浙江在线-住在杭州网杭州7月26日讯（浙江在线记者 盛哲徽） 尽管调控的基本面没有改变，但2018年上半年的杭州楼市却未有明显降温。摇号新政的到来，改变了杭州楼市固有的框架和规则，却并没有刹停急剧膨胀的需求。土地市场仍然高热，上半年杭州八区土地成交金额累计近1300亿元，创历史同期新高，位居全国第一。
然而当时间转入下半年，市场的风向却变了。由土地市场开始的这波降温，已经席卷二手房，并有向新房市场蔓延的趋势。买卖双方的预期变了？下半年楼市会怎么走？
针对上述市场高度关切的问题，已连续举办五年的浙报传媒地产研究院高端闭门研讨会，邀请了17家杭州本土及外来主流开发商的主要负责人，对楼市现状以及未来预判进行研讨，通过这些“重量级”嘉宾现场“论道”，为杭州楼市的未来走向带来一些答案与启示。
关键词：杭州
声音：“周边城市的降温不一定能传导到杭州”
历史总是惊人的相似，在去年的闭门研讨会上，尽管对当时楼市存在的一些问题，开发商之间存在诸多争议，但是在杭州的城市价值上，他们却无一例外的表示看好。而这一点在今年同样没有变化，与会的17家房企主要负责人，均坚定的看好杭州的城市发展前景。
泰禾上海区域公司副总经理、杭州城市公司总经理邵昶魁表示，泰禾对全国的形势是持谨慎乐观的态度，但对杭州却是极为看好。理由有二：其一、从杭州这两年的新人口导入情况看，其很有可能发展为下一个千万人口的城市，且导入人口的购买力强；其二、相对其他一二线城市，杭州各板块间的价格梯度很大，说明杭州非核心区的房价上升空间还很大。
“杭州目前的状态，比长三角其它城市都要好。上海早就降温了，二手房降得更早，江苏也是一样，杭州即便是现在，也没有很明显的降温。”金科地产浙沪区域公司董事长单磊磊认为，无论是从产业结构的调整，还是目前高端人口的集聚看，杭州都仍有巨大潜力。
绿城中国助理总裁、绿城房屋科技集团(筹)董事长肖力表示，就算是市场整体的预期在往下走，但杭州，尤其是杭州的核心城区，它的价值和刚性需求还是客观存在的。
针对厦门、南京等周边城市的降温会否被传导到杭州这一问题，多数房企代表认为要具体问题具体分析。中海杭州公司总经理孙文治说：“我觉得杭州和厦门这些城市还是有本质区别的，因为它的产业所引起的人口聚集效应，高素质人口聚集效应还是要更强的。”
关键词：限价
声音：“即便限价放松了，也不会是大的放松”
自2016年起，杭州为达到“房价零增长”的目标，从预售证发放和网签两个端口进行价格限制。在限价之后，杭州房价的增长势头得到了有效抑制，但受此影响，一些热点区域的二手房价格明显高于新房，一些开发商不愿屈服于限价，迟迟不开盘，也影响了市场的供应。
在会上，围绕着限价会否放开，房企之间出现了不小的争议。
绿城、安徽置地、金茂、天阳等房企代表认为，下半年限价政策可能会出现一定的松动。
天阳地产董事长蔡学伦表示：“调控的本意还是保持楼市的平稳，所以如果市场真的下行，那我觉得调控是会适当放松的，只不过什么时候放松，放松的力度，这是无法预测的。”
阳光城、新城、越秀的代表持不同的意见，认为下半年限价的口子仍难以被打开。
“即便是有些地方限价放松了，这种放松也不会是大的放松，会是零碎的、节奏较慢的放松，所以还是要做好过冬的准备。”越秀地产华东区域公司总经理何小军如是说。
关键词：周期性规律
声音：“三年一周期，这个规律已经没了”
回顾中国几十年的楼市调控来看，房价始终是在阶段性的下滑和触底反弹之间来回运行。有专家曾做过分析，认为中国房价的涨幅存在周期性变化规律，短周期约三年左右。
然而在研讨会上，有不少房企代表认为，房地产市场的周期性规律已经被打破了。
旭辉集团高级副总裁、浙江区域集团总裁汝海林认为，相比于过去的一刀切，现在国家在调控上要更加的聪明和科学了，国家只是给出一个指导意见，具体的方式由地方政府来制定的，由于每个城市的调控手段是不同的，因而每个城市的周期性也很难是一样的。
“过去我们常说要踩准节奏，把握周期进行投资，但现在真的很难这么做了。”
中海杭州公司总经理孙文治则表示：“之前我们一直说三年一周期，但现在看来真的不一定，或者说这个规律已经没了，就拿杭州来说，我觉得短期内会一直是平稳的状态。”
本土房企滨江、德信则认为，周期性规律仍然存在，只是更加的难以判断了。
德信地产总裁费中敏说：“周期性规律我觉得还是存在的，只不过在政府的各种政策下，出现了延缓，过去是三年，现在可能是四年、四年半，周期的频次和波幅不一样了。”
关键词：环杭
声音：“原来首开就卖完，现在还要靠续销”
自从杭州楼市被限购、摇号等各种调控手段插手之后，“环杭买房潮”就汹涌而至。安吉、德清、海宁、柯桥……目前环杭部队的成员，一只手已经数不过来了。在杭州楼市火爆的时候，它们自然是一荣俱荣，然而当前杭州楼市已有降温的迹象，这些区域还会被看好吗？
祥生集团总裁赵红卫明确表示，祥生会坚定不移的加大对环杭城市的投资力度，但不会什么地都去拿，具体的选择标准将贯彻“四个倾斜”：投资向根据地倾斜、向高地货比项目倾斜、向能够出现高溢价的项目倾斜、向高去化城市倾斜。“我们在大本营诸暨已经连续放弃了好多土地，在主要的根据地湖州也是，这些变化和四个倾斜的标准是高度相关的。”
上海绿都杭州事业部总经理欧阳龙也提到，未来会考虑进驻环杭周边城市，绍兴、嘉兴会成为开拓的主要方向，不过短期内并不会执行。“总体上看，对于环杭、环沪的一些城市，我们还是看好的，但不会马上就进入，因为我们判断目前进去的压力还是比较大的。”
相对而言，德信对于环杭城市的前景就没有那么乐观了。费中敏表示：“原来我们在这些地区卖房子，开出来都是抢光的，现在开出来还要续销才能卖完，当然这个市场才是真正对的市场，但它会造成一种市场不好的预期，而这种预期一旦被接受，那风险就来了。”
尽管去年下半年在嘉兴、湖州等地都有拿地，但金茂的观点却和德信完全一致。中国金茂杭州公司总经理周小枫坦言压力还是比较大。“金茂的策略还是希望继续在杭州主城区深耕，对于周边的三四线城市，我们选择机会性的进入。”
