春节期间，“新华视点”记者走访多地楼市发现，与多数一二线热点城市进入“休假模式”不同，不少三四线城市抓住返乡置业的时机去库存，楼盘销售较往年活跃。与此同时，另一些三四线城市由于过去盲目开发，库存压力依然较大。有专家认为，精准调控是未来去库存的方向。

　　部分三四线楼市春节成交较往年活跃

　　正月初五，在山东烟台市芝罘区的某学区房楼盘，十几名购房者在与售楼人员交谈。销售人员介绍说，这几天成交了十多套，春节前来买房人比较多。“孩子要上幼儿园了，今年春节想在老家买一套房。”购房者刘先生说。

　　中原地产研究中心统计数据显示，自春节假期的前一周开始，热点市场就进入了“休假模式”。2月上旬，一线代表城市成交环比下降33%，二线代表城市环比下降18%。三四线代表城市成交量虽然环比下降9%，但同比上升35%。从网签数据来看，春节期间，一线、二线城市网签数据基本暂停，主要以三线、四线城市为主。

　　中国指数研究院发布的数据显示，春节假期监测的11个城市中，整体楼市成交量较去年春节增长53.6%。其中，6个同比增长的城市平均增幅超400%，主要以三四线城市为主。

　　春节期间，江苏连云港商品房销售面积2.7万平方米，同比增长约一成，其中成交面积的98%在县区；广西贵港市春节期间商品房成交300多套，同比增长52.47%。

　　“当前三四线楼市去库存进入新阶段。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，2018年春节期间，大部分三四线城市的市场成交均比往年活跃，预计随着去库存政策继续深入、基础设施陆续完善等，今年全国楼市的主要支撑仍然来源于三四线城市。

　　三四线库存分化加剧 存量下降与销售困难并存

　　国家统计局数据显示，去年底，全国商品房待售面积58923万平方米，比上年末下降15.3%，其中住宅待售面积比上年末降25.1%。易居研究院发布的《2017—2018年度全国房地产市场报告》显示，截至2017年末，全国商品房去化周期接近2012年低位水平。

　　易居研究院智库中心主任严跃进认为，去库存积极有效，但未真正到收尾阶段。“目前很多城市去库存周期明显收窄，2018年去库存依然要围绕一些三四线城市进行，尤其是中西部的三四线城市和一些县城库存规模依然较大。”

　　在业内看来，当前三四线城市房地产库存存在区域结构、产品结构上的分化。

　　一些三四线城市因过去盲目开发，去库存压力仍然较大。安徽金寨县房管局局长郝兵说，当地对在县城购房户实行购房补贴，但全县商品房库存依然高企，还面临着销售降速的困难。

　　一些三四线楼市从库存积压变成了房价上涨，转而控房价。在2016年前后，全国100多城市密集出台政策去库存，包括购房补贴、税费减免等多种形式。去年以来，包括江苏镇江、浙江嘉兴、安徽芜湖等三四线城市，取消了“购房补贴”政策；山东东营、聊城、潍坊、广西柳州、安徽芜湖等城市则加入限售、限价行列。

　　一些城市还在春节前后加紧调控。2月11日，海南三亚市发文要求加强商品房销售价格备案管理；13日，山东淄博市发布房地产调控政策，提出部分区域实施限房价、限转让。

　　值得注意的是，在住宅加速去库存的同时，一些地方的商业地产库存量依然在增加。在福建晋江市，目前住宅库存去化周期仅为9个月左右，但办公楼去化周期高达几十个月。在安徽六安市，和2016年底相比，住宅去化周期明显缩短，但非住宅去化周期反而增加了约8个月。

　　精准施策去库存 谨防“按下葫芦浮起瓢”

　　去年底的全国住房城乡建设工作会议要求，库存较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。在今年省级地方两会上，甘肃、青海、辽宁等多省继续强化“去库存”，把去库存的重点转向三四线城市和县城。

　　业内人士建议，要加强房地产市场分类调控，因城施策去库存。“去库存既要精准施策、有的放矢，更要防止‘按下葫芦浮起瓢’。精准调控是未来去库存的方向。”张大伟认为，一些库存高企的三四线城市和县城，应从价格、政策等方面支持居民自住和进城人员购房需求。

　　“对于一些销售情况比较火的三四线城市，建议土地供应也要相对紧缩，防止再次出现供给严重大于需求的局面。”严跃进说。

　　目前，三四线城市土地市场过热已出现端倪。中国指数研究院数据显示，大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉，去年50家代表房企在三四线的拿地面积同比增加了145%。克而瑞数据显示，今年首月，销售金额前50房企的新增土地面积中，三四线城市占到了55%。

　　对于商业地产库存高的地方，中国房地产业协会副会长胡志刚建议，调整住宅和商业的供地结构，严控写字楼土地供应。“地方政府在规划和用地审批过程中，严格按照市场规律和行业特点适当控制数量，避免过剩。”

　　节后楼市调控继续从紧 落地租赁政策成关键

　　节后，楼市调控继续，中原地产研究中心统计数据显示，截止目前，超过40个城市与部门发布2018年全国房地产调控政策，发布政策内容超过50次。

　　三亚（楼盘）市发改委、三亚市住建局联合下发《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》，要求具备预（现）售条件的商品房销售价格备案。申请办理商品住房销售价格备案总体均价和单套价格不能超过该区域2017年2月份同类型商品住房网签均价和单套最高价，之前备案价格超过以上标准的，须重新申请价格备案，销售价格超过备案价格的不予网签；此外要求降价幅度不得超过备案价格的20% 。去年，三亚市已相继出台限购、限售政策。

　　《淄博（楼盘）市房地产市场调控联席会议办公室印发关于进一步加强淄博新区房地产市场调控工作的通知》明确，淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施，其中部分区域新建普通商品住宅需取得不动产权属证书满3年后方可上市交易，特定区域需取得不动产权属证书满5年后方可上市交易；同时严格商品住宅预售价格备案管理。此前，山东地区已有济南（楼盘）、青岛（楼盘）、威海（楼盘）、聊城、德州（楼盘）、菏泽、东营（楼盘）、滨州等地出台限售政策。济南市济阳县住房和城乡建设管理委员会印发《关于完善调控措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确，本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%；建立新建商品住房售价的最高限价制度，按毛坯房定价，最高销售单价不得高于9000元/平方米。中原地产首席分析师张大伟分析认为，预计后续还有城市出现政策调整，过去部分城市的一刀切政策并不利于市场平稳，预计更多的城市将执行一城多策，调控多样化。

　　另一方面，包括北京（楼盘）、佛山（楼盘）、广东、福建、安徽、南京（楼盘）等全国多地的两会期间，均有多个委员提及房地产调控与房地产租赁。

　　张大伟表示，相比2017年房地产调控以抑制楼市高烧，降温房地产市场为主，从四季度开始到2018年，房地产调控将以落地各种政策为主，其中租赁是最关键的一个环节。“预计一直到2018年3月份，全国两会前后，租赁的各种配套政策将都是房地产两会内容的最关键核心。”

　　张大伟指出，整体看，建立租购并举的住房制度，不仅仅是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，也是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。