楼市长效机制的眉目渐渐清晰，即壮大租赁，构建“租售并举”、“先租后买”、“先买房后改善”的住房供应新体系。

　　之所以说这就是楼市的长效机制，就在于在这样的住房供求模式下，2.45亿外来人群、2000万租房大学毕业生、1.5亿留守人群（留守儿童、妇女和老人）才能“扎根”城市；广大年轻人群才愿意在较长时期内选择租房。由此，高负债购房需求会减少，狂热的需求、预期和杠杆推动高房价和资产泡沫的逻辑才会消除。

　　另一方面，目前各种“漂”的人群有4亿左右，与现有城市常住人口体量差不多，这是楼市最有效的需求。他们如果能通过体面的、成本相对低的租赁“扎根”城市，并依靠不断积蓄，或共有产权、“先买房后改善”、“先小后大”等理性购房模式，拥有产权住房并成为“有产者”，投资需求积累的泡沫就会“软着陆”。同时，调控高压叠加“租售并举”，房价趋于平稳，生活成本下降，老百姓安心租房，被高成本购房和生活压抑的消费将释放，构建内需社会自然水到渠成。当然，这样理想的长效机制构建路径，仰仗于4亿左右“漂”的人群“扎根”城市。“扎根”的意思就是，他们认为自己属于这个城市，与其他城市居民在身份上、基本公共服务待遇上差别并不大。但目前看，他们仍处在“漂”的状态，而非“扎根”。首先，衣食住行等城市居民基本生活方面，衣食行的差别不大，主要是住的差别。一直以来，租赁市场在野蛮生长，随意涨租、被逼搬家、“黑房东”、“黑二房东”、不退押金等乱象常态化，与买房居住相比，租房不“体面”。

　　目前，租房还无法像买房一样可以享受公办教育。如果下一代无法接受公办教育，更谈不上“扎根”城市。“有恒产者有恒心”，外来打工者不放弃宅地和农耕地，新市民背负沉重债务也要买房，就是希望能成为“有产者”。如果要让4亿左右“漂”的人群“扎根”城市，就要尊重并渐进实现其“有产者”的诉求。

　　从近期中央及地方各项租赁新政来看，改革或政策的着力点就在于让租房人群渐进“扎根”城市。政府管理重心开始从新房转向存量房，比如搭建政府租赁服务平台，以后租赁合同打印、租赁行为备案、租赁机构及从业人员执业备案及信用管理、租赁信息及市场监测等，全部要纳入政府搭建的这个平台。而且，在提供低成本、规模化、秩序稳定的租赁住房上，国家政策已明确，国企必须要发挥引领和带头作用。近期，成都提出建设4-5家国企租赁平台；深圳棚改成为未来新增租赁住房的主体，且完全由国企来承担；上海人才租赁住房建设，也基本由国企来承担。

　　租赁同享教育等公共服务将是大趋势。近期，住建部人士在接受采访时表态，将通过立法，逐步使租房在基本公共服务方面与买房享有同等待遇，这是继广州提出“租购同权”后，主管部门的明确表态。随后，郑州、无锡、济南、陕西、山东等地纷纷明确“租房可落户”或购租同享公共服务。未来，打破户籍与非户籍、买房与租房限制，所有人一起积分，按分数高低配置公共服务是大趋势。尽管买房或积累更多积分，但积分制给租房者以平等竞争的机会。未来，增加公办教育投入是头等大事，深圳、杭州等已实现积分入学，购租共享服务的时代来临。

　　北京在发力租赁建设（未来5年租赁住房将占新增供应的1/3）的同时，推出共有产权住房“2.0版本”。变比之前的“1.0版本”即自住房，最大的变化就是灵活的产权份额选择、出租或出售产权无限制，这意味着购房者产权部分等同于商品住房，只不过其实际拥有的住房面积可能比较小。在本质上，这也是目前4亿左右“漂”的人群成为“有产者”的可行路径选择。再结合“先租后买”、“租售并举”，这也就是新的住房供应制度。

　　尽管楼市长效机制建设的框架是清晰的，但“一分设计、十分落实”。房地产的属地特征很突出，长效机制能否从顶层架构走向“落地”，还待地方政府的政策和细则。目前来看，各地租赁新政层出不穷，但政策导向上与国家有出入。首先，各地培育租赁市场，很大程度上是奔着招揽人才，比如深圳、上海、成都等，人才租赁住房是建设重点，并非意在解决新市民的住房需求；其次，租赁市场能否培育好，关键是地方政府是否有让利的诚意。比如，上海超低价出让两宗租赁用地，但这是否能够常态化（而非个案），取决于地方是否有牺牲土地财政的决心。

　　共有产权住房确实顺应新市民、户籍无房户拥有产权住房的意愿。共有产权落地的理想方式，应当是土地“招拍挂”后政府让利，让利部分就是政府产权。但是，北京仍旧坚持“限房价、竞地价”的供地方式，折射出地方既想获得高地价，又想让房价下降，而压力则全部转向开发商。一旦商品房市场遇冷，开发商就不愿意参与。各地都公布了大规模的租赁住房建设计划，但均等化的教育等公共服务能否跟得上则不明确，之前保障房大规模建设也出现过类似问题。

　　因此，必须防止租赁住房建设成为地方拉动投资的政绩工程、面子工程，要避免租赁住房建了很多，但广大新市民不愿意租住，从而出现类似于保障房的空置、弃租等现象。由此，长效机制从设计到落地，也是一项系统工程，特别是配套制度改革上要同步推进，如基于租赁住房的公共属性，土地出让价高者得的“招拍挂”制度要改革，多用“招标”、少用“拍卖”。公共财政建设上，要将教育投入与城市常住人口挂钩，确保公办教育覆盖所有常住人口。公办教育全覆盖，就要在就近入学、教育集团化、教师轮岗、省市区多层次教育等方面下功夫，打破福利陷阱和公共服务垄断。此外，地价让利、税收优惠、金融支持（如REITs）要落地，让企业租赁看待盈利机会。政府管理重点转向存量房，就要弱化楼市GDP导向。

　　（深圳市房地产研究中心 李宇嘉）