　张先生看上了一个学区房，总价在1600万左右。他手里有600万首付，剩余的1000万要通过卖旧房才能凑足。而从去年7月份开始，张先生就在几个大型二手房中介门店将旧房挂出，由于是亚运村的房子，而且还有学区资格，放在去年房子单价11万/平方米。而从挂出的那一天起，直至12月，降至9万元/平方米也无人问津。而新房开发商给他三个月的期限也即将到期，因此他不得不放弃。这就是目前买卖房连环套出现卡壳的原因所在。

　　其次，新房价格普遍高于周边二手房，竞争太过激烈。

　　位于石景山一个国企的商品房楼盘，价格也不贵，在地产营销人眼中，这样的楼盘一定是日光盘，但最近却传出了降价的消息。原因就在于，它所在的区域竞争楼盘太多，同时又遇到从去年开始的各项调控政策，大家都不好卖。别人都是现房，它是期房，大家根据他的价格来调整自己的价格。

　　那么，什么样的新盘是买不到的？

　　第一种，是被限价的商品房。

　　由于目前的招拍挂基本都是竞地价限房价竞自持，因此，核心位置的新房很多都会受到限价影响。

　　北京青年报记者通过有关渠道获悉，刚刚被泰禾收购的华侨城项目新著东方（泰禾收购后更名为金府大院）审批的高价格没有被有关部门通过，目前预计售价在8万元/平方米。而没有撤出前的华侨城，原先预计价格在10万元/平方米。

　　业内有人士称：该项目很可能成为明年的“中国玺”。

　　而撤出该项目的华侨城也没闲着，在该项目不远的五环位置，出炉“华侨城和园”项目，同样是上报给有关部门的报价被驳回，最终停留在7万元/平方米左右的单价。而周边的二手房价格都要高出7.5万元/平方米，而周边新房都保持在8.5万元/平方米左右。结果，该项目一期房源刚推出就被“日光”……

　　这类楼盘就是文中指出的限价商品房，2018年仍然会有不少这样的项目推出。

　　第二种，新的学区房。

　　2017年，北京二环内一共也只有几个新楼盘推出。中国玺、昆仑域、中骏天宸、使馆壹号院，最终突破8万元红线的是顶着学区房光环的楼盘——中骏天宸。

　　众所周知，北京的教育资源最好的主要集中在海淀和西城。而中骏天宸则属于西城最好的学区之一——德胜学区，这个片区的上世纪80年代二手房都已经达到了14万/平方米左右，用一位家长的话说：宁要德胜一张床，不要别墅一套房。

　　而北京这样的项目资源已经凤毛麟角，尤其是带学区的西城和海淀房，刚刚拍下的海淀天恒地产项目，虽然不是严格意义上的学区房，但由于在海淀这个大背景下，仍然受到了重视子女教育的买房人的提前关注。

　　第三种，地铁沿线小户型。

　　不久前，一个昌平楼盘开发商对业内人士说，明年你们赶紧买我的房子吧，就九个字：地铁上、小户型、学区房。话音刚落，在座的几个业内人士连有没有买房资格的问题都没有想，就马上预订了。

　　在北京，即使到了“起码要150平方米的三居”时代，但地铁旁小户型仍然保持着旺盛的生命力。除了自住需求外，很多有投资需求的人还是看好这类房源。除了住宅之外的小户型，目前，已经过关的商住房（可以分割产权，可以拿公司名义购买），只要是在地铁沿线的，也开始有买房人关注。毕竟，跟北京动辄上千万的商品房相比，花三四百万就能安家，已经非常满足了。

　　文/本报记者 张剑

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　　什么才是真正意义上的限价房？它将买不到！

　　“限价房”的前世今生

　　限房价、竞地价地块上诞生出了新的“限价房”，将成为明年新房市场的供应主力。而“限房价、限套型”的“限价房”正在退出市场，作为曾经北京住房保障体系中的主力军之一，曾经的“限价房”完成了它的历史使命，正在被公租房、共有产权房等其他新生力量所替代。

　　“限价房”=保障房

　　退回到2016年之前，“限价房”在购房者意识中的另一个同义词是限房价、限套型的“两限房”，保障房的一种形式。

　　按照此前的相关政策，北京的两限房主要以90平方米以下为主；其中1居室控制在60平方米以下；2居室控制在75平方米以下。北京市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭可以申请两限房。

　　这类限价房对于购房人住房情况、家庭收入、家庭总资产等都有严格的限制，同时申购流程也要经过申请、初审、公示、复审、备案等过程。对于房屋的买卖，交易成本也有很大不同，限价房购房人在取得房屋所有权证或契税完税证明未满5年的，不得出售，确需出售的政府折旧后回购。满5年的，购房人应按同地段普通商品住房和限价房价格之差的35％上交土地收益金，上交后可以转让。

　　由于大幅低于同区域普通商品房的价格，获利空间大。虽然有严格进入、退出机制，但这类房源在实际操作中，也暴露了一些问题，经适房和限价房的申请和分配一直饱受争议。

　　不过，这种意义上的限价房正在成为历史。

　　从2014年年中起，市住建委等相关部门就多次表态，将取消经适房和限价房。2016年年初，市住建委发布，截至2015年年底，北京已实现保障房备案家庭房源对接需求的全覆盖。在解决完已有轮候家庭后，北京原则上将不再建设经适房和限价房。未来北京市保障房体系将有三类组成，公租房、棚改安置房和自住型商品房（共有产权房）。

　　共有产权房取代“限价房”保障地位

　　限价房的产权类住房保障作用正在被共有产权房所替代。

　　在今年4月北京市政府批准发布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》中显示，未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷，其中产权类住房中定向安置住房计划供地1230公顷，自住型商品房（共有产权房）计划供地1020公顷，约25万套，普通商品住房计划供地2450公顷，租赁住房计划供地1300公顷。

　　限价房和经适房已经消失在未来五年的供地计划中。而一些存量的限价房房源也在转化成共有产权房。

　　今年3月底，位于顺义的北京城建·仁悦居和首创·悦溪汇两个自住房启动网上申请，而这两个项目就是由限价房转化为自住型商品房，重新定价后公开销售的。

　　当时，市住建委相关负责人介绍，北京市限价房房源充足，具有有效限价商品房备案资格的家庭，仍可获得限价房房源保障。下一步，在满足限价房轮候家庭房源需求后，还有部分剩余限价房项目将根据全市自住房供应情况分批转化上市。

　　今年9月，北京正式出台共有产权住房政策，自住型商品房的概念也成为过去。根据北京市住建委发布的数据显示，截至11月底，北京共有产权住房已入市项目38个，其中未申购项目34个，房源3.5万套；已启动网申项目4个，房源3321套，包括已选房项目1个，销售424套。

　　除了尚未选房的轮候家庭，限价房将彻底消失在市场之中，变成真的“买不到”。