主城区千套大盘，三面环运河还是滨江造 ▏楼市上新了⑦

　　编者按：

　　2023年杭州十区可售新盘超过120个，主流板块基本上都有在售项目，这么多纷杂的选项，任何人都会面临“挑花眼”的局面。为了帮助购房者以最快的速度遴选出自己的“mr.right”，住在杭州网推出开年大型策划《楼市上新了》，从多个维度剖析市面上的新盘，给出置业建议。

　　住在杭州网4月12日讯（记者 盛哲徽）沿着丽水路往北，穿过石祥路，独具一格钢琴阶梯造型的大运河音乐公园就出现在眼前，它的东面，就是当下运河新城乃至是整个杭州运河沿岸最受关注的项目——运河湾综合体。

　　作为大运河文化带（杭州段）的重要组成部分，运河湾综合体自2021年土地出让后就饱受期待，但由于多次转让股权未果，同时原本经过的14号线没有出现在四期地铁规划中等一些原因，逐渐消失在人们的视野中。

　　然而随着去年滨江房产入股（占股73%），这个运河畔的“巨无霸”强势归来，项目于今年的2月底正式确定案名——滨运锦上湾，如今已在紧锣密鼓的施工中。

　　不论是从位置、体量，还是房企、业态等各方面来看，滨运锦上湾都是当之无愧的运河新城新“一哥”。最新这期《楼市上新了》，让我们一起来了解下它。

　　在云澜天第、上河公元、河语光年这批楼盘收官后，运河新城的新房供应逐渐往北倾斜，除了河映云集外，其余新盘基本都远离核心区，而滨运锦上湾是为数不多的还在核心区的项目。

　　从地图上看，它位于运河新城的最南面，距离京杭大运河只有200余米，三面都有河流环绕，就像是嵌在运河中的一座浮岛。

　　滨运锦上湾沙盘

　　就目前的观感来说，西、南方向的整体界面要好很多，可以依赖的主要配套也集中在这些区域。东、北方向，过了上塘高架，待开发的气息还比较浓厚。

　　总的来说，滨运锦上湾在运河新城的区位优势还是比较明显，由于运河新城的重磅配套都是沿运河分布的，因而和运河关系密切的它算得上“近水楼台先得月”。

　　作为运河湾国际旅游休闲综合体的组成部分，滨运锦上湾最大的配套就是项目本身，除了住宅外，小区还自带商业、公园、幼儿园、水运集散地等。

　　滨运锦上湾约百米商业地标

　　水运集散中心

　　小区西侧紧邻的运河湾商业水街，目前已经规划公示，总体量约6.65万平方米，将打造商业街区，未来将成为整个运河新城的商业中心。

　　此外，紧靠着的丽水路目前已经开通，往北可以通往在建中的京杭大运河博物院，往南则可直接穿过留石高架到达拱宸桥或者是乐堤港等地，这大大减少了这个项目和城市核心的距离感。

　　远洋乐堤港

　　整个滨运锦上湾可以分为4个地块，包括高层、小高层、洋房等产品类型。

　　由于不同的地块对应的产品不同，因而虽然是一个多业态的小区，但项目还是有拥有纯粹的居住感。

　　滨运锦上湾鸟瞰图

　　高层位于整个项目的最东面，也是最靠近上塘高架的，共7幢南北竖向呈一字排列，总共600多套房源。

　　洋房位于最北侧，位置算是4个地块中最好的，远离高架且东、北两面临河，建筑高度为6-7层，共计有13幢；剩下的两个地块打造的都是8-11层的小高层，共有8幢。

　　滨运锦上湾的洋房工地现场

　　从已经公示的规划图看，无论是高层、洋房还是小高层，都配置了不规则的景观水系。

　　从已经释放的效果图看，无论是高层还是洋房，都有大面积的玻璃，开窗尺度非常大，高层的现代感会比较强烈，而首开的洋房部分，整体配色较为大胆，和滨江过往的产品很不一样。

　　滨运锦上湾高层效果图

　　滨运锦上湾的洋房效果图

　　高层的主力面积为108方-168方，小高层和洋房主力面积为125-236方，根据整盘精装限价40000元/㎡，高层限价预计在37000元/㎡左右，总价门槛预计在350万以上。

　　对比隔壁已经交付的天阅云合源（高层92-145㎡；洋房114-200㎡），可以看到，滨运锦上湾无论是高层还是洋房，面积段都有明显提升，这也进一步拔高了运河新城核心区的改善属性。

　　关于具体户型，虽然网上已经多有流传，但是官方并没有承认过，因而这里不多做展开了。

　　在拱墅区今年的供地计划中，运河新城独占三分之一，拱墅区全面北上的意图已经十分明显，这些土地加上近几年板块内开发的上河公元、河语光年等项目，预计未来将陆续新增几万偏改善的居住者。

　　但必须看到的是，运河新城的商业以及计划出让的商业地块很少，也正因如此，自带大体量商业且周围商业集萃的滨运锦上湾，人居价值毫无疑问是板块内的第一梯队。

　　目前，项目隔壁交付不久的融创天阅云合源，不沿高架中间区域的高层房源挂价接近6万，而拥有运河景观的洋房东边套，大部分挂价都突破了8万。

　　从这个角度上看，锦上湾的限价虽然在板块新盘中算最高的，但还是有比较可观的倒挂，特别是位置最好和运河关系最为密切的洋房。

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