楼市版图中,杭城东北部的东湖板块,一直都以“价格洼地”的形象示人。在楼市经历了“冰火两重天”的2018年,不论是上半年的火热行情,还是下半年的降温,这个曾经被称为临平山北的板块,都有项目凭借低价撬动市场,抢占楼市头条。

  在汇高栢悦中心、九龙仓·君廷、景瑞阳光城·法兰公园、嘉丰·万悦城、中铁·九逸等项目的高层房源在下半年陆续清盘后,接下来东湖板块的后续刚需房源供应,将由最近两年拿地的新项目提供。

  不过,这些新项目的楼面价已经普遍超过了1万元/平方米,相比于此前热销的“万元房”,已然是“面粉贵过了面包”,随着这些新盘的入市,传统的刚需重镇东湖板块,会就此告别“万元房”时代吗?

  频频以“低价”撬动楼市

  高层中签率普遍低于10%

  2018年,楼市经历了由暖转冷的行情变化,不过对于一直凭借低价来“收割”刚需购房者的东湖板块来说,受到的影响似乎并不大。再加上生活商业配套的完善、交通利好的实现,东湖板块从头到尾热度不减,尤其是下半年,在整个市场归于沉寂的大环境下,东湖板块项目持续发力,走出了属于自己的“独立行情”。

  率先出彩的是汇高栢悦中心。这个项目与东湖板块目前最重要的商业综合体万宝城一街之隔,地段优势突出。今年5月和6月,汇高栢悦中心两次加推高层,均价约17500元/平方米(装修标准3500元/平方米)。第一次共128套房源,吸引了4107户家庭登记,平均中签率为3.1%。第二次共282套房源,6335户家庭登记,平均中签率4.45%。

  进入下半年,东湖板块的低价项目开始集体发力,高层房源的平均中签率普遍低于10%,成为楼市惨淡行情中的一抹亮色。

  景瑞阳光城·法兰公园,在8、9、10三个月连续开盘,推出高层和多层房源,其中高层3次开盘共598套房源,均价16000元/平方米(装修标准3000元/平方米),平均中签率分别为6.7%、13.4%、25%。目前,法兰公园高层和多层房源已经全部卖完,只剩少量排屋。

  多年老盘九龙仓·君廷在9月份推出了二期最后2幢高层,总共228套房源,只有10300元/平方米(毛坯)的均价,成为了引爆市场的一颗“重磅炸弹”。最终,君廷吸引了4586户家庭登记摇号,平均中签率仅为4.9%,开盘全部售罄。

  另外一个被称为“摇号神盘”的中铁·九逸,在捂盘一年时间后,终于在11月底加推最后4幢高层,总共330套房源,均价13200元/平方米(毛坯)。最终,该批房源吸引了6733户家庭参与登记摇号,平均中签率为4.9%,开盘基本售罄,仅剩个别大平层房源。

  “万元房”陆续告别

  高价地粉墨登场

  上述这些热销的“万元房”,共同的特点就是拿地时间早,地价便宜。地价最贵的是汇高栢悦中心,在2016年年底拿地,楼面价5113元/平方米,相比17500元/平方米的售价,盈利空间可观。

  在这些低价盘的高层房源基本售完以后,东湖板块后续的高层供应,将由这两年出让的高价地项目来承担。

  楼面价8513元/平方米的越秀景瑞·悦见山,率先抢跑。8月份以来,悦见山已经连续四次开盘,推出了所有1134套高层房源,均价17500元/平方米(装修标准3500元/平方米)。

  就在12月7日,悦见山最后一批高层房源共424套完成选房,开发商发布消息,所有房源全部成交。本周二,记者来到悦见山售楼处,看到里面有不少客户,在准备签约事宜。销售人员告诉记者,项目高层房源仅剩1套顶楼和1套二楼。

  在越秀景瑞·悦见山地块出让之后,去年下半年截至今年6月份,东湖板块又有多宗涉宅地块出让,而这段时间正值楼市火热,土地市场也是节节升温,这也导致了东湖板块地价水涨船高,突破了万元大关。

  这其中,包括了去年拿地的上坤·山语四季(楼面价12750元/平方米,自持2%)、荣安·柳岸闻莺(楼面价13840元/平方米),以及今年拿地的金地·江山风华(楼面价11191元/平方米)、华润·御山道壹号(楼面价13824元/平方米)。

  目前,荣安·柳岸闻莺和金地·江山风华已经先后首开,另外两个项目则动作稍慢。

  “高低配”成主流设计 房价或跨过2万门槛

  不同于越秀景瑞·悦见山,在限价政策制约下,荣安·柳岸闻莺和金地·江山风华这两个高价地项目,首开推出的都是排屋房源。

  荣安·柳岸闻莺与越秀景瑞·悦见山隔着兴国路对望,是实打实的竞争对手,楼面价却比后者贵了5000多元。12月初,该项目首开推出35套排屋房源,均价31000元/平方米,总共31户家庭登记,无需摇号。

  本周二上午,当记者来到柳岸闻莺售楼处时,发现里面人气一般,销售人员的接待态度也略显冷淡。他告诉记者,小区总共615户,其中高层共500多户,只有108方和 132方两种户型。据他介绍,高层预计在明年1月推出,价格可能在1.9-2万元/平方米,“不过最终要看预售证的情况。”

  更靠近北面超山风景区的金地·江山风华,首开情况要略好于柳岸闻莺。在11月中旬推出的17套排屋房源,建筑面积150方,均价25600元/平方米,共有33户家庭登记。售楼处消息称,该批房源全部售完。

  金地·江山风华总体量约24万方,规划1433户,由排屋和洋房两种产品组成。记者昨日致电售楼处,销售人员表示,洋房主力户型为89方和126方,目前样板房还没有做好,最快将在下个月推出洋房,“价格还不确定,现在周边高层价格在1.8-1.9万元/平方米。”

  东湖板块最近的高层供应,或许将由上坤·山语四季提供。这个项目是在去年10月拿地,是板块中唯一有自持比例的项目,为2%。山语四季是上坤进入杭州的第一个项目,自从上半年亮相后,基本处于“失声”状态,对外发布的消息并不多。

  记者来到该项目售楼处部,看到有五六组客户正在咨询。销售人员告诉记者,山语四季由洋房和高层两种产品组成,总共1100多户,包括5幢高层和14幢洋房。高层只有89方3房2卫和113方4房2卫两种户型,预计将在本月底下月初首开2号和7号楼高层,共159套房源。“预计价格在1.9万元/平方米左右,我们的装修标准要比其他楼盘高,有中央空调和新风系统。”销售人员表示。

  东湖板块的另一个新盘项目,在今年4月份拿地的华润·御山道壹号动作稍慢。这个楼盘就在越秀景瑞·悦见山的南面,目前在造售楼部。

  记者拨通了御山道壹号的销售热线,工作人员告诉记者,售楼部和样板房预计将在本月底或下月初开放。据他介绍,该项目总体量约16.4万方,由高层、洋房、叠排三种产品组成,其中高层共600多套,全部为90方3房2厅2卫户型;洋房700多套,户型包括90方、120方和140方;叠排户型为140方。