长租公寓 鲜花还是毒草？

　　近期，受到各种政策鼓励而发展迅猛的长租公寓忽然成了众矢之的，部分长租公寓涉嫌利用大量租房人的信用做背书，套取贷款资金用于自身发展，把风险转移给房东和租客的发展模式引起极大争议。而杭州长租公寓公司鼎家因经营不善导致资金链断裂停止运营，更是成为舆论焦点。昨日还是“鲜花”，今日变成“毒草”？长租公寓究竟怎么了？

　　日前，记者采访了刚将房子委托给长租公寓管理放租的业主以及相关的法律专家，从中探究长租公寓的运营模式。长租公寓经过快速发展的四年，的确累积了不少问题，经营者们需要调整好自己的节奏，不要盲目地扩张和变相抬高价格，而管理监督的短板更加应该及时补上。

　　业主黄先生：租赁合同变资管合同

　　到手租金只比市价略高

　　看到最近长租公寓“爆雷”等消息，黄先生觉得有点担忧——他刚刚把自己在番禺的一套房子委托给近期陷于舆论漩涡中的“自如”公寓用于出租。这套位于番禺某大型小区面积110平方米的三房单位，如果是业主自行放租，月租金在4200~4300元左右。黄先生告诉记者，因为在租房过程中需要与租客打交道，收租金、装修维护等事情还是要耗费不少精力，为了省心一些，他选择了将房子委托给长租公寓管理公司出租。而且，从“自如”开出5000元的租金来看，也比自己放租更有吸引力。

　　签订合同之后，黄先生发现，与以往出租签订的租赁合同不同，现在签订的是“资产管理服务合同”，以往的租赁合同加上房屋设备清单最多两三页，而资产管理合同则多达20多页，涉及到房屋出租管理模式、资产收益及费用结算、房屋改造维护、资管双方权利义务、合同解除及续期、违约责任及争议解决办法等方面。

　　租赁合同变为资管合同，法律关系也发生改变。

　　从合同条款可以看到，租金结算方式业主可以选择月付、季付、半年付、年付和年付贷。黄先生选择了月付，而关于空置期也有约定，第一年空置期60天，意味着第一年有两个月收不到租金，其后几年空置期时间是递减的。而租金也有逐年递增3%的约定。

　　黄先生仔细研究了一下合同，其实除去空置期，要交的维修基金、服务管理费等支出，每月到手的租金收入约在4400~4500元左右，只是比市价略高。

　　万一长租运营平台资金断裂

　　租客比业主损失更大

　　从租赁合同变为资管服务合同，业主、租客、中介甚至还有银行、金融机构之间的法律关系明显发生变化。广东君厚律师事务所律师卢彦铮认为，以往业主和租客之间是租赁合同，中介和业主、租客之间签订的是居间合同。现在中介角色发生变化，将租房行为长期化，代管业主的房屋趋近于使用权，变相趋向于所有权的形式。而以往因租客原因发生需要承担各种责任的情况时，房东也需要承担相应的连带责任，而在资管合同的情况下，业主并不能直接选择承租人，相应承担的责任也会减少。

　　对业主而言，把房屋放给长租机构可免却很多麻烦且租金相对有保障；对租客来说，公寓的装修风格和管理服务，也很吸引人。

　　从黄先生提供的资产管理服务合同可以看到，长租公寓运营商的盈利模式来源于租金差价、租金溢价以及服务管理费用，运营商杠杆很高而投入又大，一旦中间出现租客退租、房屋空置率提高，资金链就会崩掉。

　　长租公寓发生资金链断裂清盘之后，租户将如何维权？比如租期未满如何维权、通过平台办理了分期贷款怎么维权？押金怎么退回？目前仍没有明确说法，租户只能依靠法律途径维权。

　　潜藏风险在哪里？

　　过度金融化 租金分期贷

　　随着一系列支持住房租赁的政策的出台，长租公寓产业突然火了。市场上出现集中式和分散式长租公寓两种模式，集中式长租公寓主要由房企开发运营，而分散式长租公寓则多是中介、互联网公司等机构运营。

　　租客慎选租金分期贷

　　近期引起热议并发生资金断裂停止运营的长租公寓以分散式长租公寓为主。其操作方式是，长租公寓运营商只支持季付、半年付和年付以及一次性付款等付款方式，加上房屋押金，租客要一次性给出一大笔钱，为了解决资金压力，长租公寓与金融机构合作，推出租金分期产品。租客需要签一份性质等同贷款的合同，然后每月支付给金融机构相应的租金。通过金融机构，长租公寓运营上可以一次性回笼一年的租金，这些租金可以用于继续扩大规模。

　　让人诟病的是，有长租公寓在租客不知情的情况下欺骗租客，引诱其与第三方金融机构签下以偿还房租为基础的未来一年的贷款合同。如此一来，一旦资金链断裂，运营商卷钱跑路，租客还需继续还贷，而房东会因没有租金收入被迫回收房子。

　　蛋壳公寓有关负责人对记者表示，分期付款是蛋壳公寓租客付款方式的选择之一，租客签署租房合同之前是可以根据自己意愿来选择付款方式的。对于运营商而言，租金贷能更快回笼资金，因此会使用优惠的方式引导租客选择，这种方式押金更少，比如可以押一租一，管理费优惠更多，而对于租客而言一次性支出成本更低。需要注意的是，租客要清楚自己的选择，并搞清楚这笔贷款是打给谁的，是直接打给房东，还是中介公司自己拿去了。

　　金融介入增加了风险

　　一直研究长租公寓的房东东创始人全雳对记者表示，目前市场上关于“长租公寓猛于P2P”的说法有夸张之嫌，即使没有房租分期，过去二房东卷款跑路的事件也发生过多起，消费金融的深度介入，只是放大了二房东作为资金中介的流动性风险。

　　长租公寓市场中租客对价格十分敏感，“刚需”产品价格升高5%租客就可能不租了，即使万科、龙湖都表示目前长租公寓“不赚钱”。长租公寓需本身强运营，无论是装修配置还是出租管理以及后期的保洁运营，每个月支付业主租金和这些运营费用都是固定的，支付来源主要依赖出租房源的租金。

　　记者观察

　　以保证金制度防“钱居两空”

　　随着房地产市场的成熟，存量房的开发是必然趋势，很多存量房不再完全依靠买卖实现收益，而是通过所有权和租赁权的运营来实现收益。长租公寓运营，正是适应了这种趋势，整体的模式并没有太大的问题，关键是对长租公寓的管理和规范。

　　目前，国外对于长租公寓的运营有多种模式，但是不管哪种模式，他们都有明确的法律或者规定加以管理，明确各方的权利义务，保障各方权益，明确纠纷解决方法。很重要的一点是，对于处在租户、房东和租赁机构三角关系中相对弱势的租户，都会尽量保证其权益不受损害，尤其是发生纠纷时保证不让其“钱居两空”。一个很重要的方式，就是保证金制度。比如现在出问题比较多的“二房东”模式，很多国家会要求提供一定的保证金，有的还规定缴纳一定的行业保险基金，在发生纠纷时对租户进行赔偿。

　　同时还要加一道保险，规定对于租户缴纳的长期大额租金，纳入专门账户，不允许租赁机构大额调用。有了资金的保证，几道安全闸门保护，各方的利益可以得到保证，不至于让一方得利跑路，另外两方受损索偿无门的情况发生。

　　对于各种借着长租公寓名义进行的所谓金融创新，不妨多念念“紧箍咒”，拿不准的宁可管住。只要在规范有序的方向上多想想办法，多借鉴已有的成熟经验并一以贯之地执行到位，租户、房东和租赁机构才能“安租乐业”。