被签约问题仍存在 证券化潜力待挖掘
租金贷上路 让人喜且忧
租房，是让很多在大城市工作的年轻人头疼的事，尤其是押一付三、半年付甚至全年付的租金支付方式，经常让现金并不充裕的他们犯难。而最近许多长租公寓推出的“租金贷”业务，为他们提供了新的房租解决办法。
所谓“租金贷”，指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，一般由该金融机构替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款，相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。将按季支付变为按月支付，“租金贷”逐渐获得了很多租客的欢迎。
据58同城、安居客、赶集网联合发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》，截至目前我国长租公寓品牌达到1200家，运营房屋数量已超200万间。考虑到租房市场的巨大潜力，越来越多长租公寓企业、金融机构也开始参与“租金贷”中。
不过，在“租金贷”运行过程中，也出现了一些让租客疑惑的问题。有的租客在不知不觉间“被签”下了“租金贷”合约，有的租客对提前退租时需缴纳的费用感到疑惑……
被签约的“租金贷”
程序员张政(化名)已在北京打拼了三四年，经历过许多次换房、搬家的租房故事。但去年最后几个月在蛋壳公寓租房时遇到的“租金贷”，让他既欣喜又担心。
2017年10月，张政与长租公寓企业蛋壳公寓签约了一间房子，采用“押一付一”的方式支付租房款项。按月支付房租，是之前其他租房机构从未向张政提供过的支付方式，这让他对今后的租房生活有了更多向往。
11月初，张政正式入住了这间房。但入住没几天，一封由某互联网金融机构发出的借款协议，让他蒙圈了。这份邮件上清楚地写着，张政与该机构签订了为期一年的贷款协议，每月还款金额刚好是蛋壳公寓的房租。
由于租房前公寓管家(租房经纪人)并未提及还需要办理贷款业务，张政感到很纳闷。于是他联系之前带他看房的公寓管家，但其回复称自己已经离职，让他联系蛋壳公寓的客服人员。而客服人员并不了解该贷款业务的来龙去脉，甚至说蛋壳公寓并未与该互联网金融机构开展合作。
多次联系蛋壳公寓客服无果后，张政又把电话打给了该互联网金融机构的客服人员，但刚提到租房贷款的问题，客服又以信号不好为由将电话挂了。
有了这些经历，张政担心可能在自己不知情的情况下，蛋壳公寓已经替自己签下了租房分期贷款的协议。出于资金安全考虑，他赶紧在官网办理了退租，但让他没想到的是，贷款协议一直难以消除，还要求他向上述互联网金融机构缴纳一笔违约金。
为何租客会“被签下”租金贷款合约？记者联系了蛋壳公寓的管理人员，但并未得到及时回应。蛋壳公寓官网显示，租客需签约蛋壳公寓房源，并通过金融平台确认征信记录良好，达到法定贷款年龄的，才可使用“蛋壳分期月付”。但官网上并未呈现具体合作的金融平台，以及合作方式，也未显示租客“被签约”的原因，以及相应的解决办法。
据了解，蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌，目前已进入北京、深圳等8个城市的租房市场。今年2月，蛋壳公寓宣布完成1亿美元B轮融资。
贝壳找房首席经济学家杨现领告诉中国青年报·中青在线记者，“租金贷”一般的模式是，公寓把房子租给租客，租客向金融公司申请租赁贷款，金融公司一次性把租金支付给公寓，租客再按月偿还金融公司贷款，甚至押金都可以申请贷款。
杨现领认为，“租金贷”本身是一个中性的工具和手段，但必须建立在契约自由、契约公平、契约严守的基础之上。如果在租客不知情的情况下，中介公司或公寓为其开通“租金贷”，一旦出现违约，租客仍需要偿还贷款，这显然对租客不公平。就借贷关系来看，如果租客不能按时还款便会构成违约，有可能影响到租客的征信。
杨现领也注意到，早在2015年租房分期市场就迎来了一次洗牌，一些租房分期公司为了冲量与大量中介合作，缺乏完善的风控体系，导致爆发一年后倒闭潮。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，“租金贷”在租客签约前看起来非常方便，但租后的各类问题仍然存在。例如，一旦租客在中途不想继续租住，或者房东中途需要收回房源，那么原有的租房关系被打破，而“租金贷”是否还要继续足额还款，很可能会引起各方纠纷。
广受相关企业的追捧
虽然在具体实践中可能存在上述问题，但在大的行业变化中，“租金贷”已经成为不少租房公寓企业、金融机构追捧的方法。
例如，国内规模最大的长租公寓自如为租客提供两种租金分期服务：一种是与京东金融合作的“自如白条”，租客首次付款只需交押金+首期房租+服务费，之后每月支付当期房租+服务费+分期手续费；另一种是与中国对外经济贸易信托有限公司合作的自如分期，由租客向其申请租赁贷款，外贸信托公司一次性把租金支付给公寓，租客再按月偿还金融公司贷款。
此外，银行、互联网金融机构、消费金融机构也开始介入房租分期贷款市场中。2017年年底，中信银行、建设银行等银行纷纷推出住房租赁贷款产品，对符合条件、有长租需求的个人发放，用于一次性支付租金等租房相关费用。今年5月初，工商银行四川省分行与龙湖地产旗下的成都冠寓合作，在成都试点推出长租公寓房租信用卡分期付款业务。
此外，支付宝、京东金融也进入租房领域，通过“在线支付+信用租房+消费金融”打造租房平台。元宝e家、平安好房等消费金融平台也介入其中。
为何房租分期贷款存在明显不足，仍然广受追捧？苏宁金融研究院高级研究员薛洪言分析，2017年12月现金贷新规之后，发掘各类消费场景、开展场景分期业务成为消费金融机构的重点转型方向。就长租公寓而言，随着房地产市场由增量转向存量，租房市场规模超万亿，相应的分期贷款空间巨大，吸引各方加速布局。
除了吸引力以外，薛洪言还注意到租房公寓企业开展房租分期业务的内在推动力：由于国内租售比处于高位，长租公寓行业将持续面临盈利难题，有强烈的动机通过金融等增值服务增厚盈利水平。
在租房市场活跃的一二线城市，租售比长期处于高位。中国社会科学院城市所5月发布的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》显示，一线城市中上海的租售比为644，深圳为627，广州为600，北京为594。而在国际上，租售比一般处于200~300之间。
最惊人的是厦门。数据显示，今年1月厦门房价与租金比值为1100。这意味着如果房价与租金保持不变，需要91.7年才能通过租金回本。此外，廊坊、惠州、石家庄、合肥、南京等地的租售比也高于上述4个一线城市，位列全国第2至第5名。
不过，这也是租房分期业务能否做大的重要前提。长租公寓企业优客逸家的创始人兼CEO刘翔告诉中国青年报·中青在线记者，这很可能是目前租房及租房分期市场发展所面临的最大问题。“租售比不正常，就会导致一个问题：租赁型资产的收益能不能在市场上形成有竞争力的金融产品？如果不能的话，就很难去推动做大做强。”
寄予资产证券化的厚望
在租客端方便但也存在明显问题的“租金贷”，在租房企业端，则被寄予了资产证券化的厚望。
以前述第二种自如租金分期贷款为例。2017年8月15日，自如发行了第一只以该房租分期小额贷款为底层资产的资产证券化产品，规模5亿元，运行至今尚无逾期记录。未来1年内，自如将在上海证券交易所完成共计20亿元的资产证券化产品。
薛洪言认为，由于租赁市场属于典型的重资本投入行业，资金消耗大，通过资产证券化，租赁机构可以快速盘活存量资产，在行业风口期快速做大做强。同时，先自持物业后通过出租分阶段回收资金的业务模式，也非常适合资产证券化。因此，资产证券化有望成为长租公寓市场中一条重要的资金渠道。
身为租房市场的创业者，刘翔和他创办的优客逸家最近也在进行依托房租的资产证券化尝试。刘翔认为，类似“租金贷”这样分散、小额的贷款业务，传统金融机构不可能一一核实，很难形成大规模的资产包和金融产品，这给租房运营企业带来更高的要求。
在他看来，要发挥租房领域的资产证券化潜力，业内还需要更多租房公寓企业实现规模化、数字化运营。“金融的核心是风控，风控的核心是数据，只有这个行业的运营数据化，它才能透明，才有金融的基础。”
除了行业变革，刘翔还希望政策方面可以释放更多“红利”。
创业的这几年，刘翔经常往返成都、北京等地，关注和呼吁给租房市场提供更多政策支持。在他看来，近两年国家和一些地方推出的允许“商改住”，甚至“工改住”，以及集体土地入市、低价的租房专项用地等政策措施，从源头上提供了较低价格的土地和房产资源，起到了很好的效果。但还可以释放更多的“政策红利”，让符合市场收益率的金融产品得以诞生与认可，从而推动租房市场发展壮大。
严跃进则向记者具体阐述了“政策红利”的方向。“房租的证券化肯定是要去做的，但有一个前提，就是租赁市场必须要实现租售同权。”在他看来，只有租售同权真正落到实处，“租金贷”才能获得更多关注，逐步落地资产证券化的金融产品，才会有更多企业愿意参与其中，逐步建立相应的规范。
