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“5万+”套,2022年二手房成交同比跌3成,红盘、学区房价格都在降

2022-12-22 17:51 来源: 天目新闻 / 记者: 武恒光 王彬 / 编辑: 刘庆

导语

据不完全统计,今年杭州的二手房成交量,应该是2015年以来,近八年的最低点。

  住在杭州网12月22日讯(记者 武恒光 王彬)在冬天的旭日暖阳中,2022年杭州楼市即将画上休止符。

  这一年,楼市新政频出,限购逐步松绑。从上半年的“落户就能买二手房”,到下半年多区镇街“1个月社保买房”以及城西科创大走廊的“差异化购房”,调控越来越精准,买房也变得越来越容易。

  这一年,土拍市场四次集中供地。从一批次“60宗地、9小时线下竞价”拍至凌晨的火热,到四批次“8宗地、一半底价成交一半线下摇号”的冷热不均,板块之间的分化、开发商之间的分化,都在加剧。

  这一年,二手房市场整体表现冷淡。仅5.17新政后的六月成交突破6700套,其余月份成交量都在5000套上下徘徊。挂牌量在不断增加,昔日“万人摇”红盘、热门学区房,纷纷跌落神坛。

  这一年,房贷利率创历史新低。去年首套利率一度涨至6.3%,而今年首套利率最低才4.1%。与此同时,“认房不认贷”、“二套首付四成”等信贷政策,也为市场注入了强心剂,近些年最好的购房时机,已然悄悄开启。

  2022,是值得记录的一年。它不像2021那么火热、澎湃,却令人理性、克制与清醒。也许,若干年后回过头来看,它会成为杭州楼市一个新的转折点。

  岁末之际,天目新闻特别策划《2022年杭州楼市年度回眸系列》。

  今天,推出第二篇——二手房篇:《“5万+”套,2022年二手房成交同比跌3成,红盘、学区房价格都在降》

  年成交“5万+”套

  仅为前年一半,近8年最低

  即将过去的2022年,杭州二手房的表现,就像是“过山车”。

  截至12月21日中午,今年杭州二手房成交量为52862套。与去年的78615套相比,跌了3成左右。若与前年10.2万套相比,仅为其的一半出头。

  据不完全统计,今年杭州的二手房成交量,应该是2015年以来,近八年的最低点。

  从全年的二手房月成交走势看,今年主要有两个成交高峰期。一个是年中,6月,6732套,7月5201套。另一个是年末,11月,5346套,12月截至到21日,就有4000多套,由于还有一周本月才结束,12月的实际成交量,很可能会破5000套。

  这两个高峰期出现原因相同,都是政策的拉动。前者是5.17新政,后者是双十一“认房不认贷”、“二套首付4成”的政策。

  其他月份表现相对平稳,成交量基本在三四千套。2月是春节期间,网签暂停,成交量不具备参考价值。“金三银四”,“金九银十”,全部“扑街”。

  记者还观察到了几个值得探究的现象:一是成交高峰期一般无法持续很久,最多两个月;二是第一个高峰期过后,二手房月成交出现四连跌,直到下一次政策拉动才止跌;三是高峰期的成交表现,与其他月份的差距,并没有真正拉开。

  这一方面,说明政策对二手房市场的带动作用有限,另一方面,也说明当前市场背景下,光靠政策拉动,可能无法真正扭转市场下行预期。市场的恢复和预期改观,预计还需要更长时间。

  二手房库存方面,据透明售房网数据显示,截至12月21日,二手房挂牌量接近20万套,此前,这个数字曾一度突破20万套。

  今年二手房月平均成交量在4500套左右,如果按照这个数据,那20万套二手房,去化周期在45个月左右。

  “万人摇”一年跌10%-30%

  未科、奥体也没能摒牢

2018年-2021年期间,杭州新房市场共诞生32次“万人摇”,分布在19个楼盘。
到今年为止,这些“万人摇”小区除了融创城,其他18个小区已经全部交付,并且进入二手房市场交易。
这些“万人摇”代表的是楼市的一个时代,是观察杭州二手微观市场的一个重要切口。近一年来,随着杭州二手房市场下行,这些“万人摇”小区也无一例外,二手房价格跌幅较大。

(注:表格中均价为真实成交价,非网签价,下表同)
2022年,本网观察了10个“万人摇”小区,发现这些样本小区房价一年来有10%-30%的跌幅,即便是未来科技城、奥体等当红板块也未幸免。
从下跌幅度来看,“万人摇”小区中,西溪公馆跌幅最大。西溪公馆二手房去年最高点有房源一度以5.6万/㎡成交,而到了今年大多以“3万+”成交,降幅达30%以上。

  (注:签约价为网签价格,或存在做低,下同)

如果把时间线拉长,从2021年三季度观察,会发现西溪公馆在去年四季度经历一个成交小高峰之后,行情就直线下滑,量、价都有了明显的下降趋势。
同样的跌势还可以在近一年来和光尘樾、西湖国际城小区二手成交走势中看到:

从成交量来看,梧桐郡、江与城、未来城二期分别排名“万人摇”小区二手成交前三。
截止2022年12月21日,梧桐郡签约193套,江与城签约124套,未来城二期签约85套。可见,“万人摇”小区中,刚需房源仍然是二手市场的主力需求产品。

  学区房普遍跌去至少20%

  文鼎苑一年下跌40%以上

  二手房市场有一类比较特别的存在:学区房。

  曾经,学区房热度高、抗跌,一度被购房者称为“硬通货”。今年,随着二手行情下行、教育改革推行,学区房市场也正经历一场巨变。

  过去一年,杭州名校学区房普遍跌去20%,有学区房最高跌幅达40%以上。不可否认,名校学区房是过去一年二手房跌幅最大的一类房源。

  从下跌幅度看,学军紫金港校区的学区房文鼎苑跌幅最大,一年多以来房价跌去至少40%。

  文三街小学、文一街小学学区房价格跌幅仅次于文鼎苑,过去一年学区范围内的二手房跌幅分别在28%、25%。

  跌幅最大的文鼎苑,2021年上半年行情高点时,一度以12万/㎡以上成交,且并非个例。经过一年多的回调,文鼎苑成交量大幅减少,2022年以来只签约了28套,价格稳定在7万/㎡左右,也有个别房源成交价在6.5万/㎡。

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