一年广告费等“隐形收入”动辄百万
物业：这笔钱多用来补贴物管费
提到公共收益问题，王女士所在的这家小区物业十分回避，只肯告知一年小区的各类广告收入加在一起约有200万左右，收入用于小区日常维护和活动开支。记者走访杭州多家小区发现，不公布公共广告收益的现象十分普遍。
据一家广告公司的营销人员透露，在小区内投放广告费用不菲。根据小区面积大小、档次高低以及地理位置不同，广告的价位也不一样。小区档次越高，广告费也就越高。
以滨江这个中高档小区电梯轿厢框架内广告位为例，以价格200元/面/周来估算，一部电梯内若装3个广告牌，一年收入约在3万元左右，有58台电梯的大型小区一年仅此项收入就为174万元！这只是电梯广告位单项费用，并不含小区公共区域灯箱、快递柜等其他公共区域的广告位费用。“算上灯箱广告、LED显示屏等其他类型广告，一个大型小区广告费用一年两百万不成问题。”
电梯广告价格是怎么计算的，有没有一个统一的标准？分众传媒相关负责人表示：“每个小区品质、物业、业主层次都不一样的，没有一个具体的标准。”在杭州，黄龙商圈、武林商圈内的精品楼盘，属于第一档，他们支付给物业一部电梯的一年广告费用就是其他地段楼盘的2倍。
如果真如广告商所说，小区这笔广告收入数量十分可观。那么，这些收益是否成了物业公司的“私房钱”？记者采访物业时，大都声称用来补贴物管费，不会与小区业主分成，而且小区广告费用大多用于小区公共设施维护，如电梯维护、清运垃圾、小区绿化等。
“因为物管成本连年上涨，而业主都不同意物管费涨价，这笔广告收益只得弥补支出，为的是保持物管费不涨价和物管水准不降低。”一家小区的物业负责人说，广告进驻小区时，他们已征得大多数业主的同意。但记者随后在该小区采访时发现，并没有居民证实该说法。
律师：广告收入应归业主还得公示
北京盈科（杭州）律师事务所雷亚东律师表示，目前我们国法律对于这笔钱的分割并不明确，但是依据惯例，一般是先用于公共设施维修，然后留一部分作为预留资金，多余的部分就可以向业主分配了。
最新版《物业管理条例》第五十四条明确规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
《物权法》第七十二条、第七十三条：小区建筑区划内的公共场所、公共设施、入楼梯间、电梯间、户外墙面和绿地等，属于业主共有。根据《物权法》，小区业主的共有财产收益、公共场地的收益，都应该属于小区所有业主的公共收益，应该由业主共同享有、共同管理。这其中包括小区的外墙广告收益、停车费、公共地出租的租金、共有房屋出租的租金，也包括电梯广告收入等。
同时，雷亚东建议，如果居民觉得自身权益受到侵害，可以请小区业委会对公共区域的广告经营行为进行监督，对于已经投放广告并产生的收益，业主委员会可以与物业公司进行协商，要求物业公司对这部分费用的收入、使用进行公示。若物业公司拒不公示，有私吞广告收益嫌疑，业主则可以向物业管理行政主管部门即当地房地产管理局投诉、举报，追究其行政责任，由物业管理行政主管部门对物业公司的行为进行行政处罚、纠正；此外，还可以提起侵权诉讼，联合业主向人民法院起诉，请求公开共用部分的使用和收益情况，或者返还公共区域的收益给业主进行分配。
业主争取小区公共区域收益，可以采取哪些做法？
匡贤明（中国改革发展研究院经济研究所所长、研究员）：不同小区收入结构不同，部分小区仅能做到收支弱平衡。因此，不少业主对小区公共收益并没有什么概念。更重要的是，不少小区业主委员会对物业管理公司的监管不到位，其财务状况并不透明，业主并不清楚详细的收支情况，这使得小区的公共收益的分红就更困难了。
在制度上要落实业主对小区收益的所有权，避免所有者缺位。业主既是小区物业的付费者，也是小区公共资源经营收益的所有者。
在管理上，要落实业主委员会的权利。目前很多小区的业主委员会的作用没有真正发挥出来，业主委员会对物业管理公司的制约作用有限。
需要明确小区物业经营收益的财务透明度。目前不少小区对业主承担的公共支出有明示，但对整个财务收支状况缺乏透明。可以参照村务公开的作法，对业主公开收入、支出和节余的细节。对结余的使用，需要符合业主委员会的要求。
张敬伟（中国人民大学重阳金融研究院客座研究员）：首先是学法，学好物权法的相关规定，懂法才能明晰自己的权利，依法维权。小区业主自己多学一点法，就会少吃很多亏。当然，学法也不仅仅是业主的事儿，业委会要为业主们维权。要通过制度建设，形成制度约束下的公平博弈，实现共赢。
和静钧（西南政法大学政治与公共管理学院副教授）：分离小区公共区域收益，是全体业主的正当权利，除非经全体业主的授权或委托，物业管理公司不可擅自处理这些收益，应如实公布收支细则，及时足额地把收益分配给业主。作为维权的第一步，小区应依法建立业主委员会，其成员要具有代表性，并具有一定任职能力。业委会有权选聘或解除物业管理公司，物业管理公司应以物业管理费为其唯一的收入来源，不得通过占据业主的权益的方式或以减少收费为借口，隐瞒公共区域的所有收益。
