上半年量价齐升的酒店式公寓，开始为蓄客发愁
部分环杭板块投资客比例大幅下降，雇用“房托”烘人气
浙江在线杭州8月9日讯（浙江在线记者 楼肖桑 孙晨 徐叔竞 吴佳怡）楼市周期的调整可能会迟到，却不会不到。在长时间的调控之下，杭州楼市的预期终于有所改变。当预期转变的时候，率先离场的是投资客。
记者从开发商、中介以及投资者等多渠道了解到，上半年还比较活跃的投资客，正在逐步离场。不仅仅是杭州的住宅市场，在投资客居多的酒店式公寓以及一些环杭板块，投资热度也明显下降。
“房子是用来住的，不是用来炒的”，在市场预期的改变下，房地产调控的目标渐渐兑现。
预期转变
投资客率先离场
本周一的土地拍卖会上，申花核心宝地成交价仅27923元/m2，即便要配建公租房，折算下来也仅3.2万元/m2，一举将申花板块的地价水平拉回到两年多前。杭州核心板块地价的明显下滑，正式确定了杭州土地市场周期性下行的趋势。
土地市场的降温，很快传导到新房和二手房市场。
过去一年多来，除了排屋别墅等高总价产品，杭州的楼盘在抢房热潮之下，首开售罄几乎成为“标配”，然而进入7月，奥体南某楼盘首开292套房源，在经历500多户购房意向家庭的摇号选房后，仍剩余50多套房源。紧接着，下沙大学城北某大盘首开也未售罄，共182套房源，180号购房者进入选房区时，仍有上百套房源可售，最终，当315位成功报名的购房者全部选完，依旧剩余不少房源。
除了热门楼盘，摇号的中签率也逐渐提升。这与投资客数量的减少有关系。
一位房企工作人员告诉记者，他所在的项目，之前有九成以上的客户都是冲着投资去的。“而上一期开盘，来买房子的客户大部分是区域内改善的，投资占比降低了不少。”
“接下去不太会考虑摇号了，性价比太低。”参与了创世纪、宝嘉誉府、蔚蓝领秀等多个热盘摇号的潘女士告诉记者，和周边二手房价格倒挂幅度比较大的一些红盘，如今已经逐渐清盘，对于考虑投资的她来说，剩下的楼盘就没有那么大的吸引力。“投资回报率明显下降，而且市场在转变，如果选择不慎，会有风险。”
“最近我们购房宝平台上咨询投资的客户明显少了，以前一周就有二十几个购房者来询问房产投资问题的，现在一周可能就一两个。很明显，投资热度下降得很快。”钱江晚报购房宝平台负责人表示，专家咨询栏目最能感知市场热度，问“投资”的人少了，这就是很明显的信号。
二手房市场
投资客的挂牌量增加
2016年，是杭州房地产市场这一波牛市强力启动的一年。G20峰会前后，以上海人为首的外省投资客纷纷杀入杭州楼市投资房产。如今两年过去了，这些外地投资客持有的房子，有的是期房已经交付拿到了房产证，有的是二手房持有即将满两年。一些担心后市有变的投资客，开始陆续将这些房源挂牌上市。
上海人老裘就在2016年夏天来到杭州，以2.2万元/m2的价格买了城东一套89m2的户型。到了今年，老裘感觉二手房行情差不多了，便把这套房源挂了出来，前不久以330万元的价格成交。
据悉，2016年涌入杭州的外来炒房客投资最集中的区域，包括钱江世纪城、未来科技城、城东新城、临平新城。钱报记者从各大中介公司了解到，最近这些区域的房源挂牌量确实在增加，但还没有出现投资客大面积抛售的现象。
对此，浙江中原地产首席分析师荆海燕认为，一来，以上海人为首的外省投资客，不像之前的温州投资客那样呼朋唤友买下一个单元或好几层楼，而多是单打独斗或者三两好友来投资，因此在抛售时会显得比较零散；二来，外省投资客当时涌入杭州买新房的比较多，很多楼盘还没有进入交付期，所以还未到抛售的阶段。
“可能到明年，投资客抛售的现象会比较明显。”荆海燕说。
上半年火爆的酒店式公寓
现在也开始为蓄客发愁
商业地产，尤其是酒店式公寓，投资占比往往比较大。
过去一年时间里，由于不受限购、限价的影响，且不用摇号，商业地产市场火爆，不少酒店式公寓项目实现了量价齐升。
然而，7月以来，酒店式公寓市场也明显凉了下来。
负责下沙板块的一位中介经纪人告诉记者，现在购买酒店式公寓的群体，还是以投资人群为主，但成交的周期明显变长了。“之前可能当天带看就成交了，一周以内成交的很多；现在带看的客户，不少都要一个月左右成交，有些甚至最后又决定不买了。”
据该经纪人介绍，他们公司负责的一个萧山酒店式公寓项目，目前蓄客情况很不理想，但暂时又不愿意降价，只能慢慢卖。
杭州主城区某酒店式公寓项目近期迎来第三次开盘，去化情况并不理想，而就在三个月前，该项目首开的时候还是售罄的局面。
“投资商业项目，往往是因为住宅市场火爆，又没资格投资住宅，所以溢出到商业项目。但一旦住宅市场转冷，肯定会影响到商业项目。本来商业项目价格就虚高，可以给中介很高的佣金，我认为接下去会有降价空间。”一位资深投资客坦言，杭州酒店式公寓上半年价格涨了不少，这导致租金回报率大大下降，除非降价提升回报率，不然现在他更愿意选择稳定的银行理财。
部分环杭楼市
投资客比例大幅下降
今年上半年被热炒的环杭板块，因为不限购，也是以投资客居多。但投资客的逐渐离场，也让部分环杭板块的楼市有所降温。
某代理公司策划经理透露，他们代理的安吉某住宅项目，此前还有不少省内各地的投资型客户。但是，随着行情逐渐变冷，“目前来看房、买房的，以安吉本地人为主，杭州的或者其它区域的投资客明显减少了。”
上周末，钱报记者参加了安吉看房团，卧底当了一回房托。这个安吉的现房项目离杭州市区差不多一个多小时，项目周边都是农居房，也没什么配套，带精装售价17000元/m2多点，这基本上已经和临安、富阳的价格持平了。最近看房的投资客人数大减，现场人气不足，需要房托去撑撑场面。
去之前说好是500元/人，但最后只支付了100元/人，原因是开发商觉得这些房托不够专业，没有成功烘托案场人气。
与商业项目一样，中介也是帮助环杭楼盘销售的主要力量。“我们刚刚接到一个海宁盐官的项目，首开情况很不理想。”某中介整合平台一位姓邹的工作人员直言，7月业绩下滑得很明显，不论是酒店式公寓还是环杭的住宅项目，带看、成交都变得困难。
他说：“上半年的行情，像安吉、海宁这样环杭的外地项目，我们一天有时候就能卖十几套，现在每天卖2到3套最多了。而且这还是在我们提高了带看奖励、成交还有特殊奖励的情况下，中介带看力度大，但是客户并不多。”
