望江新城区位图（制图/章嵘嵘）

　　浙江在线-住在杭州网8月14日讯（浙江在线记者 章嵘嵘） 杭州土地市场向来不缺地，但是，自带豪宅基因的宅地却是拍一块少一块，极为稀缺。

　　如公认的豪宅区——南星单元，七年仅出让8宗涉宅地，平均每年仅1宗。而且继7月滨江竞得壹品南宅地后，南星宅地市场已基本“满员”；又如市中心的武林潮鸣板块，至今也只有绿城建发·凤起潮鸣这“一根独苗”。

　　即将入市的望江新城宅地，或将为杭州豪宅市场新添一种选择。

　　8月27日，望江新城05地块率先入市，地块位于望江新城核心，紧邻贴沙河畔，区位优势十分明显，地块起始楼面价29403元/㎡，封顶楼面价44061元/㎡。此外，南面的08地块也已列入出地计划。

　　不容忽视的是，目前杭州土地市场正处于十字路口，一面是房企拿地日趋理性，一面是空窗已久、“皇城根儿”下的优质宝地，望江新城宅地又将如何突围？

　　提要：

　　市场：杭州千万豪宅市场成交稳健；

　　地价：算上公租房，望江宅地地价在合理区间；

　　房价：限价困境之下，地块未来盈利空间可期；

　　货值：61亿元可售货值吸引大；

　　望江新城地块区位图（制图/章嵘嵘）

　　杭州千万豪宅市场，中长期预期依旧乐观

　　2016年下半年尤其是G20峰会以来，杭州楼市预期不断上涨，市场成交量价齐升，众多价格低、性价比高的“网红”楼盘顺势崛起，而被红盘淹没的千万豪宅市场，近年发展如何？

　　浙报传媒地产研究院数据显示，2012年至今，杭州总价1000万以上的豪宅市场成交相当稳健，尤其是2018年豪宅成交量势头较猛。

　　成交量呈阶梯式上涨，2016年后每年成交千套以上，2018年8个月即成交1809套，高出2017年全年632套；成交均价也稳步向上，至今为56493元/㎡，较2017年全年均价上涨15%。

　　杭州八区千万豪宅成交走势图（成交总价1000万元及以上）

　　豪宅市场整体销售良好，部分热门板块的豪宅项目也出现了较为可观的涨幅。

　　如南星板块的侯潮府，2015年9月首开，2015全年成交均价为43592元/㎡，2016年该价格已上涨至52154元/㎡，涨幅为20%。2017年项目仍有部分尾盘在售，成交均价达到66335元/㎡。

　　目前区域仅信达滨江·壹品、滨江保利·翡翠海岸两个豪宅项目在售。壹品2017年底入市，至今成交均价为69098元/㎡；翡翠海岸2018年初入市，成交均价为66878元/㎡。

　　豪宅市场成交亮眼，一方面是由于其资源属性优良，抗跌性强，升值保值潜力较大等固有优势，另一方面豪宅项目购买人群相对固定，不过分依赖信贷政策，且销售节奏稳定，以实现最大盈利空间为目的，投资价值并不会随政策而频繁波动。

　　南星板块商品住宅成交走势图

　　33420元/㎡实际地价 处于正常合理水平

　　望江新城的土地市场有明确的对标区域，即南星单元。

　　望江新城与南星单元，同属于上城区，隔秋涛路分布于东、西两侧，两者区位优势略同，且宅地稀缺，寸土寸金。

　　不同的是，南星单元土地市场发展较早。2009年地价已飙升至24295元/㎡（绿城·御园）；2013年金隅25803元/㎡竞得金隅学府项目，再次刷新杭州宅地楼面价新高；2016年后，土地行情水涨船高，区域地价频频更迭，最高达到44460元/㎡（滨江保利·上品），还需自持23%。

　　最近一次为7月滨江竞得的南星D-05地块，起价29559元/㎡，最终成交价36086元/㎡，若算上10%公租房跟幼儿园成本，实际楼面价高达45263元/㎡。

　　此次出让的望江新城05地块，与滨江南星项目条件相仿，地价可直接参考。

　　地块起始楼面价29403元/㎡，地块内需配建10%（约8732㎡）公租房，地块外需代建7206㎡幼儿园用地。若公租房与幼儿园代建成本按3700元/㎡计算，望江地块实际楼面起价为33420元/㎡。

　　目前房企拿地已逐渐趋于理性，望江地块最终成交价或将与南星地价相持平。

　　若放眼整个杭城，对比地价4万+的城西申花，3.6万+的城东新城，地处皇城根儿下的望江新城核心宝地，33420元/㎡地价还是相对合理的。

　　地块周边土地成交分布图（制图/章嵘嵘）

　　限价困境之下，望江地块未来盈利空间可期

　　在限价困境下，高价地项目首当其冲。要么选择符合“限价”标准正常销售，盈利空间进一步收窄甚至面临亏损；要么选择推迟入市以时间换空间，意味着房企的资金链将受到考验，两者风险都比较大。

　　不同于“面包贵过面粉”的高价地项目，自带豪宅基因的项目对限价政策的影响并不明显。

　　一方面，豪宅项目“房地价”差值明显，有盈利空间。以滨江南星项目为例，地块实际楼面价为45263元/㎡，毛坯保本房价大约为60000元/㎡，周边高层新房限价下精装价格约7万元/㎡左右，区域内望江府、金隅学府二手房精装价格约7.5元/㎡，若算上精装修成本，项目仍可实现一定溢价。

　　另一方面，豪宅项目销售节奏逐步加快。如翡翠海岸，2018年1月首开，7月份最后一批房源售罄，短短6个月时间就实现了清盘。壹品也是如此，2017年12月首开，截止8月已全部售罄。

　　望江地块若以滨江南星项目为参考系，未来项目盈利仍可期。

　　测算逻辑：保障房/幼儿园建面从总体量中扣除；保障房/幼儿园建安+全装修成本按3700元/㎡计算；毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

　　61亿元货值规模 吸引力较大

　　参考距地块最近的信达滨江·壹品、滨江保利·翡翠海岸两个豪宅项目成交价，将望江地块未来项目售价以7万元/㎡估算，未来项目将为房企带来价值约61亿元的可售货值。

　　61亿元意味着什么？

　　根据住在杭州网统计，2018年1-6月杭州房企（操盘版）销售金额排行中，万科以153.5亿元位列第一，滨江152.1亿元紧随其后，融创、融信上百万榜单，其余房企成交金额均在百万以下。

　　其中信达滨江·壹品、滨江保利·翡翠海岸两大豪宅项目，上半年分别成交48.6亿元、36.4亿元，助力滨江登上榜单前二。

　　单盘61亿元的可售货值，不仅是普通住宅项目销售的几倍之多，也为房企明年的销售业绩提升打下了坚实基础。

　　这对于想要巩固行业地位，掌握城市话语权的房企，或想冲上第二梯队实现千亿目标的房企，又或是在百强竞争中积极寻求生存的房企而言，都有积极意义。