8·28新政杭州细则解读：既充分保障购房者权益，又较为务实

住在杭州网10月15日讯（记者 詹慧雯）刚刚，杭州市住保房管局、杭州市规划资源局、杭州市建委、浙江金融监管局联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》（以下简称《实施意见》）。杭州成为继北京、上海、广州、武汉、天津之后，第六个跟进8·28房产新政发布现房销售实施细则的城市。

与此同时，杭州还发布了《关于推动我市房地产高质量发展的通知》（以下简称《通知》），《通知》中明确：“除在土地出让公告中明确实行现房销售的项目外，房地产开发企业可自主选择预售或现房销售。”

8月28日后新领预售证项目

竣工备案后再还按揭

杭州版《实施意见》明确商品住房项目新老政策划定时间节点。以2026年8月28日为分界点，四类项目差异化安排预售规则：

第一类，8月28日（含）前已拿建设工程规划许可证：按原有预售政策执行。

第二类，8月28日（含）前拿地、但未拿建设工程规划许可证：原则执行新规（封顶才可预售）；经区县风险评估、加强资金监管并报市主管部门备案后，2027 年底前仍可按旧条件预售。

第三类，8月28日后新发布出让公告的地块，预售须单体建筑应完成主体结构封顶，资金监管执行新标准。

第四类，8月28日（含）前拿地的历史遗留问题项目，经区县风险评估、加强监管、市级备案后，2028 年底前可按原有预售条件申请预售。

此外，杭州版《实施意见》还明确推行现房销售定金制度，定金金额不超过商品住房总价款的5%。

对于购房者们最关心的何时开始还房贷，《实施意见》中也有了明确解答：2026年8月28日后取得预售许可证的商品住房项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款）。

6大城市实施细则

差异在定金、资金监管解除节点

截至目前，北京、上海、广州、武汉、天津、杭州6城已相继出台现房销售实施细则。北京是最早发布实施细则的城市，9月24日即已出台；上海、广州、武汉三城于9月底跟进；十一长假之后，天津在10月12日发布，杭州在10月15日发布。

从制度设计上来看，6座城市高度一致地把握三条主线：一是统一以8月28日为分界点，新老划断、平稳过渡；二是预售门槛统一抬升至主体结构封顶，预售资金全额全过程监管；三是保留一定的空间，给予土地款分期等一系列政策支持，以缓解房企资金压力。

差异主要体现在新老划断的颗粒度、重点监管额度的范围、具体执行细节以及配套工具的丰富度等方面。比较明显的几大差异：

其一，是定金上限。

实行现房销售的商品住房项目，北京仅要求收取不超过总房价款1%的定金，上海为不超过3%，广州、武汉、天津为不超过5%。

杭州则选取了5%的最高定金上限，和广州、武汉、天津相似。

其二，是预售资金监管解除时间。

北京是待项目联合验收后方可解除资金监管；上海是待项目综合竣工验收后方可解除资金监管；广州最细，需同时完成竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住区配套公共服务设施竣工验收三项后，由住房资金监管机构留存一定额度再解除。

杭州和武汉相似，要求待项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。

其三，是土地款缴纳时间。

北京、上海、广州、天津均要求首付款在出让合同签订之日起30天内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款最迟可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。相比之下，武汉最宽松，首付款（缴纳比例50%）可在半年内缴纳，最长两年内全部缴清。

在这点上，杭州与北京、上海、广州、天津一致。

其四，是项目竣工备案。

广州支持项目分期分栋竣备；武汉支持项目按划定的最小单元依次组织竣工验收备案，且可按地下、地上，毛坯、室内装修分阶段办理竣备手续。

杭州则提出实施分阶段竣工备案，优化全装修商品住房项目竣工备案管理，可按毛坯、室内装修两个建设阶段办理竣工备案手续，和武汉相似。并探索按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记，和支持项目分期开发。

有业内人士指出，在资金安全和消费者权益充分保障的前提下，实行分阶段竣备，一来有助于在途项目加快资金周转，二来多个备案节点有助于把控工程进度和质量。

数据来源：中指研究院

专家点评：

杭州版《实施意见》较为宽松和务实

中指研究院华东大区常务副总高院生认为，杭州版《实施意见》较为宽松和务实。

他表示，一方面是给予了房企自主选择预售或现房销售的权利；另一方面，现房备案的门槛较为宽松，京沪要求“房屋首次登记（大产权证）”后销售，武汉要求“不动产首次登记”，杭州仅要求“完成竣工备案、具备交付条件”，并鼓励企业首次登记后申请现房销售，且对首次登记销售的要求是“提供不动产登记证明”。此外，还对于历史遗留问题项目，给出了延至2028年底的宽限。

“杭州版《实施意见》的底层逻辑，是重构风险分配机制：把原先通过预售转嫁至购房端的工期与交付不确定性，前置归集到开发端——封顶预售压缩工期错配，资金闭环压缩腾挪空间，按揭后移削弱预售杠杆，开发企业须以自身现金流能力承接建设全周期风险，金融与监管端同步形成闭环约束。短期来看，土拍参与门槛与测算逻辑将率先调整，核心板块拿地集中度可能上升，新盘供给节奏大概率出现阶段性错配。”高院生说。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，杭州本次推出的一项创新安排极具行业参考价值：优化全装修商品住房竣工备案管理，将毛坯竣工验收和室内装修两个阶段分开办理竣工备案。

“这一调整直接压缩了全装修项目的竣工等待周期，相比传统统一全装修竣工备案的模式，可至少缩短6个月以上的项目流转时间，既保障了全装修住宅的推进节奏，又能大幅减轻全装修类项目的资金沉淀压力，为全国同类政策优化提供了可借鉴的地方实践样本。”严跃进说。

“整体来看，包括杭州在内的6个重点城市的改革落地，标志着全国现房销售相关改革正稳扎稳打、有序推进，在统一的改革大方向下兼顾地方实际灵活调整。这一系列制度安排，将对当前房地产市场预期修复形成有力支撑，同时也会为今年‘金九银十’的市场成交以及后续楼市平稳运行提供扎实的制度保障。”他补充道。