政策频出行情降温，杭州楼市迎转折之年

　　住在杭州网1月1日讯（记者 吴洵非）伴随着元旦假期的到来，2022年杭州楼市画上休止符。

　　这一年，楼市新政频出，限购逐步松绑。从上半年的“落户就能买二手房”，到下半年多区镇街“1个月社保买房”以及城西科创大走廊的“差异化购房”，调控越来越精准，买房也变得越来越容易。

　　这一年，土拍市场四次集中供地。从一批次“60宗地、9小时线下竞价”拍至凌晨的火热，到四批次“8宗地、一半底价成交一半线下摇号”的冷热不均，板块之间的分化、开发商之间的分化，都在加剧。

　　这一年，二手房市场整体表现冷淡。仅5.17新政后的六月成交突破6700套，其余月份成交量都在5000套上下徘徊。挂牌量在不断增加，昔日“万人摇”红盘、热门学区房，纷纷跌落神坛。

　　这一年，房贷利率创历史新低。2021年首套利率一度涨至6.3%，而2022年首套利率最低才4.1%。与此同时，“认房不认贷”、“二套首付四成”等信贷政策，也为市场注入了强心剂，近些年最好的购房时机，已然悄悄开启。

　　2022，是值得记录的一年。它不像2021那么火热、澎湃，却令人理性、克制与清醒。也许，若干年后回过头来看，它会成为杭州楼市一个新的转折点。

　　辞旧迎新之际，天目新闻特别策划《2022年杭州楼市年度回眸系列》。

　　今天，推出第四篇——年度观察篇：《政策频出行情降温，杭州楼市迎转折之年》

　　新房成交、库存双双下降

　　全年平均中签率翻倍

　　据浙报传媒地产研究院统计，2022年，杭州楼市共计成交商品房110388套，其中住宅成交87639套。两项数据均较上年有所下滑。

　　与此同时，2022年杭州楼市的库存水位线也在降低。截至年底，全市新房可售房源量为110218套，较2021年(121750套)减少11532套；其中住宅库存为44274套，商业库存为65944套，分别较上年减少2684套和8848套。

　　2021、2022这两年以来，杭州楼市库存已实现两连降。值得注意的是，居高不下的商业地产库存在2022年降幅明显，跌下7万套大关。

　　数据整理：吴承宇 陈宇洁 制图：王璐

　　从摇号的角度来看，杭州新房市场在2022年的平均中签率为35.43%，相较2021年(中签率18.52%)近乎翻倍。经过了四年新房摇号的洗礼，市场相对理性，同时分化明显。【2022杭州新房摇号大数据】

　　在新房入市大潮中，单价3万元/㎡以下的楼盘是供应的绝对主力，占49.69%。而据报名结果显示，并非越便宜的楼盘越好卖，有些高端改善项目的“上车”难度更大。

　　数据整理：吴承宇 陈宇洁 制图：王璐

　　以单盘摇号情况而论，吴山广场附近的柳浪东苑以0.21%的中签率，成为2022年杭城最难摇的楼盘；全年摇号难度TOP3的楼盘，均价都在45000元/㎡以上。

　　二手房成交年末翘尾

　　调控政策影响行情节点

　　和新房境遇类似，2022年杭州二手房成交量也有明显下降。相较新房，二手房的市场表现更为跌宕起伏。

　　综合来看，2022年杭州二手房成交量为54070套，与去年的78615套相比，降幅超过3成。【2022杭州二手房市场观察】

　　全年12个月，二手房的成交巅峰发生在6月，共成交6738套。随后，月度成交量出现了“四连跌”，10月成交3765套，行情陷入低谷。等到11月、12月，成交量又逐渐递增，双双超过5000套，呈“年末翘尾”之势。

　　从时间节点来看，二手房行情的变化，恰好对应了当时的调控新规。2022年6月是“5.17新政”推行后的首个完整月，当月的成交量不仅笑傲2022，也是自2021年7月以来的最高值。而11月、12月又逢“认房不认贷”、“二套首付4成”等政策陆续落地。

　　数据整理：王彬 武恒光

　　“学区房”降温，是2022杭州二手房市场的显著现象，有个别小区房价跌幅甚至达到4成。从市场反馈来看，一些典型小区在降价后迎来成交高峰，以价换量卓有成效。随着民转公、公民同招等政策的出台，市场对学区房的盲目追捧少了，同时也要看到，部分名校学区房价格依然维持在“5万+”、“6万+”，对于购房者来说仍有一定的门槛。

　　一边是成交量年末翘尾，另一边杭州二手房的挂牌量于年底再超20万套大关。究竟是踩着政策的节点再接再厉，还是遭遇春节打断后再现波折，2023年“金三银四”，将是一扇窗口。

　　全年土地出让金额2138.9亿元

　　钱江新城二期成为板块赢家

　　2022年，杭州十区共集中挂牌土地五批次，成交四批次：总成交土地214宗，总出让面积689.7万㎡，总可建面积1529.3万㎡，成交金额2138.9亿元，涉宅地成交1913.5亿元。【2022杭州土地市场总结】

　　2013年-2022年杭州十区土地成交金额及楼面价走势图 来源：地产决策通

　　这一年，杭州十区平均楼面价13986元/㎡，相比2021年上升约7.9%。其中涉宅平均楼面价16418元/㎡，较2021年上涨3.2%。尽管成交楼面价上浮，但由于地块起价因素，平均溢价率仅5.9%，同比下降11.4个百分点。

　　从单宗土地成交情况来看，涉宅地总价最高的是庆隆小河单元GS0305-R21-01地块、GS0305-G1-27地块，由绿城以70亿元竞得。涉宅地楼面价最高的是四堡七堡单元JG1402-22地块，成交楼面价45321元/㎡，由建发竞得，来自四堡七堡单元的5宗宅地占据了楼面价排行榜的前五位。

　　2022年杭州十区房企涉宅土地拿地金额TOP10 数据整理：马梦婷 何肖霞

　　从拿地房企情况来看，无论是涉宅地金额榜，还是建面榜，前三名都被滨江、绿城、杭州之江城市建设投资集团这三家本土房企占据。其中滨江集团分别以479.4亿元、214.5万㎡的成绩，摘得两项桂冠。

　　在新房限价方面，2022年杭城有多个板块呈现新变化。比如第一批土地有5个板块解锁限价、12个板块上调限价、5个板块下调限价。而最新公示的第五批土地中，丁兰新城迎来了34370元/㎡的新限价。截至2022年底，杭州的新房限价天花板仍为69800元/㎡。

　　地块分布方面，钱江新城二期在2022年共计出让8宗涉宅地块，总成交金额265.6亿元，堪称全年最热闹的板块。而如果以可建面积来计算，之江转塘、勾庄、钱江新城的涉宅地出让体量分列前三。如果想在2023年买房的话，这个供应状况值得关注。