图片来源于视觉中国。
一叶知秋，房产中介对楼市冷暖有着最直接的感受。
从今年下半年开始，嘉兴楼市突然不像之前那么热了，这对“靠天吃饭”的房产中介而言无疑是个坏消息。随着一手房源源不断地入市以及土拍市场的转凉，二手房市场更是出现了大降温，不少房产中介的日子普遍不如之前那么好过。
房产中介行业在国内还是“朝阳产业”，处于初始发展阶段，可是，未来的路在哪里？
从业人员特别是运营管理团队人才流失、一些中介机构关门……在市场低迷时期如何转型升级，也成为禾城不少知名中介机构思索的问题。嘉兴房产中介市场到底如何？12月24日，记者进行了调查采访。
【市场】
今年市本级二手房市场降温明显
嘉兴的夏天一向很热，比嘉兴夏天更热的是最近两年的楼市。
回顾2016年的嘉兴楼市，随着政策暖风的袭来、上海购房者的溢出、周边城市楼市的回暖等，嘉兴房价也开始上扬。一年多时间，商品房均价翻番，一、二手房成交面积也快速走高，打破一个个历史最高纪录不费吹灰之力，瞬间，不少市民开启了“买买买”模式。
特殊的行情“催肥”了房产中介的腰包，想要分一杯羹的人越来越多，中介机构的门店“遍地开花”，比如，嘉兴市区万达华府门口就曾出现过短短百来米开了15家中介机构门店的情况。
一个门面、几张桌子、几台电脑、几名工作人员，这么热的行情，如此低的门槛，的确会让不少人涌入房产中介这个行业。“房价涨了，佣金提高了，一手房‘一房难求’，很多人觉得房产中介这个行业赚钱容易。当时，一些本来与这个行业完全不搭边的人，也纷纷开店做起了房产中介。”鼎好房产的总经理全其根说。
今年，嘉兴的夏天还是这么热，但房产中介的心却是凉凉的。
记者从立好信、超越、君悦、大家等多家房产中介机构处获悉，今年，尤其是下半年开始，各家中介机构门店带客户看房的次数明显减少，成交量大幅下滑，市场观望情绪浓，有些急于卖房的房东更是降价求成交。部分门店甚至多个月未开单。在分析原因时，不少房产中介表示，除了政策叠加效应、银行信贷收紧、外来投资客减少、一手房二手房价格倒挂、购买力透支等因素外，一手房房源增加也是重要因素。
记者从南湖晚报嘉房网了解到，之前一段时间，新房市场供应有限，买不到一手房的市民无奈转入二手房市场，这也助推了二手房市场步入销售的快车道。不过，今年，有预售证“傍身”的楼盘越来越多，仅11月，嘉兴市本级就有21个楼盘共计4489套房源公示了预售方案。12月，市本级又有8个楼盘共计1744套房源亮相。
【聚焦】
嘉兴房产中介机构或迎“洗牌”
前段时间，网上传出上海中原地产“10月1日起，针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整，所有岗位的福利待遇减至五折发放，多部门佣金打八折发放”的消息。对此，中原地产回应，这是源于行业生存危机的主动改革。
再看嘉兴，在市场行情逐渐转冷的同时，嘉兴市建委等十部门也在前段时间印发了《关于在全市开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”。
其实，从去年开始，嘉兴就陆续开展了落实经纪机构备案制度、加强经纪机构从业人员培训和继续教育管理、存量房屋交易买卖合同网签备案等相关工作。
记者从嘉兴市建委网站上获悉，截至12月17日，全市备案的经纪机构共有595家，其中，嘉兴市本级有347家。
今年12月6日，嘉兴市二手房合同网签、资金监管、按揭贷款“一窗（站）式服务”政银合作签约仪式在嘉兴市建委举行，这标志着嘉兴二手房合同网签、资金监管、按揭贷款“一窗（站）式服务”正式落地，今后，市民二手房交易的资金将有政府和银行的护航。不过，只有在政府部门、银行机构办理了备案登记（开设监管账户）的经纪机构，银行才会提供“一窗（站）式服务”。
那么，未来，嘉兴房产中介机构是否会迎来“洗牌”？
在此前接受采访时，嘉兴市立好信房地产经纪有限公司的总经理李上旭说，如果行情一直这样的话，市场出现淘汰是必然的，肯定会有一批房产中介机构门店关门，从业人员也会流失一批。全其根也曾表示，现在，从业人员流失的情况表现得越来越明显，人员不稳定其实是这个行业的普遍现象，“行情好的时候，大家都往这个行业钻；行情不好的时候，大家又纷纷离职，不少门店关门。过去，房产中介行业进入门槛低，从业人员素质不高，存在一些乱象，经过这次‘洗牌’，相信会淘汰一些不正规的房产中介机构。”
【转型】
A面
老牌中介机构拥抱互联网实现转型
房产中介机构的“洗牌”即将拉开序幕，该行业的从业者该何去何从？这是一道摆在面前的必答题。
超越房产成立于2005年，是嘉兴市本级最早一批成立的房产中介机构之一。
今年3月，超越房产做了一件让不少同行“跌破眼镜”的事情，那就是关掉了旗下全部直营门店。
“年初，经历了一个小低谷后，行情刚有所好转，我们关店的举动确实引来了业内的关注，谣言也比较多。不过，关店其实是我们转型的第一步。”超越房产的董事长浦云超说，市场存在恶性竞争，挖业务的情况比较普遍，当时还曾出现过这样的情况，上百人的团队，一个月的成交量还不及一间小门店的成交量，不少业务“飞”走了，为此，不得不考虑成本问题。
除此之外，浦云超也介绍，门店的服务范围有限，服务的客群也有限，不能完全适应80后、90后甚至00后新新购房群体的需求，而且大型二手房展示平台垄断性强，某些大型中介一年的平台投入费用就需近百万元。
那么，超越房产到底有何打算？那就是拥抱互联网。
在超越房产总部办公楼内，记者见到了一台电视机，通过嵌入软件，就能实现对房源的展示，而且，这个平台上的房源还支持360度全景观看，让你仿佛置身现场。也就是说，如果你通过全景图像对所展示房源满意的话，再去现场看房，以免白跑，也能减少业务员的无效带看。另一台广告机器，则将传统的设置在店门口的纸质或黑板式房源展示变成电子化展示，并且房源实时滚动，要是客户对某套房源感兴趣，用手机扫描一下对应房源图片上的二维码，这套房源的信息就能轻松“带走”；客户也可以选择扫描屏幕右上方的二维码，“带走”门店所有的房源信息。
浦云超介绍，既然不离开这个行业，他们就要转型，一次偶然的机会，他了解到了这款软件，并将其带到嘉兴，他们为每家合作的房产中介机构都做了小程序，中介机构可将手头的房源上传到平台，目前是免费的，而上传的房源全城房产中介都能看到，大家可以实现合作共赢。
“另外，这个平台也适用于一手房源，只要加入平台的一手楼盘，项目的介绍、楼书、样板房的实景图都会在这里呈现，入驻平台的房产中介机构可以一键转发来实现营销和推广。”浦云超说，超越房产的转型借助了互联网，他们从服务买卖双方，转移到了为中介机构服务，而目前，嘉兴市本级已有一些门店开始使用该平台，超越房产也计划将触角伸向各县（市）。
B面
这家嘉兴知名中介机构在逆势扩张
选择类似超越房产转型路径的房产中介机构也不少见，比如，链家借力“贝壳找房”开始向互联网化转型，直接动了国内流量较大的找房平台“58同城”的“蛋糕”，对“58同城”造成了很大的威胁。而君悦房产采取的却是另一种完全不同的策略。
在市场进入淘汰期的时候，君悦房产却开始了逆势扩张。
君悦房产的总经理李小柱介绍，从2010年进入房产中介行业以来，他们已在这个行业摸爬滚打了8年时间，截至目前，在嘉兴市本级拥有16家门店，2018年里就有4家新门店开业，“现在一手房二手房价格倒挂，导致二手房的成交出了问题，并不是说二手房市场出了问题，回到正常轨道后，二手房的成交会好转。而且，现在不少城市陆续进入存量房时代，这也是未来的发展趋势。在行情差的时候，我们越要坚守，来提升市场占有率。”
从国际经验观察，当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1套，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临。
而今年年初经济日报-中国经济网的一则数据显示，2016年全国二手房交易规模占到住房交易总额的比例达到41%，一线城市二手房交易额已达新房的2.1倍，其中，北京和上海的二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%。而根据第六次人口普查数据测算，我国住房存量已经达到户均1套，这就是说我们离存量时代越来越近，房地产市场的下半场也将是存量房的市场。
在李小柱看来，短期内，可能有些门店是亏损的，要依靠公司“输血”，但是这一次，他们赌的是存量房市场的未来，“未来，嘉兴的存量房数量肯定也会超过一手房，所以我们选择的是聚焦。我们看的是三年以后的市场，提前布局，我们也将其称为‘战略性布局’，且明年依然会如此。”
在采访中，记者也从君悦房产处获悉，他们认为核心竞争力是服务，优质的服务会带来源源不断的优质客户，另外，遵守行业规则，守法经营，品牌信誉才能建立，才会赢得客户的支持与青睐。
【声音】
嘉兴学院房地产研究室主任 吴兴陆
现在嘉兴的二手房市场处于“盘整期”，肯定会有优胜劣汰。那些当初为了“捞一票”而进入市场的，且管理不规范、服务不好、房源不多的房产中介机构，关门也是正常的。不过，对于想要在行业中深耕的房产中介机构来说，就要考虑运作模式了，是加盟大型的机构，是提升自己的服务水平，还是与别的机构建立合作关系，抑或是选择其他的转型发展路径，一定要有长远的安排。
