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重庆商业地产领域成资本新去向
2017-11-09 15:24      重庆日报
从9月下旬开始,楼市再次迎来收紧的调控浪潮。重庆、南昌、长沙、南宁、贵阳等50多个城市密集发布楼市调控新政。9月22日,重庆出台限售新政,规定主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。

  从9月下旬开始,楼市再次迎来收紧的调控浪潮。重庆、南昌、长沙、南宁、贵阳等50多个城市密集发布楼市调控新政。9月22日,重庆出台限售新政,规定主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。

  从9月下旬开始,楼市再次迎来收紧的调控浪潮。重庆、南昌、长沙、南宁、贵阳等50多个城市密集发布楼市调控新政。9月22日,重庆出台限售新政,规定主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。本次调控新政是为了落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,在一定程度上限制住了住宅市场短线投资。

  数据》》

  商业地产领域成资本新去向

  据艾普大数据“北上广深人群迁徙数据”显示,在人口流入城市中,重庆流入总量占比高达14.22%,位列全国榜首,成为最受“逃离”人群青睐的城市。在各种国家级战略政策红利的助推之下,人才、资源、资金正在以几何倍数增长涌入重庆,其商务需求正在迎来井喷爆发阶段。

  据重庆市统计局数据显示,今年1-9月,商品房销售面积4894.97万平方米,办公楼销售面积增长97.5%,商业营业用房销售面积增长16.9%。据克而瑞统计数据显示,今年1-5月商铺价格从去年成交均价最高值15250元/平方米到今年商铺成交均价最高值16420元/平方米,售价出现波动性增长。据中国指数研究院数据显示,10月以来,住宅市场受调控加码影响,首次止涨下跌,商业价格保持坏比上涨,商业投资市场出现量价齐涨趋势。

  调查发现,商铺、公寓类在商业地产产品中脱颖而出。业内人士表示:“一方面,商铺、公寓类商业地产供应量大增,区位较好,价位也相对合理。另一方面,商铺、公寓类商业产品并未限购限售,部分购房者也将投资转向该领域。因此,该类产品成为目前重庆房地产的新宠。”

  作为经济形势的风向标。商业地产因其本身的投资品属性,稀缺性和收益率等种种利好逐渐显现。对广大投资者来说,相比高位运行的住宅市场,商业地产或可成为推动房地产投资市场的新中坚力量。

  趋势》》

  商业新形态催生投资机遇

  2016年,重庆零售市场商业格局迎来变革期,传统商圈商业已近饱和状态。一方面由于重庆组团式城市结构的特性,绝对集中型商圈商业地位将逐步减弱,另一方面,区域商业中心或商圈社区型商业在销售、招商、运营等多个阶段表现突出,综合体商业已全面开花。社区商业在国家商业布局和城镇化大力发展的前提下大受关注,越来越多的居民更加青睐选择“生活圈半径一公里内”的消费,社区型商业综合体兼具社区商业和综合商业的双重优势,成为商业布局核心板块。

  据了解,社区型商业综合体位于核心商圈,享交通、商业、配套、物业管理等多重利好,区别于单一的社区商业模式,融商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体,具有“城中之城”的美称。社区型商业综合体依托社区常住人口,同时吸纳商圈商务人群和大量交通流动人群,拥有大客流量基础,同时凭借规模运营管理优势,具有市场风险低、投资收入稳定、升值潜力大、消费人流稳定、商业灵活度高等优势,所以备受投资者看好。因此,社区型商业综合体价值回报率较快速。

  社区型商业综合体中的临街铺面作为经典地产投资项目,一直都以收益稳定、增值稳定的特点而备受投资者的喜爱,中小面积临街商铺尤其受到投资者的关注。

  商业投资市场中,除了人气旺、出租率高、消费力强的临街商铺成为投资者眼中的香饽饽外,商务公寓因其兼具住宅、商业和商务等多重功能,也被投资市场看好。商圈型社区自带“大流量”,其商务功能为公寓提供客源基础,商业环境为公寓拓展更多发展空间。近年来,商务公寓“一路向上”,已经从居住场所摇身变成了服装店、私房菜馆、酒吧、精品商务酒店等全新商业形态的集散地,催生出巨大的商务需求和投资机遇。

  据2016年《租赁崛起》报告显示,中国房屋租赁市场规模现为1.1万亿元,预计到2025年将增长到2.9万亿元。据《2017年夏季成渝租房趋势报告》显示,品牌公寓馆在重庆受欢迎度也在持续上涨,其中浏览量6月较5月环比上涨近三成。租赁市场的大好前景,同样为公寓市场的增值提供了广阔空间。

  优势》》

  “零培育期”核心商圈

  2013年8月,市政府将嘉州商圈确定为重庆主城核心商圈之一。相关数据显示,随着2017年新光天地等项目的建成投用,嘉州商圈年实现社零总额将达150亿元,2020年预计达200亿元,区域交易总额将突破千亿元。

  发展至今,新牌坊周围已建成财信城市国际、长安锦绣城、嘉州城市花园、山顶道国宾城等高端住宅小区,高层、豪宅、洋房、别墅等形态各异的高端物业齐聚。据不完全统计,嘉州片区的常住人口超60万人,商务办公人群多达40余万人,企业机构已超3000个,入驻世界500强企业40余家,40余个市级行政机关和国家职能机构云集于此,超100万消费人口形成了一个以都市精英阶层为核心的高端集群。

  新牌坊地理位置得天独厚,三个轻轨站环伺,30余条公交线路汇集,占据“北区交通经济圈”核心地位,毗邻江北机场,水陆空轨四位一体的交通体系可与商业实现无缝连接。再加上近来各项配套利好,其他公共医疗、学校教育、商业娱乐等配套的步步规划和实现,其区域升值潜力越发凸显。

  “好的商业投资产品,需要天时地利人和,好时机、好地段、高人气,三者缺一不可。从商业投资角度来讲,新区域的商业发展依赖于区域的整体规划和总体发展,大多处于建设时期,周边小区的大批量入住至少还需要5—10年的培育期。相对于新兴区域,嘉州商圈的商业成熟度已经很高,投资享有‘零培育期’的优势,在重庆主城的竞争优势都是很突出的。”相关专家表示。

  动态》》

  城市级商业产品将成绝版

  少量商务SOHO和商铺在售

  碧桂园嘉誉是集公寓、精品酒店、商务SOHO和主题商业街为一体的MINI都市综合体。目前还有少量商务SOHO房源和商铺在售,其中在售商务SOHO3#房源,总价38万元;临街商铺,总价100万元,5.1米层高,得房率高,市场稀缺品。作为投资性产品来讲,项目产品属于低总价、低门槛、高回报、高人气、高品质多功能产品。

  据不完全统计,目前以重庆新光天地为中心的5公里范围内,在售新楼盘仅剩恒大嘉州城以及碧桂园嘉誉两个楼盘,城市级商铺资源越发稀缺。

来源: 重庆日报  记者  编辑: 卢一
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