广州7月28日进行2017年下半年的首次土地拍卖，八宗地全部底价成交。其中有七宗地位于南沙区。

　　财新记者检索这七宗地的招拍挂文件后发现：其竞拍条款几乎均属“量身定制”，可视为定向出让，招拍挂程序仅为“走过场”。竞拍过程也显示，这七宗地块，每宗地均只有一个竞买人，拍卖甫一开始，就宣告底价成交。

　　这七宗地块均以底价成交，是否意味着在楼市调控背景下，土地市场已经转冷？广州地产专家邓浩志认为：这属于非完全市场化的竞拍，其价格并不反映市场的实际情况，所以并没有太多参考意义。

　　招拍挂文件显示：这七宗地块可分为三大类：商服用地、工业用地、商住用地。

　　其中商服用地共两块，均位于灵山岛。招拍挂文件对这两宗地块的出让要求包括：集团产业需包含金融业板块；集团或其下属产业须拥有在港上市企业，且总资产不得低于2000亿人民币；半年内迁入两家以上企业总部至南沙；五年内自持物业须不低于30%；签订合同后六个月内开工，且36个月内全部竣工等。高星国际企业有限公司以及广东省交通集团旗下子公司获得这两宗地块，成交楼面价均低于每平方米6800元。其中广东省交通集团旗下的南粤物流（03399.HK）是香港上市公司。

　　一宗工业用地的出让要求包括：竞买申请人或其控股公司须在近四年内被评为中国机床工具行业30强，并拥有自主研发数控技术或发明专利；还要求在获得地块后半年内在南沙成立高端数控机床全球销售总部和售后服务中心。北京精雕科技集团有限公司在南沙注册的子公司获得这一地块，成交楼面价为每平方米275元。

　　目前各地为引入合适的产业，对工业用地和商服用地进行定向出让并不罕见。广州中原研究发展部分析称：两宗商服地块定向出让，是因为南沙要在灵山岛打造金融服务区。此外，招拍挂文件显示：上述工业用地所在地块位于南沙区大岗镇“先进制造业基地”。

　　值得关注的是四宗商住用地。在此前若干年中，但凡广州放出含有居住用途的地块，无论是商住用地还是纯住宅用地，开发商都争得头破血流。这一次底价成交，打破了上述惯例。珠江实业、方圆地产、万祥地产、以及碧桂园的一家子公司获得上述四宗地块，成交楼面价均不超过每平米8500元。

　　关于商住用地，本次招拍挂文件中设置了这样的条款：在土地成交后30天内，需要与地块所在村的村委会签订开发协议，协议内容应包括村集体拟购买物业套数、位置和面积等内容。类似条款在广州以往的商住用地出让中，极为罕见。

　　多名业内人士向财新记者确认：上述地块实为定向出让。“开发商绝对不可能等到竞拍结束后再去和村委会谈这些条件，那风险实在太大。”一名房企内部人士对财新记者说。

　　广州市国土系统有关人士向财新记者解释说：这几宗地块均属“三旧改造”地块，土地性质先转为国有，但并不需要政府先行收回。开发商可提前介入土地整备，因此开发商之间的竞争早在招拍挂程序之前即已完成。“这种模式有其合理性”，该人士强调。

　　广州市已于6月18日发布《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》。该文件对广州原有的旧村改造政策进行了优化调整，最重要的一点即为允许自然村作为改造主体申请全面改造。此外，该文件优化了引入合作企业的时间节点，明确“旧村庄全面改造基础数据经区政府审核公布后即可通过招标方式引入合作企业”。

　　这改变了广州“旧村改造”的模式。此前，广州市房地产专家韩世同在接受财新记者电话采访时曾表示：“以前的旧村改造，是政府先将土地收归国有，再出让给开发商。开发商提前介入政府土地整备工作，是不被允许的。这也是此前旧村改造的难点之一。”

　　本次商住用地底价出让，是广州颁布上述文件后第一次公开出让“三旧”地块。业内人士称：随着在土地招拍挂市场拿地难度提高，如何在存量土地的竞争中获胜，值得开发商认真考量。