评论/浙报传媒地产研究院院长、浙江在线-住在杭州网首席评论员 丁建刚
读懂中国楼市
昨天的一条新闻，触动了房地产市场调控的敏感神经。
《住建部约谈12城 重申坚持调控不动摇 或酝酿房产新政》
无数业内人士和普通购房者都在问，约谈是怎么回事儿？调控会加码吗？
坦率的说，这个问题，实在没有答案。
从2016年9月30日开始的这轮调控，限购、限贷、限价、限售、限网签、摇号，直至现在所谓的约谈……市场各种政策、各种因素、各种力量交织在一起，整个市场已经一片混沌，面目皆非。
实际上，过去十多年中，每一轮调控，都会提到各地方政府要认真负责，也有过约谈的形式。有些年份提出要省级政府负总责，有些年份要城市政府负责等等。
既说不清约谈是什么措施，更无法以此判断政策的走向。
但迄今为止，过去十多年的调控中，尚未有哪个城市政府的官员因房地产调控不力而被免职。
坦率的说，这既不符合逻辑，也不符合情理。
中国房地产市场的基本制度和基本逻辑，是中央政府制定的。地方政府的权力和所能调控的范围并不大。
这个制度设计的逻辑就是：地方政府既是裁判员，也是运动员。
在整个房地产市场链条中，地方政府是土地垄断经营的经营者，既有重大利益，又要承担监管责任。
这是无论如何也说不通的。
所以，当调控持续了一年多之后，很多地方政府坐不住了。虽然不敢突破政策的红线，但绕道而行：抢人、抢大学生、抢户口。
这实在是一招妙棋。
有了落户的大学生，就会招来他们的男朋友或女朋友，甚至能把双方的家长都招来。用双方家长大半辈子的积蓄拿来买房子，未来几年可能还会再生两个孩子。这对于希望保住房价、地价的二线及二线以下的城市来说，是何等宝贵的资源啊。
所以，人们看到的情形是：一些地方政府一边高调说要控制房价，一边拼命抢人。
其实这也不能怪这些地方政府，中国房地产市场逻辑就是这么设计的。何况，绝对不能离开宏观经济形势，来谈房地产市场政策。
面对复杂的国内、国际环境，面对经济下行可能性的加大，时隔三年之后，4月23日中央政治局会议重提“扩大内需”，意味深长。
就在中央政治局会议前五天，央行罕见地大幅度降准，定向降低存款准备金率1个百分点，除了偿还MLF约9000亿元以外，释放增量资金约4000亿元。
这些政策之间相互的关系，官方和国内外经济学者，没有给出，甚至可能无法给出明确的解释。
因此，仅仅以住建部约谈地方政府来判断调控即将加码，思考和判断调控走向，维度未免过于单一。
如果住建部是根据现阶段房价来统计数据，确定约谈的城市，要么是真天真，要么是装天真。
自从限价、限网签措施实施以后，市场价格的数据已经不具有任何真实的市场信号意义，甚至根本不是真实的数据，这已是公开的秘密。
中国房地产市场十多年的调控经历，没有成功可言，没有经验可言。这，需要约谈谁呢？约谈住建部吗？
八年前，白岩松先生在评论中问到：“房价究竟是总理说了算，还是总经理说了算？”一年多以后，时任总理才委婉地回答了这个问题。
保障性住房，责任在政府。商品房房价，由市场说了算。
这个道理，那时就已经讲清楚了。
约谈意味着什么？约谈能解决什么问题？约谈是否意味着调控加码？
我不知道。
