滞后的租赁市场
据孟晓苏回忆，实际上，从住房货币化改革之初，政府就提出了培育住房租赁市场。但是由于种种因素，住房租赁市场发展极为缓慢。
从2000年开始，政府文件中就已经提出培育住房租赁市场。只是在不同时期，对于住房租赁市场的政策定位各有差异。
比如，2000年左右的政府文件，将发展住房租赁市场视为健全市场体系和开放市场改革的一部分；2009年的一些政府文件，则将住房租赁市场的发展放在扩大内需和减轻居民、企业负担的框架下推进。
随着房价的不断高涨，2010年开始，政府文件强调住房租赁市场是房地产市场健康发展和保障民生的重要手段。
2010年4月，房地产调控“国十条”明确提出，住房和城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。
为了平抑高涨房价，住房租赁政策相继出台。比如2011年，住建部先后制定实施了《商品房屋租赁管理办法》与《房地产经纪管理办法》。
一位参与上述政策制定的人士表示，《房地产经纪管理办法》试图明确房地产经纪行业的主管部门，却没有触动该行业“多龙治水”的监管架构。
更重要的是，这个部门规章法律位阶较低，并且偏重于技术性行业管理，无法为中国租房市场厘定发展方向，在全局性、前瞻性和操作性方面，皆有不足。
从2014年开始，一些地方政府开始将住房租赁市场放在新型城镇化的国家政策框架下推进。
比如，安徽省人民政府下发《安徽省人民政府关于深入推进新型城镇化试点省建设实施意见》，文件重点提到“建立满足新市民需求的住房制度”，并要求大力发展专业化住房租赁市场，住房保障采取实物与租赁补贴相结合，并逐步转向租赁补贴为主。
2015年年初，《住房和城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》出台，被视为高层开始推进住房租赁市场的信号。“但由于这是住建部一家出台的文件，力度偏弱。”上述人士说。
去年5月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(简称《若干意见》)明确，“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。”
在倪鹏飞看来，《若干意见》的出台，意味着住房改革从单一的开发销售向租售并举模式转变。
住房租赁面临几大难题
根据2015年住建部在16个外来人口较多、租房需求较大的城市进行的专项调查显示，由于市场上能租到的中小户型住房较少，很多人只能合租，合租比例达到50%。而在热点城市部分地区，房源数量与租客数量更是相差悬殊。
2011~2015年住房租金类居民消费价格指数呈连续上涨态势，年均涨幅达3.6%，远高于同期CPI年均增幅2.8%。在北上广深四个城市，蓝领合租的租房成本均超过其月收入的30%。
今年全国两会期间，全国人大代表、龙湖地产董事长吴亚军表示，从满足居民住房需求的角度来看，目前中国商品租赁住房市场还存在诸多方面的问题。首要的问题就是市场供给不足，租金居高不下。
“由于房源主要由个人提供，缺少统一规范管理，群租房等违规租赁形式广泛存在。这些不合规的租赁形式带来治安状况恶化、消防安全隐患严重、环境卫生脏乱等一系列问题，显著影响租户及周边生活质量。”吴亚军说。
去年出台的《若干意见》在明确住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分的同时，也指出没有发育完善的租赁市场的弊端：“居民对住房的合理消费就得不到满足、住有所居的目标就难以实现、人口有序流动就会受到制约、承租人的合法权益就难以得到保障、大量的存量房源就得不到充分利用”。
倪鹏飞从三个方面分析了阻碍住房租赁市场的因素：一是租赁供给短缺。
首先，由于预售制度的存在，房地产企业通过商品房预售，利用购房者的资金和金融机构的借款，通过高杠杆，以较少的资金投入可以获得较大利润，而房地产企业通过自持物业从事出租，资金占用多，单位资金利润低，因此，房地产企业更愿意选择开发出售，而不愿意从事持有出租。
其次，从税费方面看，目前房地产租赁需要缴纳所得税、增值税、房产税等，这些税收存在重复征收问题，加上税负过重，在目前的租价水平下，租赁企业利润低甚至面临亏损。
再次，由于缺乏规范的法律约束，业主出租住房也面临权利受损的威胁。
二是租赁需求不足。租房居住等权益得不到应有的保障。房东可以随时赶走租户，可以随时提升租金，租户必须接受许多苛刻使用限制和约束。租户缺乏基本的安全感；租购不同权即租房者无法取得与购房者相等的权益，包括教育、医疗等公共服务，这是导致只购不租的重要原因。
三是租赁中介混乱。由于缺乏完善租赁市场的监管(包括事前准入、事中监管和事后奖惩制度)和行业自律制度，以及严重的监管和自律缺位，导致乱收费、隐瞒房屋真实情况、发布虚假房源等乱象，严重损害和挫伤了租赁供求双方的权益，大大降低了供求双方租赁住房的意愿。
同样，居理新房数据研究院主任阳洋也向《中国新闻周刊》表示，目前租赁市场并没有成体系的监管机制，并且在租赁体制下的法律法规还不完善，房产中介、流动人口、基层社区等多方面涉及租赁的监管并为落实，导致恶性租赁事件时有发生；租赁市场缺少规模化、专营租赁服务的企业，缺乏一个专业的市场品牌，整个市场供给还是以散户状态为主，中介机构大面积存在欺瞒租赁价格、违规收费、隐瞒房屋真实情况、提前解约等情形；中国的国情相对特殊，人数基数大，城市化率、发达程度、价值理念等一系列都比不上德国、法国等一些租房市场非常成熟的发达国家，在广大人民群众中的推广落实也面临重大难题。
