为加强湖州小区物业服务规范化管理，切实提升物业服务水平，优化广大业主的居住环境，根据《浙江省物业管理条例》《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》《中共浙江省委浙江省人民政府关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》等文件精神，经市政府同意，湖州市人民政府办公室制定了加强小区物业管理工作的实施意见。
小区物业管理工作具体怎么做？
了解一下！
（一）加强社区党组织领导下的业主自治
1.建立社区党组织领导下的业主自治机制。
建立小区物业管理在社区党组织领导下的业主自治机制。指导规范业主自治组织建设，充分发挥社区自治组织在物业管理和社区建设上的作用。建立健全社区党组织领导下的社区居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，推行社区居（村）民委员会推荐符合条件的党员或社区居（村）民委员会成员按法定程序加入业主委员会。
2.规范业主委员会成立程序。
对符合条件、业主成立业主委员会意愿强烈，属地街道（乡镇）、社区（村）要指导召开业主大会会议和选举产生业主委员会；对业主人数较少且经全体业主一致同意，可不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责；对因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，社区居（村）民委员会应在属地街道（乡镇）指导监督下代行业主委员会职责。
3.规范业主委员会行为。
业主委员会应当严格遵守业主大会制定的议事规则和管理规约，实施小区重大事项公开公示制度，规范印章管理和财务管理，业主大会、业主委员会印章可由业主大会、业主委员会委托社区居（村）民委员会保管，社区居（村）民委员会对印章使用、财务管理予以监督。规定业主委员会例会制度，固定办公场所及接待时间。严格业主委员会委员任职资格，业主委员会委员应当严格遵守小区业主管理规约，模范履行业主义务，热心公益事业，责任心强，且具有一定组织能力。属地街道（乡镇）要建立小区业主委员会监督考核制度，每年定期考核不少于一次。经考核不合格的或业主委员会有下列情形之一的：
（1）业主委员会任期届满但拒不组织换届选举的；
（2）业主委员会委员人数不足总数的二分之一的；
（3）业主委员会存在违规违法行为或滥用职权的；
（4）业主委员会无法履行工作职责，不实施小区重大事项公开公示制度经督促后拒不改正的、物业退出后无能力重新选聘的、物业服务费交纳率不足70%的；
（5）法律、法规、规章规定的其他情形。属地街道（乡镇）要把考核结果或存在问题通告全体业主，在小区公示15天后，指导和监督召开临时业主大会，更换业主委员会委员、重新选举业主委员会。
4.规范物业管理经费使用。
业主大会、业主委员会工作经费由全体业主分摊。物业管理区域内有经营用房、共用部位、共用设施等公共收益的，工作经费及业主委员会委员的工作补贴可以在公共收益中列支。业主委员会工作经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体约定。严格规范小区公共收益资金管理，鼓励业主大会或业主委员会在街道（乡镇）开设小区公共收益资金账户，实行支出申报制度，公共收益资金使用接受全体业主的监督，业主委员会应当每年3月底前公布上一年度业主大会和业主委员会工作经费的使用情况，并在小区显著位置公示。社区居（村）民委员会代行业主委员会职责的，工作经费按以上办法提取使用。违规使用公共收益资金的，由属地街道（乡镇）牵头处置。
5.建立物业服务费交纳个人诚信机制。
物业服务费的拒交、欠交情况经属地街道（乡镇）调解认定后，纳入个人信用档案。党员干部、机关事业、国有企业单位职工欠交物业服务费的，由社区党组织报街道（乡镇）审核汇总后，函告所在单位党组织或上级党委组织部门。业主出租或转让物业，应当及时告知物业服务企业和业主委员会。办理物业产权交易手续时，买卖双方当事人应当就结清物业服务费及其它相关费用进行明确约定。
（二）加强小区配套设施建设与维护管理
1.落实小区承接查验制度。
进一步完善小区承接查验制度。承接查验遵循诚实守信、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产利益的原则，新建物业由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收。物业服务企业重新选聘的，在业主委员会或社区居（村）民委员会监督下由原有物业服务企业与新选聘物业服务企业共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收，经属地街道（乡镇）核实确认后方可交付使用。物业服务企业应参与分户验收、竣工验收环节，有条件的，要参与建设工程设计、施工等环节，为实施物业承接查验工作创造有利条件。
2.规范小区物业服务标准。
新建小区物业服务等级应按一级服务标准执行。开发建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，双方需严格履行合同约定和招投标承诺。开发建设单位提供前期咨询服务费及开办费，用于前期咨询介入和购买物业办公、保洁、绿化、工程、秩序维护等设施设备经费。开发建设单位应强化售后服务，在保修期内按相关规定承担小区的各项保修责任。非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业服务等级标准不得低于前期物业服务等级标准。
3.强化小区停车设施建设及管理。
小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车需要。小区竣工交付满2年且尚未出售、附赠的车库、车位，开发建设单位或委托的物业服务企业应当向业主招租，不得闲置，由物业行业主管部门予以督促。小区公共车位推行临时停车收费管理，当规划车位不能满足小区业主停车需求时，在符合相关规范情况下，合理设定或通过改造增加小区停车位，减轻停车压力。积极推广智能化停车设施在小区的应用，并按相关要求加强管理。
4.建立物业专项维修资金应急使用工作机制。
对小区共有部分、共有设施设备保修期满后，发生电梯、消防设施设备故障及其他危及房屋使用、人身财产安全的紧急情况，可经主管部门成立的专家组出具参考意见，业主委员会或社区居（村）民委员会可申请使用应急物业专项维修资金，无需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；物业主管部门在收到应急物业专项维修资金使用申请之日起3个工作日内完成资金拨付，及时消除安全隐患。
5.建立物业专项维修资金续筹机制。
物业专项维修资金不足支付维修费用或使用后物业管理区域内有一幢以上物业的业主分户账不足首期专项维修资金缴存额的30%时，已成立业主大会的，由业主大会制定续筹方案；未成立业主大会的，由社区居（村）民委员会指导业主制定续筹方案。续筹方式原则上在收取物业服务费时一并代为收取，连续收取的时间不超过2年。续筹方案由业主大会决定，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。续筹后的专项维修资金余额不得低于按当年政府公布的缴交标准计算的专项维修资金额度。续筹方案按规定表决通过后对所有相关业主具有法律效力，业主拒不续筹经依法催缴仍不交纳的，经属地街道（乡镇）调解认定后纳入个人信用档案，业主委员会或社区居（村）民委员会（社区居〈村〉民委员会代行业主委员会职责情况下）可以依法提起诉讼。
（三）加强物业服务的监督管理
1.规范选聘物业服务企业的行为。
进一步规范前期物业服务招投标行为，完善《湖州市前期物业管理招投标暂行办法》，推行和完善物业服务企业的履约保证金制度。新建小区项目规划总建筑面积在3万平方米以上的，一般按照建设主管部门制定的前期物业服务招投标管理办法，通过招投标方式选聘前期物业服务企业。推行业主委员会在业主大会授权下参照前期物业招投标方式选聘物业服务企业。社区居（村）民委员会代行业主委员会职责情况下，社区居（村）民委员会应参照前期物业招投标方式选聘物业服务企业。
2.严格物业服务企业履职行为。
物业服务企业应当严格按照物业服务合同约定，切实履行职责。应当在显著位置公示物业服务内容和服务等级标准、物业收费标准，划分服务区域，明确服务责任人。向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，制止小区内违反治安、消防、环保、装饰装修和使用等有关法律、法规的行为，并及时向公安消防、综合行政执法等有关职能部门报告。
3.规范物业服务收费行为。
物业服务收费实行质价相符的原则，依照服务等级确定收费标准，公开物业服务的等级和收费标准，提高收费透明度。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，已取消政府指导价的，由物业主管部门会同属地街道（乡镇）和开发建设单位，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的参考价，每年一次，并向社会公布。非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。
4.建立物业服务企业动态考核制度。
市、县区两级物业主管部门要加强对物业服务企业的动态检查考核，建立物业服务企业小区管理考核制度，县区物业主管部门要会同街道（乡镇）每年开展半年度、年度2次集中检查考核。对存在问题的，约谈物业服务企业法定代表人或负责人，下发书面整改通知书，督促限期改正；物业服务企业履职不到位的，按规定列入物业服务企业信用信息管理及信用评价，与政策扶持、荣誉奖励、项目承接等直接挂钩。市物业主管部门要对县区物业服务企业小区管理考核情况进行抽查，考核结果要进行通报，综合评定物业服务企业在全市的管理水平。物业项目全部实行项目经理责任制，每名项目经理原则上不超过2个物业项目，管理非单个项目的物业建筑面积合计不得超过30万平方米。
5.加强物业服务行业自律。
鼓励物业服务企业成立物业管理行业协会，开展行业培训、评优等活动，制定行业标准、规范，相互沟通与监督，发挥协会的行业自律作用，支持物业服务企业做大做强，推动物业服务市场的健康发展。
（四）加强老旧小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区物业管理
1.加强老旧小区物业管理。
老旧小区要以社区管辖范围为依据，合理界定物业管理服务区域。老旧小区整治后，具备条件的，可参照旧住宅区物业服务标准，选聘专业物业服务企业，开展专业化有偿物业服务或准物业服务；对于因环境条件限制，无法开展专业物业服务或准物业服务的小区，由各街道（乡镇）以社区（村）为基本单位成立物业管理服务站，组织实施以保洁、保绿、保安服务为主要内容的基础性物业服务。老旧小区物业服务费用由小区全体业主共同承担，可用小区地面停车位及公共部位的经营收益弥补物业服务费用不足。
2.提升拆迁安置和保障房小区物业管理。
按照属地管理的原则，在多种方式落实物业管理服务的基础上，逐步实现拆迁安置小区物业服务的市场化、专业化管理。拆迁安置小区要倡导居民交纳物业服务费的意识，逐步引导业主养成“享受服务、承担费用、接受管理”的习惯。对于保障性住宅小区，积极推行市场化的物业管理方式，由建设单位通过招投标选聘物业服务企业进行物业管理。
3.落实政策性奖励措施。
老旧小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区要建立长效管理机制，鼓励根据业主意愿引入物业服务企业实施专业化物业服务，服务内容和收费标准应当征求业主意见并进行公示。对没有物业专项维修资金的老旧小区，各级人民政府落实相关政策性奖励措施，鼓励物业服务企业市场化运作参与老旧小区物业服务。
