保障承租人权益破题
“租售同权”需要慢慢来
“租购同权”的提法在7月中旬首次现身广州。
7月17日，广州对外发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（下称“方案”），其中“租房者子女可就近读书，进一步落实租购同权”的条款引发外界关注。
方案做出如下规定：赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。
那么，究竟何谓“符合条件的承租人子女”？方案进一步划定了三类人，即“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女”。
然而，有分析人士指出，租房者的子女一直都有入学的权利，只是顺位次序不同。目前多地的义务教育阶段入学标准是：“房户合一”，即孩子的监护人是房主并且是户主的情况占据第一顺位；监护人是房主但非户主的情况为第二顺位；第三顺位才是承租者。“从这个角度看，广州的政策并无新意。”中原地产研究院首席分析师张大伟表示，以北京为例，在西城和海淀等教育资源密集的区域，一般只能保证房户合一的第一顺位就近入学，很多监护人并非房主的情况都需要调剂，以租房者所在的第三顺位要想获得优质学区内的优质教育资源几乎不可能。此外，有的城市对学区房学位的时间限定为6年，学位不会永远都有，“很多房主都会与房客在合同内约定，房客不得使用学位。”
国家发改委城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁在接受媒体采访时也指出，目前在特大城市和人口流入地，一些户籍居民享有的权利还没有完全向外来非户籍人口放开，租购同权也严格明确了身份限制。
他举例说，在广东省的几千万外来人口中，近半住在出租房里，所谓的“租购同权”后，他们是否可以享有与当地户籍居民同等的权利，应该是一个最大的未知数。
此后，住建部负责人于7月26日对“租售同权”进行了回应，称将“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。
如果落实广州的方案，为进一步保障租房者的权益，是否有可能再进一步，将租房者的入学顺位前移？“此举势必会触犯大量‘有产阶层’的利益。”郭毅也认为，至少从目前看，方案在“租购同权”的问题上还只是“说说而已”。
而多位受访的租赁企业人士则认为，教育上的所谓“同权”并不需要都以优质资源而论。金羽就表示，学区房的问题源于优质教育资源的分布不均衡，单靠对房地产市场的调控是无法解决的。“泊寓”希望“同权”的是“基础教育资源”而非“名校资源”。以居住在产业园区周边租赁房屋内的“双职工”为例，一旦子女到了入学年龄，如果产业园区周边没有基础教育的配套，就不得不面临其中一个人必须回老家照顾孩子上学的问题。如果有了基础教育的配套，并且“租售同权”，夫妇二人就可将孩子接到大城市中，既可照看孩子又不影响两人的工作。“这类需求指向的并不是优质教育资源，而是基础教育资源，这类问题一旦解决，对‘双职工’的生活和企业的工作效率都是极大的提高。”金羽说。
房客权益如何有效维护？
其实，保障承租人权益，不仅体现在“租售同权”上，也体现在出租者与承租人间的“平权”上，住建部负责人表示，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度。
中原地产研究院首席分析师张大伟指出，目前中国并未形成稳定、长期选择以租房来解决居住问题的人群，原因在于承租方人群的不稳定：房价持续上涨，租房越久意味着离买得起房就越远。承租方无一不在等待买房，一旦首付攒齐并获得购房资质，便迅速离开租赁市场，“安全感的缺失导致大多数人都将租房当作短期行为。”
安全感的缺失很大程度源于承租者的权益得不到有效保护。
住建部在今年5月发布的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》中称：鼓励出租人与承租人签订3年以上的租赁合同，房租按月支付；同时拟严禁开发商捂盘惜售，要求买房中介服务费施行明码标价。对于租金上涨这项最为敏感的话题，征求意见稿称，“住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。”
在国内目前的租赁市场，通过中介机构虽比直接找小业主更有保障，但国内中介都采用多边代理模式，意味着中介机构同时代理承租方和出租方，其必须向市场上处于强势地位的一方倾斜，才能实现自身利益最大化，在大中城市房价水涨船高的背景下，出租方显然强势，一旦拥有强大专业知识背景的房屋中介倒向出租方，租房者就处于更加不利的地位。而在单边代理制度的租赁市场，房客和房主各自的住房经纪人都会为当事人争取最大的权益，无论出租方在市场上地位多么强势，拥有专业知识背景的承租方经纪人也必须为处于弱者地位的当事人争取最大权益，才能保证其自身获利的最大化。在此制度保障下，无论市场地位如何改变，出租方与承租方在获得专业知识帮助的权益上基本均等。
但对于单边代理制度，有关人士认为，只能期许其在未来出现，“需要漫长的周期，因为会影响现存房屋中介的利益。”
有分析人士指出，德国的制度值得借鉴。据悉，德国在法律上实施有利于承租人的“退租保护”和“房租管制”制度：承租人不需任何理由即可与出租方解约，但出租人只有提出合法理由才能与承租方解约；3年内出租人不得将房租提高超过当地租金水平的20%以上，且当地租金水平每年均由各州政府对数据进行分析制定，其价格一般都低于由供需关系决定的市场均衡价格。
