长租公寓不是用以出租的吗？怎么会说“买”？

　　没看错，从5月底就开始热起来的广州楼市，除了住宅和写字楼都成交活跃外，就连长租公寓近期也比较火热。

　　随着各大房企纷纷进军长租公寓市场，广州楼市的长租公寓产品已越来越多。不过，这些主力面向大众的租赁物业，有些竟然会像公寓产品那样“出售”，卖30年使用权，而且还是在地铁站旁、四五十万元就有交易，这是怎样的一种新情况？你要是遇上，敢不敢“买”？如果买了是否存在投资风险？且看羊城晚报记者的实地探访。

　　现场直击

　　靠近长隆地铁站，售楼部里全是人

　　“一套30多平方米的公寓，总价四五十万元，卖30年使用权，值不值得买？”最近两周已有四个朋友向记者同样发问。这究竟是个怎样的项目，能让身边这么多人热议，而且还有入市的欲望。

　　根据信息指引，记者日前进行了实地探访。

　　从地铁3号线汉溪长隆站A出口出来，记者就被多位销售人员围住推介一个公寓项目，“首付15万元起，地铁上盖”，记者跟着他们步行前往这个据称“离地铁站300米”的项目，在车流中穿行一两分钟后可到汉溪村口。村口一栋楼的楼顶挂着这个公寓项目的宣传广告，从这里到售楼部的路上都停满了看楼车辆。走进售楼部，记者看到满满都是人。

　　销售人员介绍，项目共有1190套公寓，今年2月份已卖掉一期的500多套单位，当时的售价约1.4万元/平方米；现在推售的二期物业，为23-62平方米平层及顶层部分LOFT单位，其中，主力产品是25-33平方米单间，每层4梯30户设计，价格约1.6万元/平方米，带装修交楼。

　　售楼部内还搭建了临时样板房，展示了约25平方米、30平方米和33平方米三种单间户型。从样板房可见，不管是哪种户型，它们都是厅出阳台，这种设计为其增色不少。来自天河的看楼者林女士说：“三四米宽的阳台很合我心意，我喜欢在这里做个工作间。”所有户型都是单面采光，不过，因为是非实景样板房，大家也无法体验到以后的实际景观。项目的北向单位面向大马路，南向单位紧靠汉溪村。

　　据悉，项目出入口的旁边是在建的佛莞城轨，规划方案显示，该城轨在长隆设有站点，并与地铁3号线汉溪长隆站相通，相信日后这里的住户出行会比较方便。

　　八一八

　　四五十万元买30年使用权，值吗？

　　去年“3·30新政”实施前，广州的一手商用公寓产品销售火爆，它们的使用期只有40年，但它们是有产权的，以后也能在二手市场交易。而汉溪长隆站旁边的这个公寓项目，则是另一种性质。

　　现场的销售人员介绍，这里的公寓虽然也是“卖”，但卖的却是30年使用权。即是说，30年后，“购房业主”是无法拥有这套单位的产权的——项目所在地块其实是汉溪村的集体用地，开发商与村集体合作，由开发商包租32年使用期，然后进行统一规划报建，把建成的房子一次性收取30年租金租给其他市民。

　　该盘还针对部分单位承诺返租服务，“如果‘业主’要签订返租合同，他们需再交1万元做配齐统一家具、家电等费用。选择返租的‘业主’，前5年可以获得77元/平方米·月的保底收益，这笔钱发展商会每月支付给‘业主’。”

　　不少看楼者认为这样的“销售”方式，可以让自己轻松获取收益，“很多人一‘买’就是五六套，或用来自己开公司用，或用来再转租”。那么，这种类型物业，真是可以安心“买”吗？

　　疑问1：能按揭吗？

　　据了解，该项目的“买家”，除了有投资理财客，还有不少是自用者。因此，对于资金相对雄厚的人来说，贷不贷款都影响不大；但对于年轻的自住型“买家”来说，房子能否按揭贷款就比较重要了。

　　而该问题的答案是：可以贷款，但只能做五年以内的按揭。

　　销售人员告诉羊城晚报记者，以一套33平方米的单位为例，算上各种折扣，总价约55万元。若是做按揭，首付最低三成，即16.5万元，而且要在签合同后的三天内交齐，剩余的38.5万元可以申请装修贷款或随薪贷，利率分别是3.6%-4%及5%-6%，贷款额度将与贷款者的收入密切相关，并且只能贷五年，月供款约7000元。

　　若将物业返租给商家经营五年，租金是77元/平方米·月，“业主”每月能收到2541元租金。折算下来，“业主”前五年每月实际供款4459元。这样的开支，若是对一个刚毕业的年轻人来说，负担可能会较重，若是两个人一起供，就会轻松很多。不过，五年后他们就是零月供了，生活压力从此就会大不一样。

　　疑问2：“购买”有无风险？

　　消费者在购买一手楼时，往往会看到预售证、沙盘及实体楼宇等，但这个项目目前只能看到沙盘和在建的工地。

　　现居番禺的小田到此看房后觉得不可思议：“连房子都没看见，只有沙盘和户型图就有很多人在买。”不过，唯一让她稍微放心点的，就是这个项目是由国内的龙头房企建设的，“如果要买，只能选择相信这个房企的实力和品牌了。”

　　购买这种与村集体合作建设的房子，有法律保障吗？

　　广东金桥百信律师事务所律师谢秋表示，从法律角度看，这种对房屋产权不作处分、只约定使用权的合同本质上都是“租赁合同”，必须符合《合同法》中关于租赁合同的规定。比如超过二十年租期的部分，在法律上是无效的。

　　这种只有“使用权”的房子，在房屋因为征收、征用或因其他原因灭失的情况下，购买者能够得到的补偿或赔偿会非常有限，除非在合同里约定了高额的违约金。此外，因为没有取得产权，房屋的升值和保值功能，购房者也是完全没有办法享受得到的。

　　作为出租方，一般来说应该证明所出租房产是有产权或是得到了产权人的授权。然而，在房子还没有建起来的时候，这种产权和授权都是待定的，存在变数。对预付大量资金的“承租方”来说，如果房屋最后没有顺利建成并取得相关产权，又或者产权所有者最后并没有如约向“出租房”授权的话，《租赁合同》实际上也无法顺利履行，“购买者”无法取得房屋的使用权，只能根据其中的条款来追究违约责任以弥补损失。不过，即便对待建房屋提前签订《租赁合同》，也并不违反法律的强制性规定。

　　作为消费者如果要“买”这种物业，如何才能确认物业的合法性？

　　北京大成（广州）律师事务所郑文双表示，对于一个房地产项目，消费者可以要求看五证，即土地证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证及商品房预售证。

　　但这个楼盘是属于村集体用地的租赁项目，因此是没有预售证的；同时，土地性质应该是村集体用地。如果获得建设许可，在此地块上盖起来的房子，应该是合法的。但这些房子的最大业主是谁，那就要看房企和村集体是如何谈合作的了。

　　疑问3：值不值得买？

　　中原地产项目部总经理黄韬认为，此类型物业的受众要分类看：

　　对于自住者来说，如果地段好、配套完善、且由品牌有实力开发商打造，在价格合理的情况下，自住者可以考虑入市。以上述单位为例，55万元可获得30年使用权，平均每月花1527元就能获得相对安稳的生活，这比目前长隆一带的公寓租金便宜不少，但前提是他们能拿得出十几万元的首付款。

　　对于投资者而言，那得算回报率了。我们还是以上述55万元总价的单位为例，前五年有返租，每月可收2541元，此时的投资回报率是5.5%；五年后，“业主”可以继续选择返租或不返租，若不返租，则需自己将物业出租。从广州链家网可见，目前汉溪长隆板块的四五十平方米平层公寓月租金为2500-3800元。五年后，随着商圈的各种配套设施不断完善，相信租金还有上升空间。“这种物业，可以将其作为理财产品考虑，若每月有稳定的租金收益，20年左右就能回本，其他时间的收益就是净赚。”黄韬认为，即便这样，投资者也得非常谨慎，“毕竟这是没有房产证的物业。”

　　还要提醒消费者的是，长隆周边还有像敏捷华美国际、奥园城市天地、保利大都会等大型公寓项目，供应量大；该长租公寓紧挨汉溪村，里面也有不少经过包装的长租公寓，月租金1000-1800元/平方米。五年后市场的租赁需求有何变化，现在很难给出定论。另外，未来30年房企对该项目的物业管理如何，也会直接影响房屋的租金水平。

　　现场的销售人员还说，这种物业可以“转手”，即客人A持有物业数年后想转手，商家是允许的，“只要到我们这里办理转手手续就行。”所以，在转手过程中，房产如果能获得额外收益，也算是其中一个投资回报。

　　疑问4：孩子怎么上学？

　　该盘是发展商与村集体的合作建设项目，日后租住在这里的住户子女教育问题如何解决？现场的销售人员介绍，项目旁边有南华小学等多间小学，符合番禺区入读条件的孩子都可以报读。

　　记者查阅2018年番禺区的招生政策可见，对于具有广州市户籍非番禺区户籍的适龄儿童，在广州市内无自有产权房、以其番禺区合法租赁房屋作为唯一居住地、且在小孩入学当年5月31日前办理房屋租赁合同登记备案的，需要申请在番禺区入读义务教育公办学校起始年级的，由居住地教育指导中心根据本学区学位情况，统筹安排其小孩入读本学区义务教育公办学校起始年级(含政府补贴学位的民办学校)。

　　在广州市办理了《广东省居住证》满1年并在番禺区居住的来穗人员，则可通过“积分申请入学”途径，为其适龄子女申请入读番禺区公办小学(含政府补贴学位的民办学校)一年级。