自如、相寓、优家、魔方公寓都称入住率超过95%，但没有一家品牌愿意透露利润率和成本结构。
没有一家长租公寓品牌
拿出了确切的利润率
陈如没想到从看房到签租约只用了十几分钟。她刚毕业，在北京找了工作，为省租金打算和朋友合住一间房。离工作单位近、干净整洁是俩人找房最看重的因素。
她很快看中了一间15平米的合租房。自如配了冰箱、微波炉、空调和简易家具。正是租房旺季，她不敢耽搁，马上签了合同，和朋友共同承担3600块钱的月租。
长租公寓迎合年轻人审美，选择低饱和度色彩
魔方公寓供图
在中国一线城市，陈如这样的年轻人不在少数。根据租房平台107间的数据，2016年北京市2000多万常住人口中，有近四成的租房比例。房价飞涨，涌进大城市的年轻人催生了巨大的房屋租赁市场——链家研究院预计到2025年，中国租赁市场规模将由现在的1.1万亿增长到2.9万亿。
租赁领域也是目前地产产业链中唯一得到顶层制度红利的领域。九部门发文加快发展住房租赁市场、广州推“租赁十六条”、上海批地“只租不售”、北京租购并举……
大潮之下，那些瞄准了一、二线城市租房群体，把房子改造、装修，配上智能门锁、基础家电、保洁和维修服务，再以单间形式出租的“二房东”们，迎来了春天。
混战
比起“二房东”这个称谓，自如们更乐意被叫做“长租公寓”。迈点研究院称，市场上有数据的长租公寓品牌多达135家。从三年前雷军的顺为基金投资优家（YOU+）公寓开始，短短3年，近100亿元资本流向了这个领域。
长租公寓行业的玩家，按照身家背景来分无非四类：自如、相寓等地产中介；蛋壳、魔方公寓等互联网创业公司；万科等房地产开发商；华住等酒店行业。
房地产中介最早切入
背靠链家的自如最早切这份蛋糕。2011年自如上线之前，北京租房市场一居室价格太高，合租房条件又太差。自如简单刷新了租来的房子，配上几件家具，开始了 “1.0时代”，享受了一段并不拥挤的市场。
陈如租的房子被称为“4.0”——粉色配灰色的“拿铁”装修风格，配了智能门锁和WIFI，双周保洁员免费上门清洁公共区域，家电维修、交租都在APP上解决。“比同地段没装修的房子起码贵五六百，但好在可以很快入住，”陈如解释她当场签约的理由。
自如在公区配了微波炉、冰箱、洗衣机，上图为“拿铁”风格 来源：自如网
陈如的房东是北京土著，把房子委托给自如可以得到稳定的回报，也省了带人看房、收租的时间，三年合同到期后，自如配置的电器、家具都将归她所有。
自如称自己的中介为“管家”。黄睿是北京市西城区某街道管家，她告诉周刊君，买房受政策影响，今年租房客户比去年多；6月他拿下80多份租约，月薪超过3万，负责670多套房子的租后事宜。
不过租后事项并不总能得到快速解决。陈如告诉周刊君，门锁坏过两次，“管家签约后就像换了个人，有事回应很慢。后来干脆不理我了，我才知道住进来三个月换了三个管家，也没有任何通知。”
业内把陈如租的分散在小区的房子划进“分散式公寓”一类。集中式公寓要更高端一些，公寓企业会租下整栋房子，统一改造、配上健身房等配套设施。自如品牌负责人告诉周刊君：“自如现在进入了五个城市，拥有35万间房源，占全国公寓总额的35%，规模是行业第一。自如客的数量已经累计85万人，并开出了8栋自如寓。”
集中式公寓
图片来源：网络
和链家比起来，伟业我爱我家上船稍晚。直到2015年，这家有17年历史的房产供应商才推出了“相寓”，彼时，自如已在北京抢占滩头，并在第二年宣布自己年租金达到90亿元，在北京实现盈利。
和自如一样，相寓也走分散式相寓Home和集中式的相寓Park两条路。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉周刊君：“伟业我爱我家集团在全国15个城市有近3千家门店，5万经纪人。相寓已进入12个城市，房间数为 20万套，50万间。”
长租公寓品牌擅长营造“小清新”装修风格
上图为相寓home宣传图
对伟业我爱我家来说，长租公寓起码不是个坏生意——北京“3.17”新政后，2017年上半年二手房交易量只有去年同期的一半，多产品线可以帮助熨平市场周期。
创业公司：真的还是创业公司
和拥有密集收房、出房网络的我爱我家、链家比起来，蛋壳公寓等创业公司并没有太大优势。而他们正是长租公寓赛道上数量最多的选手。
蛋壳公寓近期因超亿元人民币融资受到关注。这家成立三年的公司目前有３万套房间出租。市场部负责人刘猛告诉周刊君，销售人员占团队60%，几十人的客服团队承担租后服务。
为了争夺应届毕业生，长租公寓推出优惠活动
图片来源：蛋壳公寓官网
不过，当周刊君问到“为何仅提供分租”时，刘猛有点惊讶：“我们官网有写吗？”问及“入住率”，他表示手头没有相关数据。
包括自如、蛋壳在内，打着“房租押一付一”口号的长租公寓品牌，实际上都是由租客和分期贷款平台签约，后者为租户一次性付清房租，租户每月再还钱给贷款平台。
蛋壳公寓租户牛翎告诉周刊君，蛋壳曾在租期内单方面更换了合作的分期贷款平台，“我们没有接到任何通知，那段时间我和室友都没法正常交租。”
相比之下，曾因“雷军5分钟决定投1亿人民币”名声大噪的优家公寓，规模小了很多。创始人刘洋告诉周刊君，优家如今运营4000多间房。刘洋对优家的社群运营颇为自得，他曾在杭州的创业小镇做了一个CO专属的创业社区，一百多间房要求租客都必须是“CXO”（如CEO、CTO）。他说：“周六各家门都开着，租客们相互串门。租客包括海底捞创始人和《快公司》杂志的中国区主编。”
优家公寓官网
不过，根据自如“泛90后”租住生活报告，租客们最看中的是交通位置、周边配套及小区环境。这么看来，起码对泛90后而言，“社群”多少有点锦上添花的意味，而非核心竞争力了。
刘洋说广州大本营也已经进入投资回报期，但未透露利润率。
胡景晖并不掩饰他对创业公司的担忧：“科技创业公司的长租公寓经营、行业认知和管理效益都欠缺很多，很多还是在讲故事，如果没有资金进来，未来会被淘汰掉很多。”
“集中式公寓就是一个脸面”
魔方公寓只关注集中式公寓。它把房子隔成25-35平米的小房间，配置后以高出同地段民宅25%左右的价格出租。这家公司如今管理着将近3万间客房，累计融资超30亿元。魔方生活集团副总裁钱智康说，投资回报年限为五年到六年，计划上市。
魔方公寓宣传图
集中式公寓品牌比分散式承担着更大的政策风险。房价高企的环境下，长租公寓企业很难短时间里整栋拿下住宅用楼，而国资或者厂房改成住宅，改造成本相当大，更重要的是稍有违规或者政策收紧，可能“一夜回到解放前”——今年上半年，北京严限商改住，“消防不合格”、“打击隔断”等关键词不绝于耳。
北京电视台2017年7月报道截图
至于“分散式和集中式公寓谁更赚钱”，胡景晖认为，分散式的相寓Home是“最实在的”，集中式公寓“花样很多，其实就是一个脸面，更重要的功能是打品牌，盈利比较困难。”
他透露，附带硬件改造的相寓Home两三年就盈利了，租下整栋公寓的Park六年之后才能谈盈利问题。“如果做home的话，都分散在各个小区，体现不出任何品牌价值。现在都靠（集中式公寓）来拉资本风头了。”
集中式公寓的公共区域
魔方公寓供图
房地产企业：多少有点“逼上梁山”
根据房地产咨询机构克而瑞的数据，在TOP30的房企中，有三分之一已经进入了长租公寓市场。
让人好奇的是，与房地产传统的“赚快钱”开发模式相比，长租公寓只能称得上是“赚慢钱”。房地产商怎么就看上了重资产、低利润率的长租公寓？
细究房地产商进军长租公寓的时间，不难发现其受政策影响颇多。去年底，万科低价拍下了北京首宗100%自持土地。此后，多个城市在土拍中加入了全部或部分自持的条款；杭州要求“当溢价超过70%后竞拍自持面积。” 7月底，上海批地要求“只租不售”，还提出，“十三五”期间，预计新增住房供应170万套，其中租赁住房占比要超过60%。
也就是说，未来房企拿地后的自持物业比例会增加，长租公寓是自持物业重要的去化途径之一。这多少有点无奈为之的意思。
不过，用自持物业做长租公寓可不是件轻松事。世联行2016年报即是佐证——包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率为8%，比上一年度下降12%。主要原因是“拓展成本和公寓前期运营成本”。这比起世联行34%的代理业务毛利率来说，实在算不上高。
“长租公寓要做好四五年不赚钱的准备”
对长租公寓行业来说，获取房源只是第一步，出租、营销、租后服务等环节都考验运营管理能力。正因链条太长，长租公寓到底是否盈利，成了外界最关心的话题。
自如、相寓、优家、魔方公寓都称入住率超过95%，但没有一家品牌愿意透露利润率和成本结构。
哪怕是手握先发优势的自如，都只透露：“北京微盈利，整体暂未盈利。成本结构属商业机密。”相寓也没有给出明确的数据：“从整体的盈利状况来讲，基本要到两年半以后。它还要运营周期的考验。我不知道其他长租公寓是怎么讲的。”蛋壳公寓刘猛避重就轻：“从财务的角度和公司的运营的状态讲，我们公司都是一个很独特的体验。”
蛋糕是很大，但不是谁都能分到。要盈利，最重要的是规模效应，其次是成本效率和风险控制。
不管是开发系统、运营服务团队，还是品牌宣传，有规模效益之后，成本才能摊薄。刘猛承认，长租公寓扩张逻辑和滴滴出行、摩拜单车一样，“扩大规模比盈利更重要”。谁都想圈地，高溢价自然屡见不鲜。
胡景晖告诉周刊君：“我们在北京国贸附近相中上亿的一栋楼，魔方公寓出了市场价两三倍的钱，不眨眼直接拿下来。根据我们的财务测算，那栋楼六七年都不一定盈利。”周刊君向魔方公寓公关部求证，对方回应“真不知道”。
不过可以确认的是，广州万科竞标棠下泊寓时，以溢价率超 100% 拿下。助理总经理喻敏锋曾对媒体透露，“（棠下泊寓）每平方米的平均成本投入约 2000 元，整个项目共计投入了 4000 万 -5000 万元。若按每个房间平均 1500 元 / 月的租金计算，整个项目近 700 个房间一年租金收入约 1260 万元。在租金仍是主要收入来源的情况下，实现收支平衡最少需要四五年。”
这还没有把运营成本算进去。
“长租公寓短期是没法赚钱的，进来就要做好四五年不赚钱的准备。我们只能努力去找不那么贵的房，和不那么着急的钱。”钱智康也持类似的观点。
租金资产证券化与REITs也许是新出路
国内长租公寓久久未获回报，美国长租公寓运营模式可能有一定借鉴意义。
美国市场以REITs作为公寓融资的核心来源。目前国内金融机构也表现出对长租公寓的兴趣——以租约证券化的模式，与金融机构合作，将业主和租客的合同打包成一个资产包，租户按月付房租，而公寓运营方则可以提前收回一年的应收款。
对公寓品牌来说，这些租金有可能是用来拍下一栋新物业。这不但可以盘活房地产企业的不动产物业等重资产，还能够提高企业资产周转率。
魔方公寓和自如已经做出了尝试。自如发行了资产支持证券产品，首期规模 5 亿元；今年初，魔方公寓曾在上交所发行了类似证券产品。但胡景晖担心的是，“在当前的商办政策下，资产里面的内容到底做成什么是个问题。”
盈利将会是一个长期问题。刘猛说：“最终一定会形成几个非常大的企业，就像当年酒店业一样。”
而钱智康听闻广州推“租购同权”后，声音明显有些振奋：“广州市政府很英明，我们会加大在广州的投入。”随后，魔方公寓高调入股了深圳V客公寓。
我们尚不知道谁会摘下王冠，而吞并已经开始。
应采访对象要求，陈如、黄睿、牛翎均为化名。
