评论/浙报传媒地产研究院院长、浙江在线-住在杭州网首席评论员 丁建刚
读懂中国楼市
近几天，房产界传出的一条引人关注的新闻:“北京首个全自持项目万科翡翠书院将亮相”。
引人关注的并不仅仅是全自持项目，更为吸引眼球的是，这个项目所透露的租赁价格。
▲万科翡翠书院鸟瞰图
北京万科翡翠书院，一期共提供1290套租赁型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上复式四居室两种户型。
对外公布的出租方案，90平方米三居室，月租金1.5万-1.8万；180平方米以上，月租金3万-4万。
90平方米，十年租金最低180万元，一次性付清。
这一租金信息，引发社会强烈反响。
① 90平方米，180万元的十年租金，有人愿意租吗？租给谁？
② 开发商做这个项目能盈利吗？
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从这个项目的拿地历史可以看出，这不是一个纯粹的租赁住房的项目。
北京万科翡翠书院是一个非常特殊的项目，万科2016年12月拿地时，就是100%自持的地块，且地价非常高。
▲18号地块信息
▲19号地块信息
这两块地是北京市海淀北部地区永丰产业基地18、19号地块，两块地的综合楼面价达到3.6万元/平方米，1.78的容积率决定了绝大部分可以做多层洋房，甚至还有叠排。
因为没有可售部分，所以很难确定它的商品房价格。结合周边价格，加之容积率和洋房以及万科所配置的较高端精装水准，商品房价格大致为10万元/平方米。
从拿地的历史和拿地的价格来看，这就是一个商品房项目。
只是奇葩的土地政策下，居然出现一平方米也不允许销售的商品房项目。
没有销售价格，只能用成本价来框算。
3.6万元/平方米的楼面价，再加建安、精装、税费和资金等成本，成本应该达到甚至超过5万元/平方米。
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90平方米，十年租金，一次性付出180万元，这帐怎么算？
租房者的帐
假定，这个项目的售价是10万元/平方米，一套90平方米的房子，售价应该是900万元。
假定（租）购房者是极端情形，900万元全部是自有资金。拿出其中180万元，租赁十年，手中仍余下720万元。
将720万元放入大银行理财，假定年化收益率恒定为5%，十年后，不计复利，为1080万元；计算复利，为1173万元。
理论上并不吃亏，住了十年的房子，本金还上涨200多万元。
另一个极端情形是，所有租金全部使用银行租房贷，建设银行的租房贷基准年利率为4.35%，最长贷款期限正好是十年。
十年租期，连本带息，不计复利，258万元，每年租金25.8万元，平摊到900万元房款中去，年租金为总房价的2.9%。
可以在没有任何积蓄的情况下，实现稳定居住十年。按理说，这应该是能够被接受的。
但是，这和人们的预期（过去多年房价大幅上涨的历史告诉人们，租房可能就永远买不起了）以及中国人的传统文化有很大矛盾。
况且很少有人会去考虑十年租金不变带来的好处，而是更多以周边同等地段、同等房源的租金为参照系。
租房者还要考虑居住价值以外的权益。
即，所谓“租购同权”是否能有法律和法规保障？户口可否迁入？就学能否保证？等等一系列问题。
开发商的帐
假定项目的成本是5万元/平方米，十年180万租金，年回报率大致相当于4%，况且是一次性收回。
【开发商自己声称年回报率仅为2%，以此倒算该项目的成本将达到10万元/平方米，应该是以市场售价计算的。3.6万元/平方米的楼面价，成本算到10万元/平方米，过于矫情了。】
不排除所有房源都能够如意租出，做完之后再将整个项目抵押，假定能够融资60%，那么全部成本就能够收回。
但其中60%要付融资成本，而一般开发商的融资成本毫无疑问将大于4%。
开发商似乎也算不过来这个帐。
这个项目拿地的时候，是万科和北京住总合作的，后来北京住总退出了，原因可能就在于此。
万科又引入了资本方。至于资本方如何算这个账，或许有他们的逻辑。
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梳理一下北京万科翡翠书院这两笔账，不难得出以下几个结论：
1. 在土地市场，按照商品房逻辑取得的自持部分的住宅用地，投放于租赁市场，很难找到解决方案。根本原因还是土地价格过高。
如果是纯租赁用地，上海和杭州等城市纯租赁用地5000元/平方米左右的楼面价，账就好算得多了。
2.北京万科翡翠书院的自持租赁方案，很难成为租赁市场的样本。
3. 租赁市场需要解决的法律法规很多。
在众多法律法规问题没有解决之前，发展住房租赁市场，只是一个良好的愿望。障碍不仅是租金问题，租房者是否能同等权利享受城市资源很关键。
4. 杭州土地市场上，在过去的一年中，也有大量有一定比例自持的项目。有的住宅项目自持比例甚至高达40%-50%。
这些项目如果本身地价不是非常高，如德信和祥生的之江地块，虽自持比例都达到了40%-50%，但楼面价都在1.9万元/平方米左右，可售部分尚有利润可贴补到自持部分去，或许解决起来稍容易一些。
如果地价高到了可售部分也没有利润，那就比较难了。
虽然杭州市的政策也是租赁期限为十年，但如果开发商和租房者制定一个续约合同，再续10年或者20年，从法律角度来说，民事合同是有效的，至于开发商会不会受到处罚，跟租房者没有关系。
多年对购房者和租房者的心态调查，会有一部分人愿意租房，但人们不愿意把重资产用于租金。换句话说，租金更应该降低总价。
如果在一个不错的区域，十年的租金降到百万以内，如果还能享有一个优质的学区，那接受的人群会更多。
当然，这同样有赖于“租购同权”法律法规的保障，如果有了户籍和就学等“租购同权”，那么愿意租房的比例将大幅度上升。
