最近,豪宅的市场热度比较高。

  先是七夕节一套阳光海岸的法拍公寓,拍出了1.13亿元,全省历史最贵;本周二,滨江·华家池10套排屋对外开盘,最贵一套高达1.01亿元,虽然开盘当天没有遇到买主,但第二贵9905万元的那套已“出嫁”。

  这不由得让我对目前楼市下的高端房产品市场产生兴趣,在整个楼市降温氛围日渐浓郁的现在,高端房产品市场是不是也如此?

  摇号登记“浮出水面”

  高端购买力逐步消化

  以上所述只是个案。这里要说的高端房产品,相对比较广义,我把单价在6万元/㎡以上的都归结进来。先看几组数据:

  翡翠海岸7月初推出106套房源,均价68000元/㎡(含精装修6000元/㎡)。共397组家庭登记,中签率26.7%。7月中下旬加推96套房源,共201组家庭登记,中签率47.8%。信达滨江·壹品8月初推出最后33套房源,均价69800元/㎡(含精装修7800元/㎡),共121组家庭登记。

  绿城·西溪雲庐推出12套房源均价64250元/㎡(含精装修6000元/㎡),昨天公示共计16组家庭登记;该楼盘上一次推出房源是在6月中下旬,40套吸引55组家庭登记,中签率72.7%。

  滨江·华家池近日推出10套房源,均价99800元/㎡,开盘当天只剩下2套房未售。绿城·凤起潮鸣在6月初推出31套房源,截至目前,透明售房网只售出8套房源。

  以上数据反映出的最直接的两点信息就是:1.高端消费群在日渐被“消化”减少,如翡翠海岸和信达滨江·壹品,差不多地段的竞品楼盘,根据开盘时间的不同,登记人数在减少。2.真正在消费的高端人群并不多。

  摇号政策让高端消费群也浮出水面,整个杭州有多少人在买豪宅,其实根据摇号登记情况,大体还是会有一个概念;不管是豪宅还是刚需改善盘,都是如此。拿奥体板块楼盘创世纪为例,本周一公示意向登记,120套房源共有1978组家庭登记,而该楼盘在上一次6月中旬推出616套房源时,却吸引了2万多组家庭登记。

  如今市场已有退房现象

  千万豪宅刚需客群为主

  最近,身边有个朋友预定了一套西溪路上的小排屋,总价1200万元不到,付了定金后却想退房。原因有三:一是同样的总价,未来还有比较多的可选余地;二是买排屋还是买高层住宅,有些犹豫不决;三是对市场未来信心不足,还想再看看。

  因为是自住刚需之用,所以考虑的因素会很多。这只是个案,我相信目前市场上退房率或多或少还是存在的。

  据目前几个售楼处了解,单价6万元以上、总价1000多万元的高端楼盘,目前的主流人群还是刚需自住为主;毕竟一两千万元甚至更高总价的房子,如果真的算上投资,投资成本太大,而从短期来看,也不一定有多大升值空间。而相比之下,一些总价半个亿甚至上亿的楼盘,有买家是觉得有收藏价值而下单的,不在乎价格,但是这毕竟是少数金字塔尖的消费群体。

  高端市场“良莠不齐”

  稀缺地段是先决要素

  一边是想退房,一边是上亿元的房子被买走,原因很简单,高端豪宅最看重的说到底还是地段。

  在杭州,城西是最早诞生豪宅的地方,如早期的绿城·桂花城等,而后豪宅的密集分布区以钱江新城、湘湖为主,如钱江新城板块的金色海岸、阳光海岸及东方润园等,湘湖板块的湘湖壹号等;近两年,还会发现,有些高端楼盘甚至到了对岸的滨江区,如绿城·柳岸晓风等。

  当然,豪宅好不好卖,在市场形势不好的时候,地段是最能说明原因的。而如今的高端市场,地段却有些“良莠不齐”。

  最近去看了一些高端楼盘,其中一个由于拿地价就要4万元以上,销售员口口声声说“以后单价要卖7万元/㎡”,但是地段却有些逊色,在地铁新塘站边上,离火车东站很近,离钱江新城也不远,交通配套都很方便,但是就是在不尴不尬的位置上,对于高端客群来说,这样的地段是否愿意迁就,不得而知。同样的单价,或许在钱塘江边可以买到一套相比更好的房子。

  这样的楼盘也不是个案。能理解开发商想做好产品的心态,但是地段决定价格的事实估计是很难被改变的。当然,在稀缺的好地段要卖出更高超出市场预期的价格,也是不能被市场认同的,从一些已开盘但销售并不理想的楼盘,如绿城·凤起潮鸣,就可以窥见一斑。所以,高端市场的定价,也应该随行就市。

  另外,目前市场上总价千万级的楼盘,一些体量并不小,有些多的甚至达到1000套以上,再加上地段没有绝对优势,估计未来销售将会遇到瓶颈。