在这个传统的淡季,杭州楼市开始进入盘整期:新房市场上,高价地陆续上市,一二手房价差缩小,购房者摇号买房的热情出现降温;二手房上,尽管成交量持续走低,但是价格依然坚挺,房东预期依然看好。

  自从今年4月初实行“公证摇号”新政以来,杭州市场上出现了一批“万人摇”的超级红盘,譬如融信保利·创世纪、绿城·梧桐郡、融信·澜天等,这些项目,因为与周边二手房动辄上万元的价差而受到购房者的追捧。

  不过,从8月份开始,陆续有全新的楼盘开始加入到供应大军,不过与之前的摇号红盘相比,这些新项目有一个显著的共同标签:高价地。随着它们的陆续入市,新房与二手房的价差进一步缩小。

  据记者统计,8月份截至昨天,已经有华夏之心、越秀景瑞·悦见山、滨江新希望新城·未来海岸、滨江·御江南、德信浙旅·天空之翼5个项目公布了《销售公示方案》,正式加入到摇号大军。

  上述5个项目中,除了未来科技城的华夏之心外,其余4个都属于板块内的高价地块。其中,滨江·御江南和德信浙旅·天空之翼都以“封顶价加自持”的代价拿地,而未来海岸的楼面溢价率也达到了68.40%。

  除了已经开盘项目,8月份还有部分高价地有望首开,包括艮北新城的招商越秀·公园1872和越秀招商·天悦江湾,城东新城的首开东城金茂府,以及市中心的金隅中铁诺德·都会森林等。

  随着高价地的亮相,尽管仍然处在限价的政策背景下,但是房价微涨的迹象还是开始出现,新房与二手房之间的价差也将逐渐缩小。

  例如未来科技城板块的华夏之心,首开住宅均价为32000元/平方米(含5000元/平方米装修标准)。而同一板块内此前在售项目,如东原·印未来、阳光城·未来悦、中南·樾府等项目成交均价都在30000元/平方米以内。阳光城·未来悦在昨天刚刚公布最新一批363套加推房源信息,均价30000元/平方米(含3000元/平方米装修标准)。

  又比如艮北新城的招商越秀·公园1872。日前,记者致电该项目售楼部,销售顾问告诉记者,公园1872预计在8月底9月初开盘,首开价格估计在43000元/平方米。这个价格,将创造艮北新城的新高,此前地铁绿城·杨柳郡的价格保持在34000元/平方米左右。而且,目前该区域的二手房,如杨柳郡、雍华府、紫台等,均价在40000-44000元/平方米。

  国家统计局的数据显示,7月份杭州新建商品住宅指数环比6月上涨了0.8个百分点,同比上涨1.1个百分点。事实上,从今年2月以来,杭州新房环比价格除了5月不涨不跌,其他月份均有所上涨,而同此前相比,7月份的涨幅有所扩大。

  购房者摇号热情降低 新房成交量下滑

  新房跟二手房的差价缩小,最直接的影响就是新房对购房者的吸引力降低,此前“逢开必罄”的行情不再是普遍现象,而“无需摇号”、“二次摇号”的情况则开始频繁出现。

  “新房有政府定价、市场定价和成本定价三种定价方式,最后开发商报备出的价格是在这三种价格中找到一个平衡点。不过从实际开盘情况看来,购房者对于这个价格并不是十分愿意买单。”某房产业内人士表示。

  最早出现“二次摇号”情况的楼盘是西湖区的老盘宝嘉·誉府,此后大江东的刚需项目润东府也是如此。进入8月,这种情况越来越普遍,而且出现在了个别明星项目和首开项目上。

  西湖区的万科融信·西雅图在8月初推出了391套房源,共有8562户家庭参与了摇号登记。不过,开盘当天并没有全部售罄,还剩下35套159方大户型房源未被选购。而长睦板块的卓越·蔚蓝领秀,也出现过开盘后剩下6套房源重新摇号的状况。

  萧山市北板块的新城璟隽·公馆在7月28日首开,推出292套89方房源,均价32000元/平方米(含装修标准3000元/平方米),当天并未售完,剩下50套房源。

  断供许久的下沙大学城北在8月2日迎来新盘金地宋都·都会钱塘的首开,推出182套89方房源,均价27170元/平方米(含装修标准3500元/平方米)。总共仅320户家庭参与摇号登记,据悉当天仅去化六成。

  购房热情的消退,导致了杭州新房成交量的低迷。据克而瑞浙江区域的数据显示,8月前两周,杭州市区住宅周成交量分别是1453套和1431套,不仅跟7月每周2000套以上的数据相比差距明显,而且还呈现出下滑趋势。

  二手房成交量跌落谷底 价格仍处于“横盘期”

  跟新房相比,二手房的成交量更是惨淡。数据显示,7月份杭州市区(含富阳、大江东)仅成交了6809套二手房,跟6月份相比下跌了26.21%,同比去年7月更是下滑超过三成。

  7月份已经创下了今年3月份以来的二手房成交最低值,不过8月份这个数据有可能继续探底。从主城区二手房周成交量来看,7月初以来已经是连续6周下跌,上周的成交量已经跌落到春节水平。

  “今年的淡季行情也太淡了,”我爱我家西溪诚园店店长李献成告诉记者,最近他的门店业务量不到往年同期的三分之一,“客户观望心态严重,看房量不高,成交自然就低。”

  下沙板块的资深经纪人沙吉感同身受。他告诉记者,跟前两个月相比,最近的成交量下降了60%左右:“第一是天气太热,第二是价格太高,第三是置换的人少了,都去外地投资了。”沙吉说道。

  不过,尽管成交量明显下滑,但是二手房价格目前仍处于“横盘”阶段,大幅或大规模的降价还没有出现。

  “目前下沙的二手房价格在27000-35000元/平方米不等,看学区和地段,成交均价没有下跌,房东主动调价的也不是特别多。”沙吉告诉记者。

  也有个别房东主动降价的情况出现。小伟是城东新城区域的经纪人,最近他在朋友圈强推金色黎明一套89方的精装修房源,带车位总价420万元,比其他挂牌房源便宜了10多万元。“这套房子房东看中了市中心的学区房,着急置换,所以价格降了10万。”小伟介绍道。

  李献成则告诉记者,西溪区域最近二手房成交价格比6月份稍微降了1000-3000元/平方米,不过他强调,“成交有限,参考性有限。”

  浙江中原地产首席分析师荆海燕告诉记者,目前二手房价格出现了松动迹象,“小户型的老房子目前没有太大变化,挂价虚高的次新房正在回归正常,大户型比较明显。”

  楼市下半场预期回落

  市场或许将分化

  作为楼市传统的淡季,今年夏天杭州楼市的表现无法用出色来形容。如今8月过半,“金九”即将来临,在横盘期过后,杭州楼市又会有怎样的表现?

  资深房产人、双赢机构总经理章惠芳判断,这次横盘期将持续三四个月,最长不会超过半年。“接下来市场会出现分化局面,不会再是一边倒的热销局面。有摇号的,也有不用摇号的,有卖得好的,也有卖得不好的。”章惠芳说道。在她看来,供应量比较大、价格又没有明显优势的板块和楼盘,比如临安区,可能会陷入销售困境。