随着萧山城镇化进程的不断深化，各镇街也开启了拆违、征迁、清理、建设的蝶变之旅。利益冲突之下，法律问题也接踵而来。

　　老唐将河上一处厂房出租给老朱，2014年12月20日，双方签订了一份《房屋租赁合同》：约定自2015年1月1日起，老唐将其位于河上600平方米的房屋出租给老朱，租赁期限为8年，第一年的租金为4万元，此后租金每年递增5%，一年一付。

　　合同订立后，老朱按约如期支付了2015年至2017年的租金。不料在2017年4月，有关部门告知老朱，他承租的房屋被认定为违章建筑，将予以拆除。去年7月初，在有关部门督促下，老朱无奈从老唐的厂房里腾退出来。

　　此后，两人就租金事宜多次协商未果，老朱便向法院提起诉讼要求老唐返还2017年全部租金44100元，并要求他支付腾退费用10000元。

　　对此，老唐并不服气，在庭审中他抗辩称说不知晓房屋是违章建筑，被拆违之后自己也损失惨重。而且老朱也正常使用了房屋达数年，即使要返还租金，也应该返还没有使用的剩余租金。老朱腾退房屋也不需要耗费10000元，房屋拆迁前自己到现场看过，本来就没有什么物品。

　　法院审理后认为，因老唐无法提供案涉房屋的物权凭证，因此无法认定案涉房屋为合法建筑，进而依法认定老朱和老唐订立的《房屋租赁合同》无效。从2017年7月起，老朱失去了案涉房屋的使用权，参照双方约定的租金数额，结合老唐在庭审中确认的老朱腾退房屋的时间，法院认定因腾退给老朱造成自2017年7月至2017年12月期间对应租金损失为22050元。关于腾退的赔偿，因老朱无法证明搬迁的费用，因此法院对该部分损失不予支持。最终，法院判决老唐返还老朱租金22050元。

　　法官提醒：

　　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，法院一般会支持。参照合同约定的租金标准来计算房屋占有使用费有以下优点：

　　1. 与合同签订时的市场行情相符；2.双方当事人易于认可；3. 金额标准明确，有利于法院判断掌握；4.避免采用评估方式确定房屋使用费，加重当事人诉讼成本，延长案件审理期间的弊端，及时解决纠纷，彻底化解矛盾。

　　虽然老唐对于其房屋为违章建筑的事实存在过错，本应当赔偿老朱腾退的费用和其他各项合理损失，但朱某没有保留损失的证据，最终法院仅支持了剩余租金部分的损失。