广州物业费新规“被误读”的背后 来看看杭州人家每个月要交多少物业费？

　　最近，广州发布的一份规范住宅物业服务收费的通知，让大家关注的物业费问题再度冲上热搜。这份通知将广州的物业服务收费，根据是否有电梯，分别划五个等级。

　　有电梯的住宅：一级2.8元/平方米；二级2.32元/平方米；三级1.85元/平方米；四级1.38元/平方米；五级0.9元/平方米。

　　无电梯的住宅：一级1.9元/平方米；二级1.57元/平方米；三级1.25元/平方米；四级0.93元/平方米；五级0.6元/平方米。

　　也就是说，广州住宅物业最高不超过2.8元/平方米·月。

　　消息一出，震动物业行业，也引发全国各大城市热议。天南地北的市民在评论区羡慕地留言：呼吁全国推广。

　　其实，很多人误读了这条新规。

　　这一“封顶价”只适用于广州普通住宅前期物业服务收费（不含别墅、非住宅）。前期物业服务，也就是在房子交付后、业主大会选聘物业前的这段时间，由建设单位选聘的物业服务。

　　待业主选聘物业后，还是要实行市场调节价的。比如广州不少高品质小区，目前的物业费加上能耗费等其他费用，要近10元/平方米·月了。

　　杭州人家每个月要交多少物业费？

　　大部分是2.2-2.5元/平方米·月

　　一套江南里中式合院，每年物业费9万元左右

　　物业费虽然不算大笔开支，却特别敏感，每次出现变动，都会成为风口浪尖。

　　中指研究院发布的《2023广州市物业管理行业发展研究报告》显示，今年6月，广州市的物业服务费均价为2.74元/平方米·月，在参与调研的国内20城中排名第5。杭州以2.84元/平方米·月，位列第3。深圳、北京分别居第一、二位。

　　杭州的物业费贵不贵？

　　“目前杭州市区（不含萧山、余杭、富阳），普通住房前期物业服务基准收费为：有电梯住房每月每平方米建筑面积（下同）甲级2.20元，乙级1.70元，丙级1.25元，丁级0.95元；无电梯住宅甲级1.80元，乙级1.30元，丙级0.95元，丁级0.75元。”杭州一家物业公司的管理人士告诉我们。

　　不过这一收费标准并不绝对，最高可上浮不超过25%。

　　并且，各等级收费标准不包括电梯、增压水泵、小区水系、中央空调等高能耗设施设备运行消耗的能耗费。“能耗费可以包含在物业服务费中按包干列支，也可以按实向业主另行分摊。”

　　这位物业公司管理人士介绍，目前杭州商品房收费标准基本在2.2-2.5元/平方米·月之间。举个例子，一个面积在20-25万平方米大小的小区，一般配置40-50人。基础配置主要包含安保人员、保洁员、消控值班、监控值班、工程维修、客服、物业经理。

　　业主们支付的物业费，主要包含项目为公共区域安保服务、工程维修维护服务、保洁服务、绿化维护、客服服务等。在物业费成本的众多名目中，最大头的当数人员费用支出，其次是设施设备维护费用等。

　　杭州还有一些没有物业、没有业委会的老小区，一般由社区引进基础的物业服务，主要是安保和保洁之类，一年只收一两百元。

　　另一类高总价的别墅、排屋小区，物业收费也在普通住宅物业收费的范畴外。如运河边的江南里，目前，该小区的综合物业费（即物业费加能耗费等其他费用）为15元/平方米·月。2020年昔日商界大佬吴小晖的江南里中式合院被拍卖时，标注着7个月的物业费52000多元没交。粗粗一算，这套房每年的综合物业费就要9万元左右。

　　为什么很多新交付小区的“物业费”都涨了？

　　因为除了物业费还有其他一些收费

　　能耗费、特约服务费、科技系统费……看得你眼晕

　　很多杭州购房者发现，最近几年新交付的楼盘，“物业费”普遍比前几年上调了一波。

　　这个时间节点是2017年前后。

　　“2017年之前，杭州新建的商品房小区中，品质一般的刚需楼盘，综合物业费基本在1.5-2.5元/平方米·月。再好一点的，2.5-3元/平方米·月。高端楼盘，比如钱塘江边的蓝色钱江，综合物业费在4.8元/平方米·月；西湖区留下板块的留庄，一度号称‘杭州住宅小区中物业费最高的楼盘’，其中平层大宅的综合物业费是8元/平方米·月。

　　“到了2017年左右，随着经济发展水平的提升，各种人力成本及物价的变化，杭州出台了新规，对杭州市区（不含萧山、余杭、富阳）的普通住宅小区前期物业服务收费标准做了调整。这一收费调整一直沿用至今。”一位住房管理相关工作人员透露。

　　前期物业服务收费标准提高之后，实行市场调节价的业主选聘物业，收费标准也高了一截。

　　而随着近几年新建小区普遍为精装修交付，装修中运用的高能耗设施设备越来越多，维护成本增加，因此，近年来新交付楼盘的前期物业费加上能耗费等其他费用后，普遍提升了一个档位。

　　从目前杭州的实际情况来看，普通品质的新小区，前期物业加能耗费基本达到了3元/平方米·月。一些品质不错的改善型小区，达到了4.5-6元/平方米·月（含能耗费）。如：城西的养云静舍，综合物业费已经超过了5元；拱墅区的金麟府，算上能耗费要5.5元/平方米·月。而高端小区的综合物业费，则普遍超过6元。比如市中心知名的武林壹号，综合物业费是7.8元/平方米·月。

　　高端小区物业费里比较特殊的还有金茂府，8.5元/平方米·月的“物业费+科技系统能耗费”一出来，很多人望而生畏，觉得“住不起”。

　　但后来，西湖区蒋村板块的中杭府，同为科技住宅，其综合物业费直接冲上了11.5元/平方米·月（物业费2.75元、能耗费0.6元、特约服务费1.2元、科技系统费用7元），相比之下，尚未“破10”的金茂府性价比又高起来了。而且金茂府的8.5元/平方米·月，不需要再额外支出空调和地暖的电费，实际生活成本已大大低于不少高端新小区。

　　毕竟奥体板块的一些红盘，不带科技系统，综合物业费也要7.5元/平方米·月。

　　签购房协议的同时你还签过“增值服务协议”吗？

　　“都是可有可无的，但我们没得选”

　　还有读者反馈，近两年，一些品质一般的刚需小区，综合物业费也悄悄上浮了。

　　“物业费2.75元，能耗费0.5元，增值服务费1.75元，加起来要5元/平方米，可我们并不是高端小区啊。”90后业主小朱，上半年摇中了城南的一个新盘，签合同时被要求同步签一份《增值服务协议》。增值服务的内容，是定期组织业主活动、到家门口来收垃圾等，“都是可有可无的，但我们没得选。”

　　另一位购房者说，今年签订购房协议时，被要求签一份《特约服务协议》。小区交付后，除了交纳正常的物业费、能耗费，要多掏一笔“特约服务费”。

　　而这些特约服务项目，在他看来也不是很重要。如：有偿上门维修、快递送到家门口、日间夜间巡逻、血压测量、节日园区氛围布置等。

　　你交的物业费到底能换来哪些服务？ “说白了，一分价钱一分货”

　　“其实物业服务主打一个‘优质优价’，说白了，一分价钱一分货。”一位资深物业人士告诉我们。

　　以杭州的普通住房前期物业服务为例，一应服务内容，按基准收费的等级不同，服务标准也是相差不小的，例如——

　　业主觉得“质价不匹配”

　　“家门口的走廊，一根装饰条坏了，3天才来修！”

　　“物业费加上能耗费等各种费用收了那么多，服务跟上了吗？这钱交得不值啊！”家住拱宸桥板块一个高品质小区的业主汪先生告诉我们，他们小区综合物业费接近6元/平方米·月。

　　“家门口的走廊，一根装饰条坏了，3天才来修！物业经常叫不应，问起来就说人手不够、太忙了，私下还说我们业主要求高、难伺候。”汪先生摇摇头，“优质服务到底体现在哪里？我们只对快递送到家门口这一点比较有印象。”

　　虽然很多业主表示，他们不是对物业费有意见，而是对收费水平与物业服务水平之间的“质价匹配度”有意见。但实际上，不少业主对物业服务提质不敏感，或不以为然，对物业服务费却十分敏感。

　　物业觉得自己“没赚钱”

　　“有业主凌晨1点在群里呼叫客服，马上把电梯打扫一下！”

　　业主认为“质价不符”，可物业也在喊“根本不赚钱”。

　　“业主以为我们赚得盆满钵满，其实我们物业各种开支加起来，赚钱很少的，有些甚至是亏的。”拱墅区桥西板块一小区的物业负责人说，他这个项目，人力成本就占去了近一半，再加上各项维保、外包费、日常维护、税费等，收上来的物业费已经用得差不多了。“关键是有些业主总要拖到最后一天才交费，甚至一直拖着不交，我们除了不断催促，基本拿他们没办法。”他说，有时候有些公区上万元甚至几万元的大支出，还要物业提前垫钱。

　　拱墅区一位物业经理老潘说，工作十年，他最头疼的，就是很多业主至今还不知道物业费到底包含啥。“这里坏了、那里破了都找物业，一修一换好几万，甚至几十万都要物业出钱。其实有些超过金额的，是需要业委会出资维修的。这个流程需要审批，有时候就会比较慢，这不是物业可控的，但是业主就会在业主群里不断骂物业。”

　　老潘所在的小区综合物业费为3.2元/平方米·月。“我们的保洁是第二天上午上班，晚上不上夜班的。”老潘说，“有几次，有业主凌晨1点在群里呼叫客服：马上把电梯打扫一下！其实保洁每天都打扫的，那天是晚上电梯里有人扔了点纸巾，我们临时找保安去捡掉了，并告诉业主天亮以后保洁马上去打扫。”老潘说，业主家里灯坏了要求换灯，装修出现漏水问题了，甚至换个马桶都要求物业免费办的事儿，每季度都会遇到。

　　专业人士看法

　　物业服务

　　要先平衡好服务和权力

　　“广州出台的住宅物业服务收费新政，其核心是政府对消费者权益的保护。”杭州电子科技大学社会学王国枫教授告诉我们，新政里提及的限价，主要针对前期物业，也就是业委会还未成立前的物业服务。“前期业主们还没进到小区，物业的工作量相对有限，政府通过专门的核算，制定出一个指导价格，从而有效保护老百姓的权益。”不过她表示，待到新政实施后，政府也可能会适时根据市场反馈，再做一定调整。

　　“和国外不同，我国的物业公司管理，主要以统筹包办为主。”王国枫教授说，在国外，物业的服务更有针对性，更细分。比如：业主的灯坏了，直接找专业的修灯物业公司，他们会快速上门服务。同样的，有了其他问题，对应找相关单位就好。

　　而在我国，卫生、安保等都是业主自己花钱（通过定期支付物业费）雇的物业来统筹维护的。

　　具体维护的质量怎样，百姓如何保障权益？

　　在成立业委会前，政府用限价在一定程度上保障；在业委会成立后，对于监督新聘用的物业公司，业委会就起着非常关键的作用。

　　她提出，物业公司本质是服务机构，需要核算各项成本，市场化运作。但在实践中往往会出现这样的问题：在物业管理期间，服务变成了管理、管制，无形中产生了某种权力。也由此会引发一些业主与物业的矛盾、冲突，这值得好好探讨与研究。

　　广州新规

　　会对行业产生深远影响

　　浙江保利物业的吴艺芃经理认为，广州住宅物业服务收费新政刚刚出台，明年起施行，对于市场来说还处于观望期，不会这么快就有反应，但无疑会对物业服务市场产生深远影响。

　　“杭州目前的收费标准和广州相差不大，我们需要关注广州新规的具体实施情况，看看是否真正能实现质价匹配。同时也要思考，如何通过政策引导和市场调节，来促进物业服务市场的健康发展。”他强调，这或许给未来物业发展提出了新的要求：要朝着更精细化、专业化的方向发展。

　　律师问答

　　我们梳理了市民咨询较多的物业费相关问题，请浙江杭天信律师事务所孔春凤律师进行专业解答。

　　问：业主认为物业公司提供的服务不到位、不满意，能否拒交物业费？

　　答：如出现如下情况，业主可拒交物业费：

　　1.物业公司未按照物业服务合同约定履行自身义务；

　　2.物业公司出现擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费等行为；

　　3.物业公司物业服务综合评价低，服务质量达不到合同约定。

　　不过，在实际操作中，物业服务的质量，与每位业主的主观感受有较大关联。如果是物业服务履行中存在一定瑕疵，但不构成根本性违约，那么业主不能以此为由拒绝交纳物业管理费用。

　　问：房子没装修入住，能否拒交物业费？

　　答：小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养等，即使房屋空置也应当交纳相应物业费。

　　我国少数地方也有空置房屋减交物业费的地方政策，但是杭州没有这项政策。如果由于开发商的原因，造成房屋延迟交付，或因质量问题需要重新维修，导致暂缓入住的情况，该时间段的物业费应该由开发商承担。

　　问：原业主欠交的物业费，新业主能否拒交？

　　答：《物业服务收费管理办法》第十五条规定：“物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。”因此，对于原业主拖欠的物业费，物业公司应向原业主追缴，新业主可拒绝承担该笔费用。

　　问：收房时被物业公司告知先交物业费再给钥匙，业主能否拒交物业费？

　　答：开发商交房和物业公司收费是两个不同的法律关系，开发商按照《商品房预售合同》向业主交付商品房是其基本义务，物业公司以购房者拒交物业费为由拒绝交房，显然违反了合同相对性原则。

　　物业公司与开发商以捆绑裹挟的方式，所形成的先交物业费再给钥匙的“潜规则”，实质损害了消费者的合法权益，业主有权拒绝该行为。

　　问：没交物业费，物业公司能否停水停电？

　　答：生活中部分物业公司在业主欠费时采用停水停电等措施督促业主交费，这是违法行为，严重损害了业主的合法权益。

　　业主违反物业服务合同约定，逾期未足额交纳物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付物业费；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，但不得通过对业主进行停水停电等不合法措施催交物业费。