浙江在线-住在杭州网1月14日讯（浙江在线记者张燕）高价地扎堆、房价体系一再上探，过去一年，杭州楼市呈现两个极端：一方面投资和刚性需求抢收万元笋盘；另一方面，多个高端项目等候入市，豪宅井喷，上演“抢人”大战。
在全国性楼市调控坚持了两年多，执行效果逐渐步入“深水区”的大背景下，杭州豪宅的价格上升势头有增无减，申花破5万，滨江迈入6万+，钱江新城奔7万而去，甚至有人放言，葛洲坝蒋村项目要卖七八万……
在二手房下行、土地新房市场普遍遇冷的行情下，市场对豪宅的追捧却似乎“背道而驰”。高净值人群仍在用脚投票选择扎根这座魅力之城，大多数中高产，仍在想尽办法买买买，单从数据来看，2018年，杭州5w+（或总价千万以上）豪宅全年成交3595套，创下历史记录。
那么，豪宅逆势上涨的背后，有着什么样的内情？杭州还有多少豪宅待售？市场真的如数据表现的那么乐观吗？隐藏在这场财富之巅的神秘游戏，尚有许多谜题有待揭晓。
成交创纪录
5w+豪宅不断刷新历史纪录
数据显示，2018年杭州单价5万元以上或总价过千万的豪宅成交爆发，整体签约套数达到了创造历史纪录的3595套，成交量超过了2017年和2016年的累计总和，2017年是1578套，2016年是1076套，其中四季度最后两个月，由于房企加速出货，呈现明显翘尾行情。
总价在2000万元以上的豪宅，签约数量也创下纪录，全年共签约283套，2017年这个数据是141套，2016年是195套。
总价在5000万元以上的“顶豪”总成交量为31套，其中，价格破亿元的签约了2套，2018年创造历史纪录已成定局。
（数据截至2018年12月31日）
这3595套豪宅中，总价段在1000万-1500万的占了大头，共有1853套之多。其中，光滨江保利·翡翠海岸一盘就贡献了728套成交量；信达滨江壹品紧随其后，签约量高达521套，凤起潮鸣以171套位居第三。
有意思的是，从翡翠海岸到凤起潮鸣，今年杭州市场最热门的三个千万级豪宅，签约都集中在上半年。
就拿翡翠海岸来说，6月份一个月的签约量几乎是全年其他月份的总和， 10月份和11月份观望情绪最浓厚的两个月成交见底，不过，12月份有赖于年末冲量，在量上有所回升。
滨江保利翡翠海岸量价走势
库存创新高
岁末年底豪宅加速抢滩
这张豪宅成绩单，令2018年杭州市场的动荡行情，显露无遗。
但是，疑问仍然很多，创记录的豪宅成交，预示着杭州市场的豪宅化进程，什么时候起，杭州已经遍布高端项目？这恐怕要从头说起。
2016年，楼市进入猛涨期后，对于杭州来说，最明显的改变不是板块格局，也不是住房品质，而是价格体系。
早在2016年下半年，我们就看到了这种转变，限购前夕，卷土重来的温州购房者，一出手就是好几套奥体房，环奥体从2w+嫌贵到3w+有人抢。2017年，这种势头愈演愈烈，市中心难觅4万以下商品房，主城区底线从2万飙升至3万。
随着2018年下半年大批高价地入市，虽然有限价的作用在，商品房价格体系仍在悄悄攀升，如今，主城区商品房成交均价已破4万。
像钱江新城、市中心、申花、滨江、奥体等板块，由于土地资源稀缺，地王频出。由此，这些板块进入了豪宅化趋势加速期。
5万+（或千万级）豪宅前十基本分布在钱新、市心和申花
据统计，2018-2019年能够上市（含已上市）的新“5万+”项目达到前所未有的40个之多。
这其中，均价在7w+（左右）或套均总价5000万以上的超级豪宅，就有近10个，如华家池、柳岸晓风、天鉴、凤起潮鸣、西溪云庐、信达滨江壹品、华家池印、保利滨江上品、湘湖壹号等楼盘，2018年都有新入市房源。
其余像杭州金茂府、翡翠海岸、滨江金茂府、香格里拉、桂语江南、都会森林、钱江湾、融信公馆ARC、杭州院子、御江南等项目，也都已经入市，有的已售罄，有的即将有新房源入市。
经过一年去化后，截至2018年12月31日，杭州5万+豪宅尚有1361套可售房源，按照下半年月均250套的去化速率，尚需5个多月才能消化殆尽。
大批高价地项目将入市
抢“人”大战一触即发
在豪宅井喷的背后，高昂的地价成本，成为开发商蜂拥而入开发高端产品的最重要原因。
从2017年至今，杭州出让高价地约109宗，这些高价地项目，大部分将建设成中高端楼盘，以获得市场溢价。这其中的33宗3万+高价地，算上财务和建安成本，预计保本价会在5万以上，虽然，实际上多个楼盘抢先“亏本”入市，首开价格不足5万，但不可否认，杭州市场豪宅扎堆的局面已初步形成。
不过，受到限价等政策层面的影响，这些项目基本在上半年选择了观望。然而，市场风向一夕变幻，过去一年疯狂抢房的“后遗症”首次显现，购房者房票锐减，多数豪宅在6月份之后，走量疲软。
对于豪宅来说，高净值人群就这么多，竞争是全方位的，他们不仅要面对同板块竞品的截客，还要警惕来自其他板块同质化项目的竞争。
在诸多压力下，多个已经到了入市节点的高端项目，不得不选择“割肉”。绿城建发沁园和金隅中铁诺德都会森林，分别以49500元/㎡、58865元/㎡的价格“亏本”开卖，揭开了2017“高价地”项目入市的序幕。
或许是受到沁园和都会森林“低开”的压力，或许是看到市场风向短期内未有转暖趋势，在结束了漫长的观望期后，到了11月底，楼面价在3万+的项目开闸放量。
钱塘天誉、东城金茂府、璟宸府、中城汇MIDTOWN、绿城和庐、金地玖峯汇、越秀招商天悦江湾、保利滨江·上品……这些高端项目在过去两个月内，扎堆上市。
在他们之后，尚有20多个3万+高价地项目等候入市……杭州豪宅营销争夺战已经愈演愈烈。
记者在踩盘时多次遇到竞品楼盘“小蜜蜂”截客，甚至有多个项目中介隐晦的表示，在价格方面，会有一些让利优惠，像库存压力较大的城东、艮北、申花板块，“截客战”已经到了白热化状态。
不过，在专家看来，这样的行情，对于高端改善型购房者来说，或许是一次不错的置换机会。
2019年，杭州豪宅市场谁将C位出道，答案尚有许多未知数。
