2018年才开始不到50天，杭州两大本土房企，绿城和滨江，就不约而同地干了一件事——在公开市场“拿”留用地。

　　原本“小打小闹”的留用地，在杭州房地产市场发展的大潮中，也经历了一次又一次的蜕变。十多年来，除了一些知名酒店式公寓外，还涌现出城西银泰城、星耀城等地标级的大型商业综合体。

　　如今，随着市场变化，越来越多开发商把目光投向留用地市场，也将为留用地的开发模式带去全新的体验。

　　留用地1.0 撤村建居 保留少量土地

　　杭州是最早实行村级留用地政策的城市之一。

　　上世纪90年代末，城西开始大开发，城西的不少村成了杭州撤村建居的先驱。

　　翠苑就是其中之一。现在的翠苑，原属宋江村。当时，宋江村撤村建居，村里保留了少量自留土地用于开发建设，并成立了杭州宋江股份经济合作社。现在的翠苑电影大世界、集盒、汇和城翠苑店所在的位置就是村里保留下来的土地，产权归村集体所有，招商运营所获的收益也归村集体所有。据了解，2013年前后，每户村民就能获得最高10万元的分红，现在的收益只多不少。

　　更靠近市中心的黄龙村，是杭州第一批撤村建居的试点村之一。在黄龙村的土地上，陆续建起了绿城·黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、聚龙大厦等写字楼，为后来的黄龙商圈奠定了商业基础。这批当时杭城最高端的写字楼，也给村民们带去了一笔长期、稳定的经济来源。

　　黄龙村和宋江村撤村建居时，杭州还没有明确的留用地政策出台。资料显示，1998年，杭州出台《关于在市区开展撤村建居改革试点工作的意见》，撤村建居后，原农村集体土地经依法征收后，转为国有。第二年，《杭州市撤村建居集体所有土地处置补充规定》才首次明确了10%留用地政策。

　　留用地2.0 主打商业和酒店式公寓

　　随着房地产市场的发展，留用地政策也在不断调整和完善。

　　2009年，杭州出台《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理补充意见的通知》。根据通知，“留用地货币化”的留用地项目一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。更为重要的是，通知还明确提出“合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售”，即允许留用地部分上市交易。

　　随后，联合打造商业项目成了当时最为普遍的开发模式。

　　拱墅区在招商方面，走在了杭州的前列。据了解，拱墅区陆续引进法国欧尚、中国银泰、华润万家等一批世界500强企业和国内知名企业落户，实现本地留用地和外来优质资本的有效对接。

　　其中运营最成功的，非城西银泰城莫属了。项目由中国银泰与阮家桥股份经济合作社合作开发，现已成为一个地标级商业综合体。按照当时的相关协议，商场开业的前五年，银泰城每年会给阮家桥股份经济合作社带去3200万元的收益，五年后还将在现有基础上每年递增3%。

　　2014年，《杭州市人民政府关于印发杭州市区村级留用地管理办法（试行）的通知》出台，要求留用地可售部分与普通商品房一样申领预售证。

　　这个通知，让原本很少被市场关注的留用地也登上了主流舞台，市场上一下子涌现出大量的酒店式公寓，包括三墩的爱尚里、丰盛·九玺、创美·华彩国际，闲林的华盛达·堂巢，华丰的泰地·北上新城，城北的美达·北城天地和下沙的中豪·七格等。这些项目的价格普遍比周边同类产品便宜，因此大受欢迎。

　　留用地3.0 开发商抢着要 产品升级换代

　　早些年，留用地由于只能做商业项目，且开发受到村里限制、过程相对复杂，因此很少有大型品牌开发商青睐。

　　直到去年，市场环境开始发生了变化。

　　客观上来说，杭州土地日益稀缺，拿地成本也不断提高，留用地的价格相对低廉。主观来看，去年开始国家提倡大力发展租赁市场，留用地既可自持又可出售的特征，正好符合开发商的发展需求。

　　一时间，留用地竟成了“香饽饽”。与此同时，留用地的开发模式也迎来了全新升级。

　　2月初，绿城联合杭州西投以底价3.81亿元竞得三墩西1.88万平方米的留用地项目。绿城小镇集团品牌负责人史芸表示，项目计划打造成一个集合创业和生活的“新型小镇”，但具体内容还在规划中，尚未正式确定。

　　除了绿城，滨江、德信等品牌开发商也都纷纷涉猎留用地。

　　1月，滨江联合杭州西投，底价拿下三墩北两宗留用地；再加上滨江去年开始布局的旧改市场，滨江持有的旧改和留用地体量，预计将达到300万平方米左右。

　　按照戚金兴的计划，这些留用地项目，多数将做成长租公寓，而且是“豪宅版”的长租公寓。据悉，他将嫁接以往商品房打造经验和手法，打造成每个区域的长租公寓标杆，目标客群为金领。目前，滨江正潜心打磨杭州第一个“豪宅长租公寓”样板。

　　无论是绿城的小镇模式，还是滨江的高端长租公寓，对杭州留用地而言，都将是一种全新的体验。