浙江在线-住在杭州网8月31日讯（浙江在线记者 盛哲徽）金庸小说《书剑恩仇录》第八回，陈家洛回海宁祭拜父母，从杭州的侯潮门（今候潮路与江城路相交处）出发，八十多里快马两个多时辰（4小时），到达海宁城的西门安戍门。
作为海宁人，金庸对杭州和海宁的距离自然是有发言权的，他笔下的这个桥段很好的反映了海宁与杭州之间“一衣带水”的关系。
现在，开车从杭州武林广场出发，一小时内，即可到达海宁盐官景区，而未来，坐杭海轻轨，从余杭高铁站往东5站，就可到盐官镇。
地理上的紧密联系，使得海宁成为了环杭买房潮中的热门标地。然而从今年下半年开始，随着杭州楼市的转凉，一些“唱空”的舆论也就盯上了海宁，前段时间海宁土拍遇冷更是似乎坐实了这一说法。但现实的情况真的是这样吗？恐怕未必！
用海宁一位同行的话来说：一些楼盘从开盘到售罄两个月都不用，这样的情况你确定能说是凉了？
或许是时候去了解下一个真实的海宁了。
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文章开始，我们首先解答一个困扰杭州购房者多年的谜题：
在一些媒体的报道中，海宁是个2万+的高房价小城市，但在另一些媒体的报道中，海宁又是个房价不过1万出头的刚需洼地，为何海宁会有两幅截然不同的“脸孔”？
事实上，这和它的行政区划是直接相关的。
海宁区划图
从地图上看，海宁的形状大体为一个狭长的“一”字型，西边的许村和长安直接和杭州的临平、下沙接壤，而区政府所在地则位于海宁的东隅。近年来，许村和长安一直充当着海宁融杭的“急先锋”，是临平和下沙的产业转移基地，双方血肉相连、难分彼此。
许村、长安和杭州的暧昧关系，造就了所谓的“2万+海宁”。换句话说，这只是狭义上的海宁，在它们之外的广袤腹地上，更多房子的单价是1开头的。
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由此我们将海宁楼市划分为两块，海宁西和海宁东。
海宁西主要就是最靠近杭州的许村和长安，或许我们可以换个杭州人比较熟悉的名称——“临杭新区”和“连杭经济开发区”。
海宁东则是指除它们之外的海宁其他区域，主要包括地理位置较为中间的斜桥镇，还有海宁市区，市区则分为康湖、鹃湖、城南几个板块。
从海宁人的角度来说，海宁西在教育、商业等配套上肯定是无法和海宁东相匹敌的，但就是因为靠近杭州的缘故，海宁西的房价却比海宁东高很多，目前的售价多在2万以上。
市区的几个板块中，康湖的房价最低，单价在1.3-1.4万之间，城南由于起步早加上配套成熟的缘故，房价略高，1.7万左右，鹃湖以低密产品为主，价格最贵，要在2万以上。
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纵观海宁楼市的历史，大致可归纳为三波高潮：第一波是以百合新城、康桥名城为代表的“城南四盘”黄金时代，第二波是本地房企迅速崛起，万城、吉翔等星火燎原、群雄逐鹿；第三波是外地房企大批进入，像万科、佳源等等，开创了高端楼盘云集的新局面。
其中的第三波高潮大致是从2016年下半年开始的，至2017年上半年达到高峰。
万科在海宁的首个项目——开元万科·新都会
2017年的金三银四，海宁楼市卖出了1万多套商品房，短短两个月的成交量，就超过了2016年以前任意一年的总成交量。在这样的背景下，2017年4月17日，海宁开启了史上首次限购，限购的内容很多，我们主要看最具实际效力的一条：外地人在海宁限购一套。
这点要格外注意，在和杭州直接接壤的城市中，海宁是为数不多的要限购的。
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尽管限购了，但是海宁楼市的火热局面却并没有改变。
先来看下土地市场，2018年以来，海宁涉宅用地基本都以封顶+自持/安置房的形式成交。
1月，万科竞得许村两宗涉宅地，均溢价封顶成交；5月许村再推宅地，由万城和侨福拿下，两宗地块均需配建保障房，剔除保障房建安成本后，实际楼面价接近2万/㎡。
再是商品房，去年上半年，海宁全市商品房销售量为14682套，而今年上半年，这个数字是1.5万多套。仅从半年的行情对比看，海宁非但没有降温，甚至有越来越火的趋势。
据浙报传媒地产研究院数据，截至上半年，海宁市可售存量为56.9万方，根据不完全统计，潜在供应量为285.2万方，按2018年上半年月均去化21万方计算，去化周期约为13.5个月。就压力来看，要小于嘉兴（15个月）、湖州（17个月）等同为环杭范畴的城市。
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然而7月以来，海宁楼市忽然遭遇了一阵“寒流”。先是7月成交滑坡，1431套的住宅成交量环比6月下降了27.7%，再是8月8日的土拍，一宗流拍，两宗底价成交。
乍看之下已然有“凉凉”的趋势，但实际上，这些现象都是有特殊原因的。
先说成交，据海宁当地的媒体透露，7、8月本就是海宁楼市的传统淡季，成交下降是常态。此外，记者在探访中发现，目前海宁市面上真正在卖的房子并不多，很多售楼部一走进去，完全是一副人去楼空的样子。换句话说，低成交量是和低供应量直接挂钩的。
万城雅园售楼中心
再看土地市场，所谓“遇冷”的土地，两宗位于尖山新区，一宗位于黄湾镇，均不是海宁的热门板块，而且离杭州的距离又远还没有轻轨经过，因而关注低并不奇怪。
总体上看，海宁楼市有在逐渐趋稳，但是否有降温，则要进一步观察。
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对于杭州的购房群体来上，海宁还是略微陌生了些，买哪个房子好呢？
目前来看，海宁的房产投资主要有两条主线：一条主线沿着“杭海轻轨”布局；另一条主线是“两横一竖”，“两横”即海宁的海洲路和江南大道，“一竖”则是指海昌路。第一条主线上涉及的板块有许村、长安、斜桥，第二条主要涉及板块为康湖、鹃湖、城南。
我们先来看“杭海轻轨”，顾名思义，这条线路上的板块都有轻轨。
三个板块中，许村由于离杭州近的缘故，房价是最高的，在2万以上，同时也是最受品牌开发商青睐，供应最充足的。万科的桂语东方，绿城和华景川合作的蘭园、玉兰花园（未上市）都位于该板块内。
不过就和轻轨的距离来看，许村却及不上另外两个板块来得亲密。长安的朗诗·蔚蓝街区、斜桥的万城·雅园，地铁都在1公里范围内，这两个板块的房价目前在1.4-1.5万之间。
再来看“两横一竖”这条线，目前来看，这条线上的在售项目并不多。
可售房源较为可观的项目就两个，一个是康湖板块的吉翔·欣隆府，一个是城南板块的佳源·珑府，欣隆府售价在1.4万左右，珑府的售价则在1.8万左右。就两个板块来说，康湖的优势自然是在价格，而城南的优势则在于起步较早，因而无论是在配套还是居住氛围上都要更优越。
欣隆福售楼处
