浙江在线8月29日讯(浙江在线记者 方臻子) 昨天，我们说了滴滴。今天，涌金君就再来唠唠杭州长租公寓的那些事儿。
房租上涨的锅，长租公寓背？
这些天，北京等一线城市房租大幅上涨的消息引发关注，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门，集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业。
许多人都在分析北京房租上涨的原因：租客觉得是中介垄断了市场；而中介说供求关系失衡，房源太少。
房租上涨的舆论引爆点，是一个房东在论坛上的发帖：自家天通苑的120平米三居要出租，心理预期价位是7500元/月，到链家自如和蛋壳公寓两家公司询问后，却被两方拼命争抢，最终蛋壳给到10800元/月的价格，付11个月。
而后，前我爱我家副总裁胡景晖炮轰以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商，以高出市场价20%至40%的价格争抢房源，导致房价暴涨，并断言：长租公寓爆仓的危害性不亚于P2P，2018年是长租公寓的死亡之年。
话音未落，一个消息从杭州传来，“鼎家”成为全国首家爆仓的长租公寓。
这里要说明一下，长租公寓分为集中式和分散式两种，集中式是指长租公寓运营方以整幢形式取得物业进行租赁；分散式就是从个人房东手里一间间收房子后出租，操作模式更类似于“二房东”。自如、蛋壳，以及爆仓的杭州“鼎家”，都属于分散式长租公寓。它的缺点是房源分散，同一管家（工作人员）实际管理房源较集中式少，分散式长租公寓实际管理运营成本更高。
不过，也有很多人觉得，房租上涨的锅，不应该由提供服务的“中间商”来背，主要原因还是供求。
比如，链家旗下的贝壳研究院院长杨现领最近发文分析称：“租金问题的本质是供求。当前情况下，房价绝对水平已经很高，不仅大量的流动人口和大学生需要通过租房解决居住问题，越来越多的中等收入家庭也需要进入租赁市场，某种程度上，我们需要承认，在未来一段很长的时间内，一线和核心二线城市都将面临有效供给不足的主要矛盾。”
他以北京为例，全市房屋存量约750万套，共计约1600万间，对应于接近2200万常住人口，缺口显著，缺口如果得不到妥善解决，长期来看将持续面临租金上涨压力。
杨现领将北京市当前的租金上涨，归结为“既有供给短缺的总量因素，也有需求升级、政策监管等结构因素，但总体上是供给不足的因素起主导作用。”
那么，杭州租房市场的供求情况是怎么样的？“鼎家”爆仓，会形成“连环爆”吗？
杭州租房市场，还是一片蓝海
涌金君刚好有一份克而瑞8月发布的《杭州长租公寓发展白皮书》，以及杭州我爱我家发布的《2018年7月租赁市场分析报告》，我们就着这两份报告，来看看真实的杭州租房市场。
先看需求端——
鉴于目前没有权威机构对租赁市场有过统计，这个236万的租赁人口数据，是克而瑞测算出来的。具体公式为——
涌金君此前也听到过一家机构的测算，认为杭州的租房人口约250万。看来，这个公式还是比较靠谱的。
据预测，未来5年，杭州租赁人口将提升35万，达到271万。
综合各地“十三五”人口规划和过去人口变动情况，同时结合未来3-5年住宅和租赁住房供应计划、城中村整治计划和历史进度，对未来租赁人口进行预测。
再看供给端——
从图中可以看出，杭州个人普租的房子占了大多数；无论是分散式还是集中式的长租公寓，占比均不高。
2017年，杭州房源总量约为157万间。其中，个人普租的房源是103.6万间、城中村39.4万间、分散式公寓12万间、集中式公寓2.4万间。
租赁机构的房源占比约9%，无法形成垄断。
克而瑞认为，到2021年，总房源需求量约为181万间，比2017年新增24万间。
而新增房源上，可以预计到杭州未来三年交付住宅面积为4296万方，按照30%投资比例折算，可提供近58万套租赁房源。这些房子，将流入个人普租或分散式长租公寓。
同时，杭州发展住房租赁市场，也将给集中式的长租公寓带来可观增量：目前，已经有房企自持的租赁房供应147万方，国企牵头的人才租赁房总建预计将达到72万方，政府为主体的公共租赁房76万方。合计295万方，按照40㎡折算，将提供7.4万套房源。
这样算下来，未来杭州租赁住房供大于求，同时政府为主体的人才租赁房、公共租赁房将作为房租的“压舱石”，杭州租赁住房的未来不太会因为供求关系上涨。
房租方面——
杭州房租水平，一直是呈现明显的周期性的。2016年末处于相对低位；2017年受拆迁影响，导致周期性并不明显，呈现是一路上扬的态势，并于2018年6月触及高点，租金同比上涨12.9%。
原因是多方面的：人口大规模流入、人才吸引力大、公证摇号中签率低等因素，都刺激杭州租赁市场火热异常。加上6月毕业季，也是租房高峰期，一般而言，房租在这段时间是普遍上涨。
据杭州我爱我家的最新统计，7月份，随着租房市场“职场新鲜人”租房需求的回落而略降温，单位租金也稳中有降。7月份在租赁房源上升的情况下，租赁需求不旺，环比有所下降。与6月份相比，7月份房源挂牌环比上涨了13%左右，客户需求下降了3%左右。此外，部分原本租金较高的房源，在续租时会有降价调整，有房东为求快速出租会4%-6%左右的降幅。7月单位租金62.14元/㎡/月，环比6月下降2.82%。
这是克而瑞统计的13个利用集体建设用地建设租赁住房试点城市2017年平均租金与人均可支配收入的占比，北京、深圳大于50%，杭州是34.6%。
租金收入比的合理范围，国际通行的警界线是30%。杭州的租金收入比处于中档，虽略高于警戒线，但比起一线城市来说，健康值还是高了不少。
对于长租公寓来说，杭州市场还是一片可以深挖的“蓝海”。
“爆仓”之后“连环爆”？鼎家只是个案
可为什么在这片“蓝海”里，“鼎家”全国率先“爆仓”了？
8月20日，杭州一家分散式长租公寓“鼎家”突然“爆仓”：公司发布通知称因经营不善导致资金断裂，已停止运营，4000多住户受损。
而将“鼎家”推上风口浪尖的，是其公司宣称具有灵活的现金流，为客户提供“租房+金融”服务。
长租公寓“搭上”金融工具极易“爆仓”？但涌金君认为，复盘鼎家事件，它的“爆仓”只是个例。
“鼎家”董事长魏永锋，在接受采访时，也坦言“经营不善导致了资金短期缺口”。
一方面，是分散式公寓模式，成本较高。“因为我们的分散式，和集中式不一样，集中式就是一栋房子装好之后可能有一两百间，我们分散式是要布置大量的线下人员去寻找房源、开发资源，这样的话我们的运营成本就非常高，起初规模小的时候亏个五六十万，但是(房源)量多、人员又增多的情况下，一个月就亏一百多万。”
长租公寓的运营模式一般是这样的：通过租赁吸纳房源，与房主签约3-5年左右，每年都会约定相应的免租期，看起来单月成本提高了，但平摊到12个月，租金成本并不高。同时，拿到房源是三年为周期，期间房租是锁定的，但是租给租客是每年按照市场价格定价，就算第一年亏损，后面几年的都将逐渐提高。
所以，长租公寓虽然一开始是亏损的，但未来数年的盈利预期稳定，“细水长流”。而金融的介入，更能为长租公寓提供了可观的现金流，所以由于资金流断裂，进而“爆仓”的可能性并不大。
这里，涌金君认为，既然“鼎家”破产了，就要立即进入清算程序，查清租金到底去了哪里。而不是像现在这样一笔糊涂账，让房东、租客、金融平台自己“舔伤口”。
另一方，企业自身管理问题也是“鼎家”破产的重要原因。“公司管理有漏洞，出现了贪腐。给了某些员工一些空间，导致他们挪用房租、赚差价等等，涉案人数有七八十人，给公司造成的损失肯定超过200多万。我们起诉的核心管理人员有6个人，其他的一些销售人员我们也没有去追究了。之前被我们开除的那部分员工，出去之后没有被直接抓起来，他们还在同行业工作，他们掌握了业主的客户信息和业主的信息，所以他们在知道我们公司的情况之后马上给业主打电话，说老板跑路了，所以就出现了一个集体的挤兑现象，所以就快速地产生了问题。”
魏永锋自己认为，管理才是出现“爆仓”的根本原因。“按正常来说，房租延后一点，只要按合同上约定给房东算滞纳金就可以，但是不造成违约责任。对于客户来说，我们不是说欠客户多少钱，因为资金是在流转的，流转是正常的。集中兑付的话，我相信银行也受不了。”
