浙江在线-住在杭州网杭州6月30日讯(浙江在线记者 詹慧雯)70133套,上半年杭州楼市交出了成绩单,较去年同期下降了15%,但仍是历史第三高。

  对比下跌的成交量,库存的去化速度更胜一筹,至6月底全市商品房库存又同比下降25%,住宅库存更创历史新低。摇号,成为上半年杭州楼市的关键词。

  与摇号一样,热度不减的是土拍。上半年杭州八区卖地1296.1亿,创历史新高,仅半年就完成了2017年全年总额的2/3。

  楼市下半场,低总价、高价差红盘都卖完了,高价地盘即将一一登场,卖还是不卖?买还是不买?市场或将进入博弈期。

成交量历史第三

住宅库存历史新低

  不算上撤市设区还不满一年的临安,2018上半年,杭州楼市(主城、余杭、萧山、富阳)共计成交商品房70133套,较2017上半年的83125套下跌了15%左右。在近9年上半年数据中,位列第三。其中,主城区成交23623套,比2016、2017上半年的数据要低。

(数据截至6月29日)

  在上半年成交的70133套房源中,90方以下的小户型依然是市场上的成交主力,占比近6成;总价150万以内的房子占比3.5成,总价150-300万的房子占比4成,刚需首改成为了市场上的绝对主流,而300万总价对于在杭刚需而言依然是一道门槛。

( 数据截至6月27日)

  自杭州楼市开启摇号选房后,二季度4、5、6三个月,杭州市区(包含余杭、萧山、富阳)月均成交量保持在万套左右。商品房持续走量后,接踵而来的是,岌岌可危的库存量。

( 数据截至6月29日)

  截至6月29日,全市商品房库存为64243套,同比下降了25%,创下了2011年以来的第二低。其中,住宅库存量最为严峻。至6月底,全市住宅库存17781套,主城区住宅库存量仅5131套,成为2011年以来的历史新低。按照现在万套左右的月均成交量,不用1个月,主城区住宅库存就将消耗殆尽。

  但,这些只是市面上看得见的显性库存,需要注意的是,2018下半年杭州楼市中的隐性库存依然不少。在去年出让的109块涉宅用地中,目前已开盘的只有6个,而2018上半年,杭城又新推69宗涉宅用地,在半年节点上,杭城实则有170余宗已出让的宅地尚未开盘。


房企排名寡头化

万科、滨江竞争激烈

  深度调控下,行业集中化越发明显,这点深刻地反应在上半年房企排行榜中。

  在上半年房企销售金额排行榜(权益版)中,万科、融信均破百亿,万科销售109.4亿排名第一;竞争更激烈的是上半年房企销售金额排行榜(操盘版),万科、滨江、融创、融信四家房企均破百亿,截至6月29日,万科销售153.5亿排名第一。就在前两天,滨江还以1亿的优势领先,而今天,万科又反超了1亿,操盘榜冠军之争可谓异常白热化,不到最后一刻,都难下定论。

  大鳄们的实力也在单盘成交排行榜上体现得淋漓尽致。2018上半年全市销售金额前五名楼盘:壹品、翡翠海岸、湘湖壹号、梦溪里、滨江金茂府,3个出自滨江、1个出自万科、1个出自金茂,其中,壹品单盘的半年销售额更是接近50亿,有很大的赢面去冲刺岁末的年度销冠。

  从去年开始大力破局“铁三角”的融创,今年上半年依然稳列双榜前三。而继融创之后,融信也成为了top3席位上新的“踢馆者”,目前以103亿销售额位列权益榜第二。萧山是融信的主战场,江南学府、永兴首府、创世纪等楼盘至少贡献了总成交额的2/3;同时,首个“万人摇”楼盘澜天,也在短时间内贡献了10多亿的成交金额。

  此外,top10榜单中,还有两家新面孔:合景泰富、碧桂园。合景泰富今年凭借着璞丽东方和申花豪宅天銮的热销,逐渐打开局面,冲进权益榜前七。碧桂园近年主要布局在萧山,凭借越溪府、深蓝国际中心、天麓府等项目,冲进操盘榜前九。

土地出让金创新高

已完成去年全年的2/3

  2018,依然是不折不扣的土地大年。上半年杭州八区的土地成交金额高达1296.1亿,是近10年的同期新高,仅半年就完成了2017年全年总额(1943亿)的2/3。

  在杭州土拍史上,成交总价超过百亿的土地有3宗,其中2宗就诞生在今年上半年。一宗是3月30日拍到隔天凌晨1点半、引发“世纪大战”的钱江世纪城M-04地块,由保利竞得,成交总价100.99亿;另一宗是5月28日出让的省内最具商业价值地块、杭州市中心绝版宝地——百井坊地块,由恒隆竞得,成交总价107.3亿。

  值得关注的是,第二季度,杭州土地市场分化出现,部分板块开始降温。其中,临安最为明显,4月24日,天目医药港、太湖源镇两宗宅地流拍;5、6月的两场土地出让,宅地也多以底价成交为主。此外,在近2月的土拍中,萧山市北、余杭临平、超山、未来科技城等多个板块,还出现了或地价下降,或房企拿地自持比例下降的信号。

  不过,大江东、余杭塘栖、仁和、萧山新街等或新兴崛起、或供应紧缺的板块,土拍热度依然很高。像大江东板块,6月份刚拍出13051元/㎡的地价新高,相比去年同期,有了较大的涨幅。

  有业内人士预判,随着开发商手头资金的收紧,下半年房企拿地会更加理性、谨慎,7月份几场大型的土地出让会,或将成为下半年杭城土地市场的风向标。

摇号下半场

楼市热度能否持续?

  史上第一的土地成交额,史上第三的成交套数,史上新低的住宅显性库存以及170余宗地价不菲、尚未开盘的宅地隐性库存......这些2018上半年的记录,对于2018下半年来说,或许都是不确定的因素。

  自今年4月杭州楼市正式开启摇号,5、6月份摇号进入高潮,澜天、未来城、创世纪、桂语江南、华夏四季、梧桐郡、西雅图等多个红盘倾囊而出。在新房限价的市场红利下,摇号如同打新股、买彩票,人人都想试一试、搏一搏。

  于是,过去3个月,线下登记时,大家背着板凳、睡袋、帐篷去售楼部门前排队;线上登记时,大家又为了冻结资金挤爆银行大厅;有98岁的老奶奶为了自住,坐着轮椅来买房;也有“周天选”为了投机,注册三家公司三摇三中......一系列光怪陆离的事件集中上演。

  到现在,低总价、一二手房价价差巨大的摇号红盘已经快卖完了,接下来,就是高价地楼盘的主场了。

  一边是高昂的地价与财务成本,一边是紧贴成本的新房限价,开发商卖还是不卖?一边是贬值的人民币与上涨银行利率,一边是望而兴叹与二手房价持平的新房售价,购房者买还是不买?下半年,楼市或将再度进入一个博弈的十字路口。